אם שמעתם מבני משפחה וחברים שהתשלום הנדרש עבור דירה שכורה בירושלים חונק אותם, כנראה שהם ממש לא מתבכיינים סתם. במהלך אוגוסט המחיר הממוצע לדירה בעיר הגיע לשיא של 5,513 שקל לחודש, 2% יותר מאוגוסט 2024. בנוסף, היצע הדירות להשכרה נכון לתחילת החודש, היה 755 דירות, 24% פחות מאשר באותה תקופה בשנה שעברה. אבל, מתברר שבחלק מהשכונות, נרשמו גם ירידות מחירים, פשוט מפני שחלק מהשוכרים ידעו לעמוד על שלהם.
מחיר ממוצע, יש לציין, כולל גם שקלול של דירות קטנות ומוזנחות באזורים לא אטרקטיביים, לכן רוב הסיכויים שכאשר תחפשו יחידת דיור של 3-4 חדרים במצב טוב ובמקום מרכזי, תיאלצו כמובן לשלם הרבה יותר מאשר המחיר הממוצע.
קראו גם:
המפונים עוזבים, הסטודנטים חוזרים
"ירושלים נחשבת עיר שכירות", אומר יניב ברנשטיין, סמנכ"ל בחברת דיפרנט, המעניקה שירות מיוחד של "הגנה לשכר דירה" עבור בעלי דירות. לדבריו, ירושלים אמנם ממשיכה לסבול מהג ירה שלילית של אוכלוסייה חילונית וצעירה, ורבים מהמפונים מהצפון והדרום שהגיעו בזמן המלחמה כבר עזבו. אבל מצד שני, הביקוש עלה בגלל הסטודנטים הרבים וכן בגלל האברכים החרדים הלומדים בישיבות בעיר.
"בשנים האחרונות אנחנו רואים גם ביקוש עולה בזכות עולים חדשים המגיעים לעיר מטעמי ציונות כדי לגור בעיר הקודש. בנוסף, יש את תופעת 'דירות הרפאים' הידועה לשמצה, של יהודים מחו"ל, שירושלים חווה מזה שנים. לכן, היצע הדירות השכורות יורד ושכר הדירה עולה".
ברנשטיין מציין כי נחלאות, רחביה, מוסררה, ובית הכרם, נחשבות לשכונות הכי מבוקשות בקרב שוכרי דירות, ובמיוחד בקרב סטודנטים, צעירים, אמנים ותיירים, בין השאר בזכות הקרבה לשוק מחנה יהודה, למרכז העיר ולאוניברסיטאות. "היצע הדירות להשכרה מוגבל באזורים אלה, בין השאר משום שרוב המבנים הם ישנים, קטנים, ולעיתים מחולקים לדירות משנה. לכן המחירים גבוהים יחסית לגודל הדירה, בשל האטרקטיביות של המיקום והביקוש הגבוה. בשנים האחרונות גם ניכרת תופעה של השכרה לטווח קצר שמצמצמת עוד יותר את ההיצע לטווח הארוך, ומעלה את רמות המחירים".
כמה זה עולה לנו?
נחלאות: שכר הדירה בשכונה הגיע ל-6,182 שקל בממוצע, 21% יותר מאוגוסט אשתקד.
דירת 2 חדרים, המחיר הממוצע לחודש עומד על 4,681 שקל, 1% פחות מבשנה שעברה. דירות 3 חדרים תעלה 7,550 שקל, עלייה של 16% ותמורת 4 חדרים תשלמו 6,767 שקל, 19% פחות מבקיץ הקודם. מה שמוכיח שכאשר השוכרים מתעקשים, למשכירים אין ברירה אלא להתפשר.
