שנת הלימודים האקדמית ממש מעבר לפינה. מי שמתכנן ללמוד באחד המוסדות האקדמיים בעיר - ולכן נאלץ להעביר לכאן את מגוריו - כדאי שיתעורר מהר ויסגור לעצמו בקרוב מקום להתאכסן. אומנם בשנה שעברה שוק השכירות הצטנן מעט עקב הקורונה והמעבר ללימודים מרחוק, אך כיום נראה שהשוק חזר לעצמו והמתווכים מדווחים אפילו על עליות מחירים. זאת גם כאשר מוסדות לימוד רבים מאמצים כיום מודל לימודים היברידיים, שמאפשרים למידה חלקית מהבית. אז מה המצב כיום בשכונות ומה המחירים המבוקשים בהן?
השמאי ועורך הדין קובי ביר מזכיר את 'כללי הזהב' לדירה שקל להשכיר. "מיקום - ליד מוסדות לימוד, או אזורי בילוי בוהמיינים; שכונות עם ״אופי״ מהוות מקור משיכה לצעירים, וגודל דירות -עדיפות לכאלו בנות 1-2 חדרים, שניתן למצוא בשכונות וותיקות. כך הסטודנט לא נאלץ לחלוק את דירתו עם עוד מספר שותפים".
עוד בחדשות:
"קשה לסטודנטים למצוא דירה בירושלים", קובע עמנואל ללוש, ממשרד ציון נדל''ן - Tzion Apartments. "הם בדרך כלל מעדיפים להיות במרכז העיר או בנחלאות, בשכונות יותר מרכזיות ונגישות ואיפה שיש יותר עבודות לילה של מלצרות. הם עובדים כמה שעות ויש להם תקציב בדרך כלל של עד 2,000 שקל לשכר דירה, אלא אם כן הם מקבלים עזרה מההורים. לכן הם לוקחים דירות עם מספר שותפים אבל ב־6,000 שקל. לא פשוט לשלושה סטודנטים למצוא דירת ארבעה חדרים טובה במרכז ירושלים וכשהם מוצאים, צריך לסגור מיד, אם הם לא כבר נכנסו לרשימת המתנה. הם מעדיפים דירות מרוהטות. בתחילת הקורונה הדירות המרוהטות היו זולות יותר כי רוב הדירות שהיו מושכרות לטווח קצר לתיירים, נכנסו לשוק של הטווח הארוך והמחירים ירדו בכ־20%. אבל עכשיו המחירים חזרו להיות כמו שהם היו לפני הקורונה, ולעיתים הם אפילו התייקרו. כיום שוק השכירות מאוד דינמי בירושלים – יש הרבה ביקוש ויש גם היצע. המחיר הממוצע של שכירות הוא 5,200 שקל לחודש לפי מדד אתר 'מדל’’ן'. בשכונות המרכזיות בין בקעה למרכז העיר המחירים יקרים יותר באופן משמעותי".
ביר מציין גם דרך עזה וסביבתה. "העסקים בעלי האופי הצעיר הפועלים לאורך הרחוב מהווים מוקד משיכה לחיי לילה צעירים ופעילים. בעלי הדירות בקרבת הרחוב הסואן, מצאו ביקוש רב דווקא דרך הסטודנטים". בהקשר של בעלי הדירות, ללוש מוסיף כי רבים מהם שיפצו את נכסיהם בתקופה האחרונה, מה שמעלה משמעותית את המחירים.
נחלאות | המבוקשת ביותר
"התקציב הממוצע שיש לסטודנט לשכירת חדר בדירה הוא סביב 1,700-1,500 שקל", אומרת המתווכת כוכבה בת חיים, ילידת נחלאות שמתמחה בשכונה ובאזור מרכז העיר כבר 31 שנים. "הוא כמובן רוצה מאוד להיות כמה שיותר קרוב במרחק הליכה מאזור הבילוי כמו מחנה יהודה, בארים, מסעדות וחיים סטודנטיאליים. "מעניין לראות למשל שלפני הקורונה היו דירות מושכרות לאייר בי אנד בי ברחובות כגון בן יהודה והחבצלת, ולאחר תקופה שהן היו סגורות הן נפתחו להשכרה לטווח ארוך.
