שוק הנדל"ן בעיר ממשיך להתעצב ולקבל תפניות לא צפויות עקב משבר הקורונה. בשל התקופה שבה בעלי עסקים לא הורשו לעבוד מחנויותיהם ומשרדיהם, וחלקם אף לא יכלו לעבוד כלל וספגו נזקים כלכליים, נוצר מצב שבו כל הנדל"ן המסחרי עובר טלטלה.
כיום לדוגמה, מנהלי משרד רבים שעובדיהם החלו לעבוד מהבית פונים לבעלי נכסיהם, קרי העסק, לצמצם את השטח או להכניס משרדים חדשים בשכירות משנה. במקביל, לא מעט בעלי עסקים בעיר נקלעו להפסדים כבדים ופשוט סגרו את עסקיהם, והתוצאה: היצע גדול של חנויות ושטחי מסחר להשכרה. התופעה משפיעה גם על מחירי השכירות של עסקים במקומות מבוקשים, שרושמים כעת ירידה, וגם בקניונים, והולכת ומתחזקת המגמה של רשתות ארציות לעזוב את מתחמי הבילוי הסגורים ולחפש שטחים חלופיים.
מסתמן שהתמהיל העסקי באזורי המסחר הולך ומקבל תפנית משמעותית, ובחודשים הקרובים תלך ותתחזק מגמת היציאה של עסקי מזון ומסעדנות שקיבלו את המכה הקשה ביותר, ועדיין לא ידוע איזה ענף אם בכלל צפוי למלא את החלל שהם יותירו אחריהם. כך השוק המניב ביותר בעיר משתנה לנגד עינינו.
פגיעה אזורית
אף שהמשבר היכה באופן גורף בכלל שטחי המסחר בעיר, עדיין ניתן לזהות רמות פגיעה שונות באזורים שונים. בין המתחמים שנפגעו בצורה אנושה אפשר לציין את מרחב השוק, הקניונים וחנויות התיירים ברובע היהודי, בדגש על הקארדו. גם לאורך המלונות ברחוב דוד המלך כבר נסגרו מספר חנויות של דברי אומנות לתיירים אמידים. לעומתם, באזור תלפיות ובמרכזים המסחריים בשכונות הפגיעה היתה מינורית יותר באופן יחסי. המתווכים שעוסקים בנדל"ן המסחרי מסבירים את המצב בכך ששטחי המסחר בשכונות מצומצמים ויש להם ביקוש רב. הם מציינים שהמרכזים השכונתיים המבוקשים ביותר כיום בעיר הם ברמת אשכול וברמת בית הכרם. כמו כן ברחביה וברחוב עזה יש מחסור בחנויות ויש ביקוש רב. לנוכח המצב גם מחירי השכירויות נמצאים במגמת ירידה שתלך ותתחזק.
חיים מלכה, מתווך מסחרי ותיק בעיר: "נקודת המבחן שלי תגיע בחודש דצמבר. חוזים רבים מסתיימים ובטוח שחלק לא מבוטל מהשוכרים יודיעו על סיום החוזה ויציאה מהנכס. זה דבר טוב ובריא שיצא ממשבר הקורונה. המחירים בשוק הנדל"ן המסחרי היו גבוהים ולא ריאליים. בעלי הבתים לא הסכימו להתפשר ולרדת במחיר, ותמיד מצאו בסוף את בעל העסק שנכנע לדרישותיהם הכספיות. עכשיו השוק עושה תיקון מחיר ויירד למחיר האמיתי. אני מעריך שהשכירויות ימשיכו לרדת, ובטווח הארוך יותר חלק מבעלי הנכסים בעיר שייוותרו ריקים מעל לחצי שנה 'יעשו חושבים' ואף ייאלצו גם לממש ולמכור את הנכס שברשותם".
ביתי הוא משרדי
משבר הקורונה הוכיח לפירמות גדולות וגם למשרדים של עובד אחד או שניים שבאמצעות חדר נפרד בבית או אפילו מפינת עבודה ניתן לתקתק את כל העניינים והמטלות ולערוך פגישות עבודה בלי לזוז מהכיסא. חלק מהמשרדים שראו כי טוב נערכים עכשיו להמשך עבודה מהבית, והחללים במשרדים שהתפנו יוחזרו בסיום החוזה לבעלי הנכס או יושכרו בשכירות משנה למשרדים אחרים.
אייל גור, שבבעלותו בניינים למשרדים באזור תלפיות, מציין בשיחה עם 'בונוס' כי כבר כיום חלק מהשוכרים החלו לעשות עסקאות של שכירות משנה.
גור: "התפוסה אצלנו עומדת על כ־98 אחוז ובינתיים אף אחד לא הודיע שבכוונתו לעזוב, אבל חלק באמת עברו לעבודה חלקית מהבית והתייעלו בשטחים. ל'קרן לידידות', למשל, יש אצלנו קומה וחצי, ועכשיו הם פינו מספר חדרים, ובאישור שלנו הם השכירו אותם לעוד משרדים אחרים".
גם במרכז העיר מרגישים בשינויים בשוק המשרדים להשכרה. אחד ממגדלי המשרדים הבולטים והוותיקים במרכז העיר הוא מגדל העיר ברחוב המלך ג'ורג'. בבניין 21 קומות עם כ 600 משרדים המחולקים ל 240 פירמות וחברות, משרדי עורכי דין, רואי חשבון וכדומה. כולם נמצאים בבעלות פרטית של הפירמות עצמן וחלקן הקטן יחסית מושכר.
