אז נרשמתם לאחד מהמוסדות להשכלה גבוהה בעיר ומחפשים כאן מגורים? כנראה אוטומטית שובצתם לקורס הכי קשוח במדעי הנדל"ן הירושלמי באוניברסיטה של החיים. עליית מחירי הנדל"ן בבירה היא נושא שהעסיק וככל הנראה ימשיך להעסיק את רובנו. אלא שבנוגע למחירי השכירויות יש מעט מאוד נתונים על הנעשה, ובניגוד לעסקאות רכישה המדווחות ומתפרסמות, לא ניתן לקבל נתונים מדויקים על עסקאות השכירות. עם זאת, בשל הביקושים הגוברים (שסיבה מרכזית להם תפורט בהמשך) ניתן לשער כי לנוכח העליות העקביות במחירי השכירויות בעלי הדירות בעיר, רובם ככולם, מקבלים את הסכומים שהם דורשים.
אז בכמה עלו מחירי הדירות להשכרה? מבדיקת אתר 'יד 2' עבור 'בונוס' עולה תמונה עגומה עבור השוכרים. לפי השוואה בין נתוני המודעות שפורסמו באתר בינואר-סוף ספטמבר 2021 לאלה שפורסמו באתר בינואר-סוף ספטמבר 2022, בכל השכונות בעיר נרשמו עליות מחירים של כ־460 שקלים בממוצע כללי - עלייה של כ־8.4 אחוזים.
בראש הרשימה נמצאת שכונת ארנונה, שרשמה קפיצה מרשימה של כ־18 אחוז: ממחיר ממוצע של 5,793 שקל בשנת 2021 לכ־6,837 שקל במהלך שנת 2022 - יותר מאלף שקלים.
אחריה נמצאת טלביה, עם מחיר ממוצע השנה של כ־8,200 שקל לחודש, כאשר בשנה שעברה עמד הממוצע בשכונה על כ־7,221 שקל.
את השלישייה סוגרת שכונת מקור ברוך, עם זינוק של כ־11 אחוז, כאשר ממוצע השכירות בה טיפס מ־5,673 שקל בשנת 2021 ל־6,319 שקל במהלך השנה הנוכחית.
איום ה'אייר בי אנד בי'
כצפוי, עליות מחירים בשכירויות נרשמו בכל רחבי העיר, אלא שהשנה חזר גורם נוסף להשפיע על השוק, דירות ה'אייר בי אנד בי' (Airbnbׂׂ). כן, אותן דירות שיועדו לטווח קצר אך די נעלמו בתקופת משבר הקורונה עושות עכשיו קאמבק. "השנה בגבעה הצרפתית אנחנו עדים לעלייה של 300-200 שקל ביחס לשנה שעברה", אומרת המתווכת עליזה פרידלנדר ('רי/מקס חזון'), שמתמחה בשכונה הקרובה לקמפוס האוניברסיטה העברית.
קראו גם:
"ה'אייר בי אנד בי' חזרו לעבוד אחרי הקורונה, וזה גורם לירידה במלאי הדירות באזור. המחירים רק עולים והסטודנטים נאלצים להתפשר. כך למשל סטודנטים החיים בזוגיות שעד כה שכרו דירת סטודיו כבר מוכנים לחלוק דירות עם שותפים - כי כבר אין דירות סטודיו.
היום טווח המחירים לדירות המבוקשות בקרב הסטודנטים הוא 3,700-3,200 שקל בממוצע לעומת 3,500-3,000 בעבר. במקרי הקצה ניתן למצוא לדוגמה דירת שלושה חדרים מרווחת בגבעה (100 מ"ר), משופצת עם מרפסת במדורגים, בשכר דירה של 6,300 שקל לחודש".
גם באזור מרכז העיר ומערבה ממנו, המבוקש גם על ידי תיירים ואורחים מחו"ל, ה'אייר בי אנד בי' חזר לככב. "יש עלייה של 500 שקל בשכירות לעומת השנה שעברה", טוענת כוכבה בת חיים ('תיווך המשכן'), שפועלת באזור שוק מחנה יהודה ונחלאות. "גם פה דירות ה'אייר בי אנד בי' נגרעו מהשוק ומקטינות את ההיצע.
