סיכום נתוני מכירת דירות בירושלים, ברבעון השלישי של השנה, מעלה תופעה חריגה ולפיה מחיר ממוצע של דירה מקבלן היה נמוך יותר מדירה יד שנייה. מפילוח נתוני העסקאות שבוצע על ידי חברת מדלן, מתוך כ־1,440 עסקאות ברבעון של מכירת דירות ארבעה חדרים, 677 היו עסקאות של דירות מיד שנייה ו-763 רכישות של יחידות דיור מקבלן.
המחיר הממוצע למ"ר בדירה מיד שנייה עמד על 36 אלף שקל, לעומת 31 אלף שקל בדירה חדשה (הפרש של כ־15%). זאת ועוד, שטח ממוצע של דירה חדשה היה 100 מ"ר, לעומת 87 מ"ר בדירה שלא נמכרה מקבלן.
מחיר אטרקטיבי בגבעת המטוס
אבל לפני שנכנסים לתיאוריות קונפירציה, חשוב להבין שבעיר ענקית כמו ירושלים, ההבדל בין השכונות הוא עצום, מה שמשפיע על הנתונים ולעיתים אף יוצר תמונה מעט מעוותת. מתברר שחלק ניכר מהעסקאות ברבעון השלישי של 2024 היה בגבעת המטוס, השכונה החדשה בדרום העיר. שם נמכרו כ־400 דירות חדשות במחיר ממוצע של 18.5 אלף שקל למ"ר. לשם השוואה, בתלפיות תשלמו לרוב פי שניים עבור מ"ר בדירה חדשה.
המחירים הגבוהים של דירות יד שנייה הן למשל באזורים חרדיים, שם יש ביקוש גבוה והיצע נמוך, כמו למשל מאה שערים, מקור ברוך וקריית שמואל, שם המחירים נעים בין 62 ל־78 אלף שקל למ"ר. בשכונות כמו פסגת זאב, קרית יובל, גילה, קטמונים הפערים נעו בין 27 ל־41 אלף שקל למ"ר. בגילה ופסגת זאב המחירים נעים בין 27 ל-30 אלף שקל למ"ר, כלומר המחירים כמעט זהים.
אמיר אזרף, סגן יו"ר לשכת המתווכים בעיר, אמר ל"ידיעות ירושלים": "בעיר של מיליון תושבים קשה לדבר על ממוצע מחירים שכן יש שוני גדול מאוד במחירים בשכונות השונות. יחד עם זאת חשוב להבין שמחירי דירות חדשות בשנה האחרונה מגלמות בתוכן עלויות מימון גבוהות מאוד שהיזמים מציעים במבצעי 20/80 השונים. בסופו של יום כל העלויות הללו חלות על הקונה ומייקרת בפועל את מחיר הדירה. דבר נוסף שיש לקחת בחשבון זה שיטות המדידה השונות לדירות חדשות וישנות שאף שונו רבות לאורך השנים. לא פעם אנו מוצאים שדירות ישנות בגודל רשמי מסוים גדולות יותר בפועל (מבחינת שטח רצפה) כך שבפועל מקבלים דירה גדולה יותר ביד השנייה. שני אלמנטים אלה מייצרים עיוות שמקשה על השוואה אמיתית. הגיע הזמן שבשנת 2025 יהיה בסיס נתונים אחיד שינטרל עיוותים אלו ואחרים".
טל קופל, מנכ"ל חברת מדלן: "העיוות שניתן לראות כעת בצורה כל כך בהירה בממוצע המחירים בירושלים הוא רק דוגמה אחת לכך שממוצע מחירים בערים הוא נתון כללי מדי, וכזה שרגיש מאד לשאלות של תמהיל. בירושלים, למשל, אנחנו מדברים על שטח עצום שמחולק לשלל שכונות לא הומוגניות, והממוצע לא בהכרח משקף מגמת מחירים בעיר כולה אלא יותר את תמהיל הדירות שנמכרו בתקופה ספציפית. כדי להבין אם יש באמת עליות או ירידות מחירים בתקופה מסוימת - ואיפה הן נמצאות - חייבים לרדת לרמת השכונה, אחרת המספרים עשויים להתרחק מהמציאות בשטח".
