בזמן ש־2023 סומנה כשנה אבודה, המתווכים משוכנעים שדווקא עכשיו נראה את השוק הירושלמי חוזר לחיים. הסיבות הן בין השאר השלמתם הצפויה של מיזמי תשתיות והתחדשות עירונית, ביקוש גובר מצד יהודי חו"ל וריבית שכנראה תפסיק לעלות. ומה לגבי המחירים — הם צפויים לעלות.
"החודשים האחרונים של 2023 היו אקורד צורם לשנה זו מבחינה נדל"נית", מספיד סגן יו"ר הנהלת לשכת המתווכים וראש ועדת מחקר בשלכה, אמיר אזרף. "אני צופה עליית מחירים במהלך השנה הקרובה, שתלך ותגבר ככל שנגיע לסופה", טוען אזרף, "וזאת לנוכח מספר גורמים. הראשון הוא התחלות בנייה — בחודשים האחרונים חלה ירידה משמעותית בכמות התחלות הבנייה, בעיקר בשל הפסקת עבודתם של הפועלים הפלסטינים. ייבוא עובדים זרים מתנהל בעצלתיים, וככל הנראה גם בחודשים הקרובים לא נראה חזרה משמעותית של עובדים מהרש"פ לאתרי הבנייה. המשמעות היא היצע עתידי נמוך של דירות שלא יעמוד בביקושים ויוביל לעליית מחירים״.
״גורם נוסף הוא מיצוי העלאת הריבית. אומנם ב־2023 הריבית הגבוהה הוכיחה את עצמה כממתנת ביקושים משמעותית, אך שינוי המגמה שהחל לאחרונה (ונראה כי כך יימשך אם כי במתינות) יחזיר לשוק משקיעים כשהתשואות משכר דירה יהיו יותר גבוהות ביחס לעלות המינוף הבנקאי שלהן, וכן מבקשי דיור שהחזרי המשכנתא שלהם יירדו והם יוכלו לעמוד בהם בעתיד״.
״עוד גורם הוא גל האנטישמיות הנוכחי שמוביל להתעוררות משמעותית בקרב היהודים בחו"ל באשר לרכישת דירות בישראל ובדגש על ירושלים. ככל שהגל הזה יתורגם לרכישות בפועל, הרי שתופעה זו תביא לעלייה ברמות המחירים בעיר, בדגש על השכונות רחביה, טלביה, קטמון, בקעה וארנונה״.
״ולבסוף גם ההתחדשות עירונית - ירושלים חווה בימים אלה מהפכה של ממש בתחום. רוכשי דירות באותם פרויקטים של פינוי-בינוי ישביחו מאוד את ההשקעה שלהם בעתיד, פעם אחת בגלל שווי הנכס המרווח ביום המסירה, ופעם נוספת בגלל השלמת תוואי הרכבת הקלה, שהקירבה אליה גורמת לעליית ערך נוספת״. "לסיום", אומר אזרף, "שנת 2024 מסתמנת כשנה שבה יחזרו המחירים לעלות, וממילא ככל שנצא טוב יותר מהמלחמה, הדבר יגרום לחזרת הביקושים ולעלייה מוגברת של המחירים".
מה התחזית שלך לשנת 2024? "אחרי המלחמה יש שתי אפשרויות - של שגשוג או מנגד מיתון. כלכלת ישראל נכנסה למלחמה בצורה טובה, ואף ראינו הורדת ריבית בזמן המלחמה. אומנם זה לא מנבא את העתיד, אבל ניתן לראות באופק צפי של ירידה מתונה בריבית בנק ישראל, ולה כידוע יש השפעה ניכרת על מצב הנדל"ן. כמובן, צריך לזכור שכרגע אין כל כך בניות חדשות ויש מצוקה בכוח אדם. נראה שזה הזמן לקנות דירות ולהשקיע. יוקר הריביות היום לא יחזיק מעמד הרבה זמן ותמיד תהיה אפשרות למחזר".
יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, איציק לוי מרחיב ומסביר כי "הצפי לשנים הקרובות בכל הקשור להתחלות בנייה והוצאת היתרי בנייה הוא מחסור גדול בדירות לעומת הביקוש הגדול בישראל, שעומד על כ־55,000 יחידות בשנה. למעשה, ב־2023 היתה ירידה של כ־20 אחוז בהתחלות בנייה, כך שנוצר מחסור חמור ביחידות מגורים.
"מה שצריך להבין הוא שמדובר בשוק שהתכווץ משמעותית. יש מעט מאוד התחלות בנייה והולך להיות מחסור גדול בדירות. מה גם שלממשלה אין כרגע שום תוכנית לטיפול בבעיה. קיימת גם בעיה קשה עם העובדים הזרים וגם העלויות ותשומות הבנייה יתייקרו מאוד. כל זה יתרום לעליית מחירים כואבת בטווח של שנה מהיום ובשיעור של עשרה אחוזים לפחות״.
"אחד השחקנים החשובים בדירות המגורים הוא הממ"ד. כאן אנחנו מזהים ירידת מחיר בבניינים שנבנו לפני שנת 1990. ירידה זו חדה עד כדי כך שאותה יחידה באותו רחוב נמכרת כיום בעד 20 אחוז פחות אם היא אינה כוללת ממ"ד. ירידה זו צפויה להימשך גם בשנה החדשה".
לוי מזכיר גם את הדרום: "באזורים כמו עוטף עזה, שדרות ואופקים, וגם בצפון הארץ, יש מעט מאוד עסקאות כרגע. אבל יש דיווחים על התחלה של פעילות באזור של אופקים ונתיבות, מתוך הבנה (של משקיעים) ששווה עכשיו לרכוש יחידות דיור באזורים אלה. גם אשקלון זוכה להתעניינות מצד משקיעים, בעקבות הצפי שברגע שיימצא פתרון לבעיות הבטחוניות המחירים יעלו".