רחביה: שכר הדירה בשכונה הוא 6,321 שקל בממוצע, 9% יותר מאוגוסט אשתקד. תמורת דירת 2 חדרים תשלמו 5,788 שקל, 2% פחות מבשנה שעברה. דירת 3 חדרים עולה 7,143 שקל, עלייה של 15%. על דירת 4 חדרים תתבקשו לשלם 8,350 שקל, כמו בקיץ הקודם. מוסררה: 4,700 שקל הוא המחיר החודשי הממוצע שתשלמו על דירה, ירידה של 25% לעומת אוגוסט 2024. דירת 2 חדרים עולה 4,300 שקל לחודש, עלייה של 5%. שכר הדירה לדירת 3 חדרים הוא 5,100 שקל, 7% יותר. דירת 4 חדרים עולה 6,250 שקל לחודש, 10% יותר מקיץ 2024.
בית הכרם: באוגוסט אשתקד שכר הדירה הממוצע בשכונה עמד על 6,670 שקל, ללא שינוי בהשוואה לחודש המקביל אשתקד.
דירת 2 חדרים עולה 5,900 שקל, עלייה 9%. שכר דירה של דירת 3 חדרים הוא 6,950 שקל לחודש, עלייה של 6%. דירת 4 חדרים מחירה 7,850 שקל, 12% יותר מאוגוסט 2024.
רמות: שכר הדירה הממוצע בשכונה שהיא מבוקשת מאוד בציבור החרדי, הוא 4,979 שקל לחודש, 3% יותר מאוגוסט אשתקד. השכרה של דירת 2 חדרים תעלה לכם 3,908 שקל באוגוסט, 10% יותר מהתקופה המקבילה אשתקד. דירת 3 חדרים עולה 5,150 שקל, 1% פחות מאוגוסט 2024. תמורת דירת 4 חדרים משלמים 7,020 שקל בחודש, 21% יותר מאשתקד.
קריית היובל: שכר הדירה הממוצע עומד בשכונה על 4,725 שקל בחודש, 3% פחות מאוגוסט 2024.
דירות 2 חדרים עולה 4,355 שקל לחודש, 1% פחות מבשנה שעברה. דירת 3 חדרים מחירה 4,902 שקל לחודש, עלייה של 13%. לשכור דירת 4 חדרים עולה 5,912 שקל לחודש בממוצע, 5% יותר מהחודש המקביל אשתקד.
קריית מנחם: ממוצע שכר הדירה החודשי בשכונה עומד על 4,689 שקל, 6% יותר מאוגוסט 2023.
תמורת 2 חדרים תשלמו מדי חודש 4,059 שקל 12% יותר מאשר בשנה שעברה. דירת 3 חדרים מחירה 5,172 שקל לחודש, ירידה של 2%. על דירת 4 חדרים תשלמו בממוצע 6,280 שקל בחודש, 15% יותר מאשתקד.
מלחה: 6,118 שקל לחודש הוא המחיר הממוצע לדירה בשכונה, ללא שינוי מהשנה שעברה.
דירת 2 חדרים עולה 4,820 שקל לחודש, 6% יותר מאשתקד. על דירת 3 חדרים תידרשו לשלם 5,930 שקל, 1% יותר מהקיץ שעבר. בדירת 4 חדרים שכר הדירה עומד על 6,700 שקל לחודש, 8% יותר מאשר אוגוסט 2024.
נווה יעקב: שכר הדירה הממוצע בשכונה היה 4,510 שקל לחודש במהלך אוגוסט, 2% יותר מאשר אוגוסט בשנה שעברה.
דירת 2 חדרים המחיר המבוקש הוא 4,370 שקל לחודש, 6% יותר מאוגוסט 2024. בדירת 3 חדרים שכר הדירה עומד על 5,500 שקל, 11% יותר מהקיץ הקודם. בדירת 4 חדרים שכר הדירה בחודש אוגוסט היה 6,167 שקל, עלייה של 13%.
