עד לפני עשור כמעט אף אחד לא דיבר ולא אישר בניית מגדלים בירושלים. רף התחלות הבנייה עמד על 3,000 יחידות דיור בלבד. עכשיו נריץ קדימה לסוף 2023, שם סיימו את השנה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים עם מספר שיא של 17 אלף יחידות דיור (ובמקביל בעירייה אישרו 7,000 התחלות בנייה). בכל שבוע כמעט מאשרת הוועדה המחוזית מגדל חדש למגורים או לשימושים מעורבים במתכונת של פינוי-בינוי. קרית יובל וקטמונים הן כרגע ראש החץ, אבל גם לאורך צירי הרכבת הקלה בשדרות הרצל, בגבעה הצרפתית ובדרך חברון קו הרקיע של ירושלים הולך לנסוק לגבהים שלא ידענו.
מי שמהווה את החותמת הסופית והקובעת של אותם מיזמי בינוי גרנדיוזיים היא יושבת ראש הוועדה של מחוז ירושלים לתכנון ובנייה, שירה תלמי באבאי. בתפקידה זה, מזה כשנה וחצי, היא מובילה את מדיניות הבנייה לגובה החדש של העיר, בתיאום עם ראש העירייה משה ליאון.
"המגדלים הם אמצעי חיוני שלנו להתמודד עם ההגירה השלילית אל מחוץ לעיר", קובעת תלמי באבאי. "חייבים לבנות לגובה ולהחליף את כל מבני השיכונים הישנים והמסוכנים שנבנו לפני עשרות שנים. חלקם מתפוררים ולחלקם, כך גילו הקבלנים, לא יצקו כלל יסודות. פלא שהם עדיין עומדים". אבל החשש המיידי הוא שהתשתיות הקיימות לא יעמדו בעומס. מוסיפים אלפי יחידות דיור בלי להרחיב את הכביש ובסוף כולם ייתקעו בפקקים.
"בהחלט לא. יש תוכנית אב מסודרת לכל שכונה, ויש תכנון כולל. עיקר הבנייה לגובה היא על צירי הרכבת הקלה. בתשתיות של גני ילדים, מוסדות חינוך ואפילו בתי כנסת, אנחנו דואגים להוסיף מגדלים בכל תוכנית גדולה כזאת". ומה לגבי עלויות התחזוקה של מבנים כאלה? בעיר ענייה כמו ירושלים המגדלים עלולים לסבול מהזנחה לנוכח ההוצאות הגבוהות.
"ירושלים היא העיר הראשונה בארץ שבה מיושם עקרון קרן הפנסיה למגדלים. זה נהוג בכל הערים הגדולות בעולם, וקיבלנו כאן גיבוי של משרד המשפטים לכל המהלך. הוועדה המחוזית מאשרת תוספת זכויות בנייה של קומה או שתיים למגדל, והדירות הללו משמשות כמקור הכנסה שעובר לקרן נאמנות לצורך תחזוקה של המגדל בטווח הרחוק, כך שאם בעוד עשרים או שלושים או ארבעים שנה נדרשת החלפת מעליות או נדרש משהו בהוצאה כספית ניכרת אז יהיה מאיפה לקחת".
בסוף יש גם שאלה של אופי. לדוגמה המיזם מעורר המחלוקת בדמות מגדל גרנדיוזי בן 45 קומות ברחוב שמריהו לוין, לא רחוק מהר הרצל ומול יד ושם. למה דווקא עם כל הרגישות באזור כזה צריך לבנות לגבהים כאלה? מה ההצדקה התכנונית?
"בהחלט הולך להיות שם משהו מיוחד מבחינה תכנונית", מסכימה תלמי באבאי. "אגב, האלטרנטיבה הנוספת שנדחתה כללה בנייה הרבה יותר מסיבית של שני מגדלים בני כמעט 30 קומות. במקום זה נקבל בהחלט משהו עם חזון של אדריכל אייקוני (המתכנן של המגדל הגבוה בעולם, בורג' ח'ליפה בדובאי; ק"פ). תוסיפו לזה כיכר ציבורית עם טיילת ועמדת תצפית ואולי אפילו איזה בית קפה קטן, כשכל זה משקיף להרים וליער ירושלים – נראה דווקא שהירושלמים והעיר ייצאו נשכרים".