"כיום יש ריבוי של דירות שני חדרים בשכונת נחלאות, בזמן שקיים מחסור בדירות של שלושה חדרים. מחירי הדירות של שני חדרים נעים סביב 3,500 שקל. ברחוב אגריפס למשל הדירות בגודל של 37 מ"ר עם מרפסות ונוף והן מושכרות במחירים של 3,700-3,500 שקל. לעומתן היחידות שבהן שלושה חדרים עם/ללא ריהוט מושכרות באלף-אלפיים שקל יותר. לדוגמה, עלות דירות שלושה חדרים בנחלאות עומדת על 6,000 שקל לשני שותפים, וב־4,500 שקל עבור דירות דומות בשוק. דווקא בהשוואה לתקופה שלפני הקורונה המחירים בשכונה ירדו ב־300 או 400 שקל. הדירות מעל הרחוב הראשי של השוק מבוקשות גם כן, אם כי במחירים נמוכים מעט יותר, ויש סטודנטים שרוצים לגור בקרבת השוק למרות הדירות הישנות.
לעומתן באזור קיימות דירות נוספות להשכרה שמתאימות רק למעט סטודנטים, כאלה שהם בעלי יכולות כלכליות גבוהות יותר, לרוב בפרויקטים חדשים. בדירות הללו יש דמי אחזקה וכן ארנונה ושכירות גבוהים יותר. השכונות הכי מבוקשות הן אוהל משה ומזכרת משה, באזור בתיהם של נשיא המדינה לשעבר יצחק נבון ומשפחות מוכרות נוספות".
עסקה אחרונה: דירת 4 חדרים 67 מ"ר, כולל 2 מקלחות ושירותים, ברחוב יוסף חיים 5,750 שקל. בת חיים מציינת כי על הדירה הזו היתה התנפלות רבה כיוון שהסכום שלה נחשב סביר לשכונה עצמה, ברחוב שקט ללא גישה לכלי רכב.
הגבעה הצרפתית | המעונות אינם מספיקים
"כיוון שאין הרבה מקום במעונות בהר הצופים, קיים ביקוש גדול לדירות להשכרה בגבעה", אומרת עליזה פרידלנד ממשרד 'רי/מקס חזון' בעיר. "מגורי האוניברסיטה בדרך כלל בתפוסה מלאה למרות שיש בהם פחות פרטיות, כ־5-4 דיירים בתוך דירה משותפת עם מטבח קטן. עם זאת לא חסרים סטודנטים שמחפשים יותר פרטיות וגם נהנים מעצמאות במקום לשהות במתחם המעונות. התקופות של הביקושים הגדולים מתחילות כחודשיים לפני תחילת הסמסטרים הראשון והשני, ויש גם הרבה סטודנטים ששוכרים למשל מיוני עד אוקטובר. בשכונה קיים מגוון רחב של דירות בגדלים שונים, כולל דירות לזוגות – כמו דירות סטודיו שנמצאות בתוך אזורי דירות גדולות שפינו שטח בתוכן לטובת דירת חדר או סטודיו בשביל סטודנטים. אלו מבוקשות מאוד והן כוללות בדרך כלל מטבחון ומקלחון, ריהוט, מרפסת וגינה.
"טווח המחירים עומד על 3,500-3,000 שקל - כולל שכירות, ארנונה, ועד בית וכו', כי זה חלק מדירה גדולה יותר. קיים ביקוש גדול מאוד לדירות של שלושה חדרים, וגם הן מושכרות סביב 3,500 שקל. אלו דירות מרווחות יותר ומחירן לא כולל ארנונה, חשמל והוצאות נוספות. הרבה מהן ללא מרפסת או גינה. באשר לדירות של 5-4 חדרים, המחירים נעים בין 5,000 ל־6,000 שקל לחודש עבור כל הדירה, ויש דירות של חמישה חדרים שמושכרות גם בכ־7,000 שקל. בכולן המחיר אינו כולל הוצאות או תמורות נוספות.
"המשקיעים באזורים אלו אוהבים לקנות את הדירות בהם בשל תשואה של 4% ושכירות רצופה, שכן סטודנטים שיוצאים מדירה מביאים חברים שישכרו אותה מיד לאחר עזיבתם".
עסקאות אחרונות: דירת 2 חדרים בצמרת הבירה עם גינה 3,650 שקל כולל חשבונות. דירת 4 חדרים ברחוב האצ"ל 5,300 שקל. דירת 5 חדרים מרוהטת ברחוב בר־כוכבא 7,000 שקל.
רמת שרת | סטודנטים מכל הסוגים
"מדובר בשכונה מעורבת עם התחזקות של שיעור האוכלוסייה הדתית, שברובה היא עולים אנגלו־סכסים וצרפתים", מסבירה ליאורה סלומון מ'קדמא נכסים'. "הביקוש לשכירות מצד סטודנטים בשכונה נובע מכך שבשכונות הסמוכות לרמת שרת, כבית וגן וגבעת מרדכי, ממוקמים שלל מוסדות לימוד על תיכוניים ואקדמיים דתיים וחרדיים רבים ומגוונים: ישיבות, מדרשיות, בית ספר לאחיות בשערי צדק, מכון לב ועוד רבים.