"מעניין לראות שדווקא בדירות שלושה חדרים המשיכו חוזים מבלי להעלות מחירים, ואילו דירות 2 ו־2.5 חדרים קפצו מ־4,000 שקל בממוצע לחודש ל־4,500 שקל ואף יותר, כאשר מצד השוכרים קיים ביקוש לרמה גבוהה יותר של הנכס המושכר, כגון ריהוט ומזגנים. דוגמה נוספת לכך קיימת בשוק העיראקי, שם מושכרת דירת שני חדרים מאובזרת ב־5,500 שקל".
בת חיים מוסיפה כי השוק נוטה להתחמם בחודשים שבין יולי לנובמבר, כאשר המחיר הממוצע לשלושה חדרים עומד כרגע על קצת יותר מ־5,000 שקל והמחיר לדירת חדר הוא 2,500.
ההתייקרות הכללית מביאה את רוכשי ההשכלה להתרחק יותר ויותר ממוסדות הלימוד האוניברסיטאיים והמכללות, מה שמשחק כמובן לידי בעלי כל סוגי הנכסים אך במיוחד לגדולים שבהם. כך למשל בעלי דירות של 5 חדרים מבצעים את הטריק הידוע של חלוקת הנכס ונהנים מגידול מרשים בהכנסה ממנו.
"לנוכח עלייה מסיבית במחירי הדירות להשכרה בעיר, ובפרט של הביקוש לשכירת דירות קטנות מצד סטודנטים, בעלי הנכסים בשכונות אלו מצאו דרך יצירתית להגדיל את ההכנסה", אומרת מנהלת משרד התיווך 'נדלן IN' ליאת טויטו מזרחי, שמתמחה במשולש השכונות גבעת משואה, עיר גנים וקרית מנחם.
"הבעלים חילקו את הדירות למספר יחידות והצליחו כמעט להכפיל את סכום ההכנסה החודשית. לדוגמה, דירות בגודל של כ־120 מ"ר הושכרו בטווח מחירים שעומד על 6,200-6,000 שקל לחודש. לאחר החלוקה התשואה משכירות הגיעה לעשרת אלפים שקל לחודש, ולכן גודל הדירות הותאם לסטודנט אחד או שניים. הביקוש למגורים בשכונות אלו מגיע מצד סטודנטים לרפואה וסיעוד בבית החולים הדסה עין כרם וכן מצד סטודנטים ממכללת 'דוד ילין' ומהאוניברסיטה בגבעת רם, בגלל הקרבה היחסית למקום הלימודים ולתחבורה הציבורית".
כדוגמאות לעסקאות אחרונות באזור טויטו מציינת דירת 2 חדרים לסטודנטים עם כניסה פרטית ומטבח חדש שהושכרה ב־3,000 שקל כולל ארנונה, דירת 3 חדרים לשני סטודנטים ברחוב הרקפת ב־4,400 שקל כולל ארנונה, ודירת 3 חדרים בגבעת משואה (קומה 4 ללא מעלית) שהושכרה לאחרונה ב־5,800 שקל, כאשר בחוזה הקודם היא הושכרה ב־4,900 שקל לחודש.
לא נעים להשכיר
כמעט באופן משלים, אל העלאת מחירי השכירות מתלווים כמעט אוטומטית סיפורים קשים מצד מחפשי הדיור באשר לאטימות וחוסר הבנה מצד בעלי הנכסים. במקרים היותר גרועים נשמעות גם תלונות על יחס לא הוגן מצד המשכירים, שנמצאים כמובן בעמדת כוח מול השוכרים. מובן שלא מדובר כאן בהכללה גורפת בנוגע לכל בעלי הדירות, אך נדמה שהתופעה גוברת והצעירים נאנקים - ומשלמים.
נינה בת ה־25 חיה עם בן זוגה בעיר, ושניהם עובדים במשרות סטודנט במקביל ללימודיהם. "אנחנו לא מקבלים שום תמיכה כלכלית מההורים שלנו - לא לתואר ולא למחיה", היא משתפת, "כי לצערנו הם לא יכולים להרשות לעצמם לעזור לנו.