ואיך כל הפיתוח הזה מסתדר עם המונומנטים והמבנים לשימור שפזורים בכל מקום? "לא חייבת להיות סתירה בין פיתוח ובניית מגדלים לבין שימור. הכלל המנחה הוא שתוכניות הבנייה יהיו סביבו בלי לפגוע במבנה הקיים שנקבע לשימור, והוא יהיה פתוח להנאת הציבור הרחב. כך למשל אנחנו מקדמים מיזמים בתוכנית העיר ההיסטורית. הם יהיו פנינות שפתוחות לכל המעוניין. בבניינים לשימור בבעלות פרטית אנחנו לא מתעסקים".
את המגדלים הראשונים כבר ניתן לראות בקטמונים ובקרית יובל. איפה יחלו הפרויקטים הבאים? "אנחנו לקראת סיום שם ומתחילים לעבור לשכונות אחרות, כמו ארמון הנציב, הגבעה הצרפתית ונווה יעקב. ומה לגבי מזרח העיר? בשטח לא רואים שם התקדמות.
"יש שם אתגרים לא פשוטים, אבל גם שם יהיו פיתוח ובנייה חדשה. לראשונה אישרנו תוכנית אב לעיסאוויה. צריך להסדיר שם אלפי עבירות בנייה, וזה אירוע לא פשוט, אבל זה יאפשר את הסדרת הבנייה החדשה והסדרת כל התשתיות האלמנטריות. אני מזכירה שגם במזרח העיר תעבור הרכבת הקלה, וגם שם התושבים ייהנו מזכויות מוגדלות לבנייה לגובה. יש כבר תוכניות לשלושה מגדלים על הציר העתידי באזור בית חנינא".
אז למעשה בכל מקום בעיר ניתן לצפות שבשלב כזה או אחר יוקמו מגדלים רבי קומות?"בהחלט לא, ויש שכונות שבהן זה לא רלוונטי. באזורים היסטוריים דוגמת העיר העתיקה לא נאפשר. ואפילו במקטעים מסוימים על ציר הרכבת הקלה, למרות זכויות הבנייה, זה לא תמיד אפשרי, כמו בעמק רפאים, ושם לא תותר בנייה לגובה של יותר משלוש קומות. צריך גם לזכור שלצד כל מגדל יש בנייה מרקמית של מבנים נמוכים עם שימושים מעורבים למסחר ומבני ציבור".
צוות המטה בוועדה המחוזית הוא מהקטנים בארץ. עם כמות תוכניות כזו ובהיקפים כאלה, לא ראוי להוסיף כוח אדם בהתאם? בסוף החזון הגדול ייתקע בבירוקרטיה הקטנה."אנחנו בהחלט צוות מטה קטן שתיאם את היקפי הפעילות עד לפני שבע ושמונה שנים במחוז", היא מודה. "עכשיו אנחנו עושים ככל יכולתנו ומנסים גם, בלית ברירה, לאלתר ולמצוא פתרונות יצירתיים. לדוגמה, אחרי שהמזכירה שלי יצאה לפנסיה ויתרתי על התקן שלה לטובת הוספה של בודק תוכניות. אבל בעיקרון חייבים עוד כוח אדם ועוד תקנים, וכרגע הצוות כאן עושה לילות כימים, ואני מלאת הערכה על כך".
פתרונות לכולם
עידן המגדלים, אומרת תלמי באבאי, יהיה בשורה לכלל האוכלוסיות בעיר. עבור הצעירים למשל חלק מהפרויקטים מיועדים למיזמי השכרה לטווח רחוק בשכר דירה מפוקח, ובאחרים יאושרו דירות 'מיקרו' בגודל של כ־55 מ"ר. אלה גם יוכלו ליהנות מ'פטנט' חדש שמיושם לאחרונה שנקרא 'דיורית' ונועד לתת מענה משלים לבעלי דירות ומשפחותיהם שמעוניינים להגמיש את הנכס שלהם בהתאם לצורכיהם המשתנים עם הזמן.
"ככלל, אנחנו מכירים את התופעה של פיצולי דירות. לרוב זה נעשה על ידי מבוגרים שהופכים את הנכס שלהם לשתי יחידות, לרוב בלי תכנון כ'טלאי על טלאי'. הבנו שהדירה צריכה לגלות יותר גמישות עם שינוי מהלך החיים של המשפחה. לכן הטמענו בתוכניות את ה'דיורית', שהיא למעשה דירת 'מיקרו' קטנה שנבנית מראש כחלק מהדירה הגדולה אבל יש לה כניסה נפרדת ושירותים נפרדים כך שניתן לפצל אותה מתי שבעלי הבית מעוניינים. אפשר לתת את היחידה הנפרדת לבת או לבן המתבגרים או לסבתא, ואפשר גם להשכיר או להפוך לקליניקה או סטודיו, אבל לא ניתן למכור אותה בנפרד מדירת האם. במגדלים החדשים קבענו ש־20 אחוז מהדירות הגדולות של מעל 100 מ"ר יכללו את האופציה החדשה הזו של 'דיורית'".