בחברת דיפרנט מעריכים בשכונה נמשכת מגמה של פרויקטים של התחדשות עירונית, אך האזור עדיין נתפס כפריפריאלי ביחס לשכונות מרכזיות כמו רחביה או בית הכרם. סביר שמחירי השכירות יעלו בהדרגה עם המשך התרחבות הבנייה והביקוש לדיור בר־השגה בירושלים
פסגת זאב: שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על 5,421 שקל, עלייה של 11% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. דירת 2 חדרים תעלה 4,290 שקל, ירידה של 2% מהשנה שעברה. דירת 3 חדרים עולה 5,840 שקל, עלייה של 4%. דירת 4 חדרים מתומחרת ב-6,280 שקל, 8% יותר מאשתקד.
תלפיות: שכר הדירה הממוצע עומד על 6,150 שקל לחודש, עלייה של 15% לעומת הקיץ הקודם. דירת 2 חדרים מושכרת תמורת 5,733 שקל, ירידה של 2%. דירת 3 חדרים עולה 6,280 שקל, עלייה של 4%. דירת 4 חדרים מתומחרת ב-7,190 שקל, גם כן עלייה של 4%.
בקעה: שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על 6,700 שקל, זינוק של 19% מאשתקד. דירת 2 חדרים תעלה 5,810 שקל, 14% יותר משנה שעברה. דירת 3 חדרים מתומחרת ב-6,275 שקל, עלייה של 9%. דירת 4 חדרים תעלה 7,720 שקל, גם כן 9% יותר.
קטמון: שכר הדירה הממוצע בשכונה הוא 6,768 שקל, עלייה של 6% מאוגוסט אשתקד. דירת 2 חדרים מושכרת תמורת 5,430 שקל, 8% יותר משנה שעברה. דירת 3 חדרים מתומחרת ב-6,804 שקל, ירידה של 6%. דירת 4 חדרים תעלה 8,550 שקל, עלייה של 11%.
ארמון הנציב: שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על 4,930 שקל, עלייה של 6% לעומת השנה שעברה. דירת 2 חדרים תעלה 3,962 שקל, עלייה של 5%. דירת 3 חדרים עולה 5,055 שקל, עלייה של 3%. דירת 4 חדרים מתומחרת ב-6,112 שקל, זינוק של 15%. השכונה שוכנת על רכס המשקיף למדבר יהודה, להר הזיתים ולעיתים עד ים המלח. האוכלוסייה מגוונת – חילונים, דתיים לאומיים, עולים חדשים ומשפחות ירושלמיות ותיקות. ההיצע כולל דירות שיכון ישנות לצד פרויקטים חדשים ודירות מודרניות, וגם מספר קטן של בתים צמודי קרקע. המחירים נחשבים בינוניים יחסית – יקרים יותר מרמות ונווה יעקב אך זולים לעומת רחביה ובית הכרם. דירות עם נוף מתומחרות גבוה יותר, והביקוש בקרב משפחות צעירות ועולים חדשים הולך וגדל. השכונה נמצאת בתהליך התחדשות, יש צפי שהמחירים יוסיפו לעלות, במיוחד בפרויקטים החדשים ובדירות עם נוף.
סכנה: 45% מהשכר הולך לשכירות
סמנכ"ל השיווק בחברת דיפרנט, אביב סגרון, מסביר כי במסגרת הבדיקה נסרקו כ-180 אלף מודעות של דירות להשכרה בכל הארץ, כולל בירושלים, אשר פורסמו באתרים שונים ובהם יד 2, הומלס, מדלן וכן ברשתות חברתיות ובהן פייסבוק ומרקטפלייס.