בנוסף רמת שרת נמצאת על ציר הנסיעה לעין כרם ולבית הספר לרפואה בהדסה. סטודנטים חילונים בוחרים בה בגלל המיקום, השקט והקרבה לכביש בגין וליציאה מירושלים. לרוב מדובר בשוכרים המעוניינים בדירות בסיסיות במחירים זולים. מנגד, גיל הנישואין הממוצע הנמוך בחברה הדתית יוצר ביקוש ליחידות להשכרה לזוגות הלומדים בסביבה. "מעניין לראות שדירות גדולות המוצעות למכירה על ידי משרדינו מביאות פניות רבות לביקוש להשכרת הנכסים במקום למכירתם. היצע דל וביקוש שיא דוחפים את המחירים כלפי מעלה. ברמת שרת יחידות מושכרות ב־3,000 שקל ומעלה, ולרוב זה כולל ארנונה ומים. בדירות גדולות המחיר מאמיר ל־14,000-10,000 שקל לחודש, כאשר הארנונה המשולמת על נכס גדול מגיעה לעיתים ל־20 אלף שקל לשנה".
סלומון מציינת את הדירות הגדולות שכן השכונה מתאפיינת גם בביקוש לכאלו עבור 'סטודנטים' מסוג קצת שונה ולא בהכרח אקדמאים.
"קיימים בשכונה לקוחות מוסדיים ועמותות שרוצים להגדיל את מספר הלומדים אצלם וחסרים להם מקומות לינה. כך, לעולים צעירים המגיעים לארץ (לרוב לבדם) יש מסגרות קליטה ששוכרות נכסים גדולים. המסגרות כוללות לימודי יהדות ועברית והכרת הארץ, לבנים או לבנות בנפרד. לרוב נדרשות דירות ריקות או עם ריהוט בסיסי ביותר, בעלות שטח גדול שמאפשר לשים מיטות רבות בכל חדר. ההיצע הדל גורם גם לביקוש של דירות סמוכות זו לזו על ידי הלקוחות המוסדיים והעמותות. ביקוש גדול יותר מצד סטודנטים גורם לעליית מחירים.
"בשכונות אחרות יש עליית מחירי שכירות בקיץ. ברמת שרת והסביבה הביקוש גבוה כל ימות השנה ורמת המחירים הגבוהה בהשכרה נשמרת. מעניין לראות כי אופי חיי הקהילה בשכונה גורם להישארות הסטודנטים במקום גם לאחר תום הלימודים ולאחר הנישואין. כמו כן הביקוש שיוצרים הסטודנטים גורם לכניסת משקיעים לשכונה ולעליית מחירי השכירות לכלל הנכסים בסביבה"
עסקאות אחרונות: דירת 3 חדרים ברחוב קדיש לוז 4,300 שקל. דירת 4 חדרים ברחוב פרץ ברנשטיין 5,200 שקל. דירת 6 חדרים ברחוב פרץ ברנשטיין 9,800 שקל.
גבעת משואה וקרית מנחם | מכפילים נכסים והכנסות
"לנוכח עלייה מסיבית במחירי הדירות להשכרה בעיר, ובפרט הביקוש לשכירת דירות קטנות מצד סטודנטים, בעלי הנכסים בשכונות אלו מצאו דרך יצירתית להגדיל את ההכנסה", אומרת מנהלת משרד התיווך 'נדלן IN' ליאת טויטו מזרחי, שמתמחה במשולש השכונות גבעת משואה, עיר גנים וקרית מנחם.
"הבעלים חילקו את הדירות למספר יחידות והצליחו כמעט להכפיל את סכום ההכנסה החודשית. לדוגמה, דירות בגודל של כ־120 מ"ר הושכרו בטווח מחירים שעומד על 6,200-6,000 לחודש. לאחר החלוקה התשואה משכירות הגיעה ל־10,000 שקל לחודש, ולכן גודל הדירות הותאם לסטודנט אחד או שניים. הביקוש למגורים בשכונות אלו מגיע מצד סטודנטים לרפואה וסיעוד בבית החולים הדסה עין כרם, וכן מצד סטודנטים ממכללת 'דוד ילין' ומהאוניברסיטה בגבעת רם, בגלל הקרבה למקום הלימודים ולתחבורה הציבורית".
עסקאות אחרונות: דירת 2 חדרים לסטודנטים עם כניסה פרטית ומטבח חדש 3,000 שקל כולל ארנונה. דירת 3 חדרים לשני סטודנטים ברחוב הרקפת 4,400 שקל כולל ארנונה.
- המתווכים המופיעים בכתבה הינם חברי לשכת המתווכים בירושלים
פורסם לראשונה: 02:00, 27.09.21