משחק הצבאים
מתח נוסף שאיתו מתמודדת תלמי באבאי הוא הצורך לאזן בין הדרישה המסיבית לבנייה לבין שמירה על האינטרסים הסביבתיים של העיר ועל שטחיה הירוקים. רק בשנתיים האחרונות ראינו מאבקים רבים על מעט הריאות הירוקות שנותרו, כמו רכס לבן וגבעת התורמוסים ('מצפתל'). לדבריה, קיימת חשיבות רבה בשמירה על רזרבות הטבע האחרונות בבירה.
"אנחנו המחוז הראשון בארץ שהעביר ואישר תוכנית של איתור וסימון עשרות שטחי טבע עירוני ייחודי שלא ניתן לפגוע בהם", היא מציינת. "עמק הצבאים הוא בהחלט סיפור הצלחה, וכבר מאושר ומקודם עמק צבאים נוסף בצפון העיר ליד פסגת זאב. אני יכולה לבשר פה שיש תכנונים גם לעמק צבאים שלישי שימוקם בדרום העיר ליד הר חומה על גבול גדר ההפרדה. יש שם עדר צבאים פעיל כבר היום ונדאג לתת לו את המרחב הנחוץ לקיומו. היכולת שלנו לשמור ולהציל את השטחים הירוקים מפני בנייה חדשה מתאפשרת לנוכח הפתרון של הבנייה לגובה בשטחי השכונות הוותיקות. ללא המגדלים מזמן היינו חייבים להתרחב, ובמציאות המדינית הקיימת ירושלים יכולה להתפתח רק מערבה על חשבון הרי ירושלים ויער ירושלים".
בהקשר הזה, בירושלים פועלים מגוון רחב של ארגונים חברתיים, סביבתיים, גופי תכנון התנדבותיים וכן תושבים מעורבים. תוסיפי לזה חברי מועצה 'פעילים', והנה אחוז גבוה של תוכניות צובר מאות ולעיתים אלפי התנגדויות. התלונה החוזרת ונשנית היא שקולות המתנגדים בוועדות לא נשמע.
"חשוב לציין כי הרוב השקט דווקא תומך במיזמים הללו. מעבר לכך, ההגינות מחייבת את המתנגדים להציע אלטרנטיבה. אי אפשר גם להתנגד לבנייה לגובה ובו בזמן גם להתנגד לבנייה על שטחים ירוקים. בסוף היכן שהוא חייבים לבנות. אגב, בזמן הלחימה התחייבנו כי בכל מקרה לגופו שתעלה טענה כזו לא נקיים ישיבה, וכך היה לאחרונה כשבוטל דיון כי אחד המתנגדים משרת בעזה".
פיתוח סביבתי
בזמן שאנחנו הירושלמים מתעניינים בעיקר בנעשה בעירנו, צריך לזכור שהוועדה המחוזית אחראית גם על קידום, אישור ופיתוח תוכניות בנייה ביתר היישובים והערים בסביבה. גם בבית שמש, מטה יהודה, מבשרת ציון, אבו־גוש וקרית יערים (טלז סטון), הנתונים תחת חסותה של הוועדה, מסתמנות מגמות מעניינות.
"המחוז בנוי משתי ערים גדולות, כאשר בית שמש היא העיר המרכזית השנייה", תלמי באבאי מזכירה. "יעד הגידול שלה מבחינתנו עומד על 360 אלף נפש בעשור הקרוב. אנחנו גם מקדמים תוכנית לחיבור מסילתי של רכבת כבדה בין בית שמש לירושלים. זה אמור להיות על תוואי חדש על הציר של כביש 39, שבסוף לא ייסלל, והחיבור לירושלים יהיה באזור מלחה. ל־56 היישובים במטה יהודה אנחנו מקדמים תוכנית לאפשר שינוי תמ"א להוספת יחידות דיור בתוך המגרשים הקיימים ללא יציאה וללא תפיסת השטח הפתוח".