הוא מוסיף ומציין כי בבדיקה של ארבע השנים האחרונות, 45% מההכנסה של השוכרים בירושלים מיועדת לתשלום שכר הדירה, בזמן שההמלצה של בנק ישראל היא שההוצאה על דיור לא תהיה יותר מ–30%-35% מההכנסה נטו. "השכר הממוצע בעיר עומד על 9,621 שקל גיל ממוצע של שוכרים עומד על 38 ו–11% מהשוכרים הפוטנציאליים המעוניינים לגור בה נכשלים בבדיקות רקע פיננסי. במקביל, בעדכון האחרון של המדד הסוציו-אקונומי, ירדה ירושלים לאשכול 2, שמשקף ריכוז גבוה של אוכלוסיות מתחת לקו העוני.
"כלומר ירושלים נמצאת ברבעון הראשון של הדירוג ביחס בין הוצאה לשכר הדירה, כשרמת השרון ורעננה מעליה מבחינת יכולתם של השוכרים לעמוד בשכר הדירה.
מה המשמעות של הנתונים?
"45% לשכירות מתוך ההכנסה זה הרבה מאוד – כאשר גם הארנונה, החשבונות ויוקר המחייה הכללי בשיאם. בכל הנוגע לשכר דירה, הישראלים נוטים להתחייב הרבה מעבר למה שמומלץ ונכון כלכלית, ולקחת על עצמם התחייבויות גבוהות יחסית להכנסותיהם.
"עוד אנו יודעים לומר כי במחצית הראשונה של 2025, היו באזור ירושלים 12% מהתביעות לפינוי דיירים שלא עמדו בשכר הדירה – כמעט זהה לחלקה של ירושלים בשוק השכירות הישראלי. לשם השוואה באזור הדרום כולו היו 16% מהתביעות לפינוי דיירים. מהנתונים ומהמציאות שאנו מזהים בשטח, עולה חשש כי לאור המשבר המתמשך שמלווה אותנו, ברמה הביטחונית, הכלכלית והחברתית, יפקוד בקרוב את המדינה גל חסר תקדים של תביעות לפינוי דיירים שחלקן נמנעו עקב המלחמה. הסיבה לכך היא בין השאר השכר של הדיירים שנשחק לאור האינפלציה ויוקר המחייה.
כתוצאה מכך בעלי הדירות להשכרה עלולים בסבירות יותר גבוהה מאי פעם להתמודד עם מצבים בהם הדיירים לא יוכלו לשלם, ובעלי הנכס הם אלו שיצטרכו להפסיד בשל כך עד עשרות אלפי שקלים מכיסם - על שכר הדירה אבוד והוצאות משפטיות".
יצוין, כי בישראל יש תופעה לא מבוטלת של מקרים בהם בתי המשפט לא מיהרו להיעתר לדרישת פינוי של שוכרים שהפסיקו לשלם. כדי להתמודד עם התופעה, מומחים ממליצים בין השאר לבצע בדיקת רקע מקיפה לשוכרים כמו המלצות מבעלי דירות קודמים ולנסות להתרשם מאישיותו ומאורח חייו. חשוב כמובן להקפיד על ניסוח חוזה שכירות מפורט ומקצועי, הכולל בין היתר תאריך פינוי מפורש, הסכמה לפינוי מיידי בתום תקופת השכירות, סעיף פיצויים בגין אי פינוי, וכן חתימה על שטר חוב או ערבות בנקאית.
סגרון מציין כי "חברת דיפרנט פיתחה שירות מהפכני להגנה על שכר הדירה - תעודת אחריות על עסקאות שכירות לבעלי דירות מגורים. השירות מתחיל בבדיקת דיירים המבוססת על מודל מתקדם לבחינת רמת הסיכון הפיננסי, ממשיך בבדיקה של ההכנסות של הדיירים ושל הערבים שלהם, ניסוח תנאים וחוזה שכירות מותאם אישית לכל לקוח, והגנת/הבטחת שכר הדירה על ידי דיפרנט. אם הדייר לא משלם, מסרב להתפנות בתום החוזה או יוצא מוקדם, דיפרנט משלמת את שכר הדירה לבעל הדירה ומטפלת משפטית בנושא. ממש כמו תעודת אחריות מלאה".