"בקיץ של 2021 עברנו לדירת 2 חדרים קטנטנה של 40 מ"ר במרכז העיר כדי לגור בקרבת המוסדות האקדמיים ולמקומות העבודה שלנו. לדירה אין מרפסת, מדובר בקומת קרקע על כביש ראשי, אך זה מה שיכולנו להרשות לעצמנו. החוזה נחתם לשנה בשכר דירה של 3,600 שקל בחודש. עם תום החוזה בחודש אוגוסט האחרון בעל הדירה דרש בעת חידוש החוזה שנשלם מעתה 4,000 שקל, בטענה של 'אתם יודעים איך השוק עכשיו. כולם מעלים מחירים'. אחרי מסע תחנונים, בכי והרבה תסכול מצידנו הוא היה מוכן להוריד את המחיר ל־3,900 שקל בחודש, אבל בעיר שבה אנחנו משלמים ארנונה גבוהה בגלל האזור שבו אנחנו חיים, חשבונות חשמל ומים שרק עולים ועל מזון שהולך ומתייקר ולימודים, אין ספק ש־100 שקל זה המון. שלא לדבר על העובדה שאפילו אי אפשר לדמיין על לחסוך בשלב הזה לדירה משלנו בעתיד".
לעומתה לסטודנטית מאיה כהן (22) היתה תקרית יותר 'חריפה' מול בעלת דירתה. "כשנכנסנו וחתמנו על חוזה היא אמרה שיש הסקה מרכזית בדירה אבל שלא מומלץ להשתמש כי זה לא חסכוני ויוצאים חשבונות חשמל גדולים. לאחר תחילת החורף (חתמנו חוזה באוקטובר) אמרנו שננסה להפעיל בכל זאת משום שהיה מאוד קר בדירה. מהר מאוד גילינו שההסקה לא עובדת, רק שהיא לא היתה מוכנה לתקן אותה. אפילו הבאתי איש מקצוע שיבדוק את ההסקה וייתן אבחון למחיר התיקון, והיא לא הסכימה להחזיר לי כסף אפילו על זה.
"כשאני והשותפה השנייה מצאנו דירה חדשה, כחודשיים לפני סוף החוזה, דיברתי עם בעלת הדירה והסברתי לה שאנחנו מתחילות חוזה חודשיים לפני סוף החוזה איתה ועל מנת שלא נשלם שני שכרי דירה במקביל נחפש אנשים לסאבלט, ושאלתי אם אפשר גם להציע להם חתימת חוזה מולה באוקטובר לאחר הסאבלט כחלק מהדיל. היא אמרה כן ואמרה לי שמ־2,150 שקל לכל שותף היא תעלה ל־2,300. התחלנו לחפש דיירים במרץ, וכשהגענו לאדם הראשון שהיתה מעוניינת בסאבלט ואז בחתימת חוזה והתקשרנו לספר לבעלת דירה, לא רק שהיא העמידה פנים שלא סגרנו על 2,300 שקל, אלא שבשיחה לאחר מכן היא התחילה לצרוח ולהתחרפן ולהגיד שזה לא עובד ככה ושהיא רוצה 3,000 מכל שותף, עלייה מטורפת ולא מוצדקת, וכמובן אף אחד לא היה מעוניין במחיר הזה, לאחר חודשיים של השקעה מצידנו בלמצוא לה דיירים חדשים ולא רק לסאבלט. מכאן יצא שאנחנו משלמות שני שכרי דירה. בקיצור, דפקה אותנו".
"אי אפשר להתעלם מעליית מחירי הדירות בעיר ומהסיפורים על עליית שכר הדירה ב־10 אחוז ויותר", אומר חבר המועצה אדיר שוורץ ('התעוררות'). "לכן החלטנו בסיעה לייבא לעיר את חוזה השכירות המומלץ, שיכול לתרום לשוק שכירות הוגן יותר".
*המתווכים המופיעים בכתבה הינם חברי לשכת המתווכים למקרקעין ירושלים
