לקנות בכל מחיר: החשש מעליית מחירי הדיור, בייחוד בעיר מבוקשת כמו ירושלים, והתחרות כמעט על כל נכס, מביאים את הרוכשים לוותר על המשא ומתן ולחטוף את הדירות במחיר המבוקש. במציאות שבה ההיצע דל ממילא, תוכניות של בנייה רוויה יתממשו רק בשנים הלא קרובות, ואלה שכבר אושרו על הנייר נמכרות הרבה מראש ולא מותירות הרבה ברירה למי שרוצה לקבוע את מושבו (או השקעתו) בבירה.
"לצד העלייה הדרמטית במחירי הדירות שאנו חווים בשנה שחלפה, התווספו שתי תופעות", מאשר אמיר אזרף, סגן יו"ר לשכת המתווכים בירושלים. "האחת היא קיצור זמן המכירה, והנוספת היא מצב שבו אין משא ומתן ומחיר השיווק הוא מחיר הסגירה.
"אין ספק שחיבור שלוש המגמות הללו מעיד על 'שוק מוכרים' דומיננטי ומצב שבו דירות נמכרות במחירים גבוהים ללא ויכוח מצד הקונים".
קראו גם:
"דירות טובות", מוסיף אזרף, "נמכרות לקונה הראשון-שני שמגיע". "שורש הבעיה", הוא מסביר, "נעוץ בעובדה שהיצע הדירות קטן מאוד ועליו עטים מספר קונים. עם זאת, עדיין יש דירות שנמצאות בשוק תקופה ארוכה, בעיקר בשל תמחור יתר מצד בעלי נכסים".
"כמובן, ברגע שיהיו יותר דירות שמוצעות למכירה, הקונים יוכלו לחזור ולהיכנס למשא ומתן אמיתי בדרישה להוריד מחיר, אולם כיום התמונה שונה והמוכרים מרגישים שאם הקונה הזה לא יקנה יבוא אחריו אחר ויקנה. ברור שיש צורך בשינוי תפיסתי ברמה ממלכתית כדי להגדיל משמעותית את ההיצע ולעצור את טריפת הנדל"ן שאנו חווים בעיר", אזרף מסכם.
באתי, ראיתי, קניתי
למי שצריך דוגמאות כדי להבין על מה מדובר, הנה כמה (חוץ מאלה שמתפרסמות בשבועות האחרונים במדורנו 'סגרו עיסקה').
בהר חומה - דופלקס גן 4 חדרים + חלל 70 מ"ר מוצמד בטאבו ברחוב אריה בינה נמכר במחיר השיווק: 3.65 מיליוני שקלים. מתווך העיסקה אלי חסין ('אמירים פתרונות נדל"ן') סיפר כי היחידה נמכרה לזוג הראשון שבא לראות את הנכס.
ברחוב ברטנורא ברחביה - דירת 4 חדרים, 110 מטר, בקומה שנייה, יצאה לשיווק במחיר של 4.6 מיליוני שקלים. "העיסקה נסגרה בתוך שבוע וחצי", סיפרה המתווכת רינת סילבסטר ('חזון נכסים'). "הלקוח השני שהגיע קנה את הדירה במלוא המחיר".
בדרך בית לחם - דירת 2 חדרים, 55 מ״ר + מרפסת, "אפילו לא הספיקה לצאת לשיווק", לדברי יצחק קובלסקי (תיווך yyk), "היא נמכרה לפי דרישת המוכרים ב־2.4 מיליון שקל".
בארמון הנציב - דירת 5 חדרים, 128 מ"ר, ברחוב גרשון אבנר, הכוללת מחסן, 2 חניות ומרפסת סוכה 21 מ"ר, פורסמה במחיר של 2.75 מיליוני שקלים. "את הדירה ראו שלושה לקוחות ביום הפרסום", אומרת המתווכת מאיה שם טוב ('פז נכסים'), "ושבוע לאחר מכן היינו כבר לאחר רכישה".
המתווך איתן חובב ('ון דייק נכסים') מדווח על עיסקה ברחוב רשב"ג בקטמונים: דירת 100 מטר שזקוקה לשיפוץ ועם זכויות בנייה נוספות, נמכרה במחיר המבוקש - 4.5 מיליוני שקלים.
ברסקו, דירת עיזבון בת 2 חדרים, 44 מ"ר, בשמעוני, במתחם שמיועד לפינוי־בינוי, יצאה למכירה לפי דרישת המינימום של שמאי שמונה על ידי בית המשפט לפי 1.75 מיליון שקל. הדירה נמכרה בתוך 24 שעות מרגע שפורסמה. את המוכרים ייצג בני דרור ('תיווך משכנות המלך דוד'), ואת הקונים ייצג אילון גילינסקי ('גילינסקי נכסים').