עדי כהנא, העומד בראש חברת הניהול של המגדל: "המצב באופן כללי במגדל לפני עידן הקורונה היה של תפוסה קרובה למאה אחוז, פרט למשרד קטן פה ושם הכל היה תפוס. כרגע בחודשיים וחצי האחרונים ידוע לנו כבר על 17 משרדים וחברות קטנות שסגרו את המשרדים. חלק עברו לעבוד מהבית. מעבר לכך יש כרגע רק 5 משרדים המוצעים כיום להשכרה בכל הבניין. בכל מקרה אנחנו מקווים שהמצב ישתפר וכמובן שלא יהיה גל שני שעלול לפגוע אפילו קשה יותר. בכל מקרה גם במידה והמשרד ריק ונעול ולא נעשה בו כל שימוש עדיין בעלי הנכס ממשיכים לשלם לנו דמי ניהול אחזקה בדיוק כפי שהם ממשיכים לשלם ארנונה לעירייה".
גם ענקית חללי העבודה Wework, שהביאה לעיר את בשורת השכרת המשרדים הגמישה וממוקמת בבניין המשביר לשעבר הסמוך ברחוב המלך ג'ורג', בשטח של אלפיים מ"ר, נדרשת לפתרונות עבור המציאות המקומית, וזאת כחלק מההתמודדות שלה עם המשבר הכלל עולמי.
בנג'י זינגר, מנכ"ל Wework ישראל: "ברור שיש אצלנו קצת ירידה בתפוסה לנוכח המצב, אבל עדיין הבניין בירושלים נמצא בתפוסה גבוהה מאוד. לפני הקורונה היינו במצב של כמעט מלאים. בתקופה האחרונה יש אצלנו הנחות והגענו להסדרים עם חלק מהשוכרים והתייעלנו. יש אצלנו חברות שצמצמו שטחים על חשבון עובדים שעברו לעבוד מהבית. אבל זאת בדיוק הגמישות של הקונספט שלנו. ברור עכשיו לכולם ששוק המשרדים בכלל יעבור שינוי גדול. אין פירמה אחת שלא מבצעת חשיבה מחודשת באשר לשטח שהיא תופסת".
זינגר שותף להערכה כי הרבה יעברו לעבודה מהבית, כך שכדי להישאר רלוונטיים על החברה שלו לגלות גמישות ומקוריות. "יכול להיות אפילו שחברה אחת תיקח משרדים רק למספר ימים בשבוע ואת מקומה היא תחלוק עם חברה אחרת שתיקח את שאר הימים", מציע זינגר. "כרגע אצלנו אין שינוי דרסטי במחירים, ולהערכתנו גם בעתיד רמת המחירים תישאר ולא יהיו שינויים משמעותיים. במקור, כשפתחנו בירושלים חשבנו שהיום כבר נהיה עם יותר מבניין משרדים אחד בעיר ואנחנו עדיין מחפשים מבנים נוספים, אבל עכשיו קודם כל נחזק את הבניין הקיים, ואחר כך אני מאמין שנתפתח לבנייני משרדים נוספים בירושלים".
שאלת המיליון מ"ר
עד כאן כל האמור מתייחס למצאי הקיים כיום. צריך לזכור ששוק המשרדים בעיר יעבור בשנים הקרובות מהפכה של ממש עם תחילתה של התממשות הבנייה של מגדלי המשרדים בכניסה לעיר. חזון מיליון המ"ר החדשים ייצא לפועל, אך הקמתו תתבצע בשלבים ובטווח זמן ממושך בהרבה מבתוכניות המקוריות. שיווק המגרשים צפוי להיתקל בקשיים, ובנוסף חובת ההוכחה תחול בראש ובראשונה על הממשלה מכיוון שחלק לא מבוטל מהמשרדים מיועד למשרדי ממשלה וליחידות סמך, שמחויבים על פי חוק להתמקם בעיר, אלא שעד כה זה לא כל כך קורה. בהקשר זה, לאחרונה הקימה העירייה מינהלת חדשה לטיפול בנושא, שתסייע באיתור משרדים ושטחים עבור המשרדים ותאיץ את עלייתם לעיר.
מי שאולי תושפע מכך היא גבעת שאול, שאף היא נמצאת כיום בתנופת בנייה, כאשר ההערכה היא שייווצרו עודפים במלאי המשרדים שם. כיום הולכים ומוקמים שם מגדלי מסחר ותעסוקה חדשים, כגון מגדל רם, כשבינתיים ממתינות התוכניות לבנייה במתחם של כתר ומיפרומאל. חלק ממשרדי הממשלה הקיימים בגבעת שאול יזלגו ויעתיקו את פעילותם לכניסה לעיר, וכך יתפנו שם עוד שטחים.
בינתיים גם בתלפיות שבדרום העיר מתבצעים פרויקטים, אם כי בהיקפים קטנים יותר. הפרויקט של כלמוביל ירושלים, ביחד עם אשטרום ובליליוס, כבר יצא לדרך, אך שטחי המשרדים בבניינים החדשים האלה לא יהיו זמינים במהלך השנה הנוכחית. כמו כן צפויה בנייה לאורך תוואי הרכבת הקלה, שתעבור ברחוב פייר קניג, שכוללת 60 אלף מ"ר שיוקצו לשטחי מסחר, 190 אלף מ"ר לטובת תעסוקה, לצד אזורי בילוי באזור התעשייה המתחדש. אך מדובר בפרויקט שסופו מתוארך לסוף 2023, ועד אז הרבה בטון עוד יזרום במיזמי העיר.