לדברי השמאי הירושלמי קובי ביר, אחת הסיבות העיקריות לצמצום הפערים בין מחירי דירות יד שנייה לדירות חדשות בחלק מהשכונות היא פוטנציאל ההשבחה הגלום בתוכניות להתחדשות עירונית באותו האזור. בירושלים יש כיום פריחה של התחדשות עירונית. לפי דו"ח הרשות להתחדשות עירונית לסיכום שנת 2023, במחוז ירושלים מתקבצות כיום כ־25% מהתוכניות הפינוי־בינוי הנמצאות בהליכי תכנון בישראל, ובעיר ירושלים אושרו במהלך 2023 37 תוכניות המוסיפות לעיר למעלה מ־5,000 יחידות דיור, יותר מכל עיר אחרת.
"כשקונים דירה שיש לה פוטנציאל להתחדשות עירונית, הרוכשים לא משלמים על הדירה שהם קנו אלא משלמים על הפוטנציאל", אומר ביר. "כאשר הרוכשים מגיעים לרכוש דירת ארבעה חדרים בפרויקט שיש לו פוטנציאל להתחדשות הם עושים זאת מתוך ציפייה לקבל בסוף התהליך דירה של חמישה חדרים, שכן בפרויקטים להתחדשות עירונית בעלי הדירות מקבלים תוספת חדר. אני מכיר לא מעט קונים שאמרו לי שזו הסיבה שהם קנו".
לדברי מנכ"ל מדלן טל קופל, "העיוות שניתן לראות כעת בממוצע המחירים בירושלים הוא רק דוגמה אחת לכך שממוצע מחירים בערים הוא נתון כללי מדי ורגיש מאוד לשאלות של תמהיל. בירושלים, למשל, אנחנו מדברים על שטח עצום שמחולק לשלל שכונות לא הומוגניות, והממוצע לא בהכרח משקף מגמת מחירים בעיר כולה אלא יותר את תמהיל הדירות שנמכרו בתקופה ספציפית. כדי להבין אם יש באמת עליות או ירידות מחירים בתקופה מסוימת – ואיפה הן נמצאות – חייבים לרדת לרמת השכונה, אחרת המספרים עשויים להתרחק מהמציאות בשטח".
מתווך דירות ותיק בירושלים טען כי לא רק שמחיר ממוצע של דירה חדשה הוא לרוב גבוה יותר בהשוואה לדירה יד שנייה עם מאפיינים זהים, יש לנכס חדש מספר חסרונות בולטים בולטים. "למשל יש זמן המתנה ארוך עד לקבלת הדירה, שיכול להגיע למספר שנים. בזמן זה צריך לשלם גם על שכירות. כמו כן קשה להעריך איך באמת תיראה הדירה והסביבה - צריך להסתמך על תוכניות והדמיות. צריך גם לזכור שאנחנו גרים בישראל - תמיד יש סיכון של עיכובים בבנייה בגלל מצב בטחוני חריג או אפילו קריסה של הקבלן וזאת כמובן למרות חוק המכר.
ומה החסרונות בקניית דירה יד שנייה? "הדירה עשויה להיות במצב שדורש שיפוץ, שיכול להיות יקר ומורכב, וכמובן שאין אחריות מהמוכר על ליקויי בנייה או תקלות - כל תיקון יהיה על חשבון הקונה. צריך גם לקחת בחשבון עלויות נוספות מאחר ומערכות הבית ובהן חשמל, אינסטלציה, מיזוג ועוד, הן ישנות יותר ועלולות לדרוש תחזוקה או החלפה בעתיד הקרוב".