בגבעת זאב, ברחוב שבט בנימין, נמכר קוטג' 6 חדרים, 140 מ"ר, בנוי בשני מפלסים + 65 מ"ר גינה אחורית + חצר קדמית של כ־25 מ"ר, עם תב"ע מאושרת לתוספת קומה שלישית. מחיר השיווק/חתימה עמד על 2.79 מיליוני שקלים. העיסקה בוצעה על ידי רן דאי ('סטודיו איי נדל"ן' בע"מ).
מצמצמים פערים
נראה שגם מחוץ לעיר טירוף הביקושים בדרך לצמק את הפערים בכל הנוגע לצמצום המשא ומתן. גבי שניר, מ'תיווך המלאך' ביישוב אפרת שבגוש עציון, מדווח על עסקאות שנסגרו בחודשיים האחרונים במחירים מאוד קרובים למה שדרשו המוכרים.
כך, בשכונת הזית ביישוב שמדרום לעיר, דירת 3 חדרים, 77 מ"ר, עם מרפסת של 60 מ"ר, קומת כניסה, עם אופציה להרחבה, נמכרה ב־1.85 מיליון שקל, בעוד המוכרים ביקשו 1.89 - פער של 40 אלף שקל בלבד. ובשכונת הדגן דו־משפחתי, 180 מ"ר, 6 חדרים, פורסם עם תג מחיר של 3.9 מיליוני שקלים, ולבסוף העיסקה נסגרה בתוך יום ב־3.85 מיליוני שקלים. רק נזכיר שנסיעה מאפרת, שממוקמת כ־12 ק"מ מגילה, לירושלים בשעות הבוקר עשויה לקחת כשעה בשל העומסים הכבדים באזור. הרחבת כביש הגישה בין ירושלים לגוש עציון תסתיים רק בעוד כשנה, אך נראה שזה כבר לא מפחיד יותר מדי את מבקשי הדיור.
נמכרו במחיר המבוקש
רחוב ברטנורא, 4 חדרים
סכום העיסקה: 4.6 מיליון שקל,
נחטפה בתוך שבוע וחצי
דרך בית לחם, 2 חדרים
סכום העיסקה: 2.4 מיליון שקל,
נמכרה עוד לפני שיצאה לשיווק
רחוב גרשון אבנר, 5 חדרים
סכום העיסקה: 2.75 מיליון שקל,
נחטפה בתוך שבוע
רחוב שמעוני, 2 חדרים
סכום העיסקה: 1.75 מיליון שקל. חתימה תוך 24 שעות
רחוב ברטנורא, 4 חדרים
סכום העסקה: 4.6 מיליון שקל
נחטפה תוך שבוע וחצי
רחוב גרשון אבנר, 5 חדרים
סכום העסקה: 2.75 מיליון שקל
דרך בית לחם, 2 חדרים
סכום העיסקה: 2.4 מיליון שקל
נמכרה עוד לפני שיצאה לשיווק
הבועה עלולה להתפוצץ
לכאורה המצב משחק לטובתם של בעלי הנכסים, אך צריך לזכור שכל מה שעולה עלול בסוף לרדת ולהתנפץ להם ולרוכשים בפרצוף.
"הנדל"ן, כמו כל שוק, מתאזן במפגש של ביקוש והיצע", מוסיף שמאי המקרקעין הירושלמי ייטב מידן. "אך במקרים רבים השוק הזה מגיב לאט יותר משווקים אחרים". מידן מסביר כי לאורך שנת 2020 ועד אמצע שנת 2021 המשק התאפיין בחוסר ודאות בכל הנוגע למשבר הקורונה והשלכותיו. "מצב זה גרם לרבים מבעלי ההון העצמי לשבת על הגדר ולא לרכוש דירות. אך החל מהמחצית השנייה של שנת 2021, כאשר עלתה רמת הוודאות במשק, עלה בצורה חדה גם מספר העסקאות בשוק, מה שהביא לעליית מחירים משמעותית של דירות מגורים ולמצב שוק שבו קיימים מספר רוכשים על כל עיסקה מוצעת".
"מצב של עודף ביקוש כרוך גם בהשפעות פסיכולוגיות. נוצרה מציאות חדשה שבה זמן החשיפה של הדירות המשווקות הפך קצר ביותר, ומציאות שבה רוכשים מוכנים לשלם סכומים גבוהים משווי השוק מתוך ציפייה להמשך עליית המחירים והרצון 'לעלות על הגל' בזמן", אומר מידן, ומזהיר: "על רקע המציאות הזו נתקלתי כבר בכמה מקרים שבהם היה קושי לקבל מימון למלוא סכום העיסקה, שכן מחיר העיסקה המופרז היה גבוה משמעותית ממחיר השמאות שקבע שמאי הבנק, מה שאף עלול להביא לביטול העיסקה כולה".
