״המפלצת״ היא אחת מהאתרים הירושלמים ביותר שיש בבירה. מגלשה דמוי מפלצת עם שלוש לשונות להתגלש בהן. דורות של ילדים ירושלמים גדלו על הגן הזה, שנמצא בקריית יובל. אך בשנים האחרונות מי שהגיע לשם לא היה יכול שלא לחטוף בחילה נוכח המגדל העצום שעיריית ירושלים החליטה לבנות מטרים ספורים ממנו, מגדל ש״חונק״ את הגן האהוב, מטיל עליו צל חצי מהיום וחוסם את הנוף שהיה נשקף ממנו. זה בדיוק הסיפור שעוברת ירושלים בעשור האחרון — כשהירושלמים מרגישים שגונבים להם את העיר.
את מהנדס העיר, אינג' יואל אבן, שסוגר קרוב ל־4 שנים בתפקיד, זה לא ממש מטריד. מי שאחראי על מדיניות התכנון והבנייה של ירושלים קשוב לכל מי שחושש מהעומס הרב על התשתיות הקיימות בשכונות הוותיקות אך מבטיח כי העירייה ומוסדות התכנון יעשו הכל כדי לאפשר כאן התחדשות עירונית ופינוי-בינוי בהיקפים שטרם נראו בעיר.
מדבריו של אבן משתמע שאפשר לשכוח מרף 22 הקומות הקיים. ירושלים נכנסת במלוא הכוח לעידן המגדלים, כשהאישורים כיום הם עד 30 קומות על ציר הרכבת הקלה, ועכשיו בוחנים מספר פרויקטים שיגיעו אף ל־40 קומות. משמעות הדבר היא שאפשר כבר לומר "להתראות" לקו הרקיע הקיים של העיר. אחרי הכל, התחזיות מדברות על הכפלת האוכלוסייה הקיימת לכשני מיליון נפש ב־25 השנים הקרובות, וחייבים לספק עוד ועוד פתרונות מגורים כדי לעמוד בביקושים.
דרישות גבוהות
"זה לא שיש לירושלים ולנו הרבה ברירות", מסביר אבן. "הבתים בשכונות כמו קרית יובל והקטמונים נבנו לפני 70 שנה, וכעת הם מתפוררים. בלי התחדשות עירונית ופינוי-בינוי הם לא ישרדו. משאב הקרקע הוא בחוסר. אנחנו מנסים להיות יצירתיים, כמו קירוי כביש בגין שיביא לנו עתודת קרקע יש מאין, אבל חייבים לבנות לגובה, פשוט אין ברירה אחרת".
אבל אין שום הגבלה? כמה שכונה כמו קרית יובל יכולה להעמיס על עצמה? "אין מצב ואין הצדקה שליוזמה אחת להקים מגדל נגיד 'כן' ונאשר, בעוד לבניין שנמצא ממול באותו רחוב נאמר 'לא' ונדחה. אנחנו בעד כמה שיותר יוזמות ראויות שיאושרו. הבנייה לגובה מתבססת על הסעה להמונים של הרכבת הקלה. זה הבסיס, וככל שהקווים יחלו לפעול והרשת תתרחב, כך גם הבנייה לגובה ליד התוואי תלך ותגדל".
חלופה לקרקע חלופית
בשעתו דובר על מתן 'קרקע משלימה' כפיצוי ליזמים בפרויקטים שאינם כלכליים. אלא שבסוף זה ירד מהפרק, אז יש בעיר לא מעט תוכניות שלא יקודמו עקב היעדר כלכליות.
יש פתרון חלופי? "אני שמח לבשר שיש שיטה נסיונית שאני מקווה ליישם. מדובר בהשלמת התקציב על ידי המדינה, כך שהפיצוי ליזם לא יגיע בדמות קרקע אלא בכסף. ירושלים נכנסת עכשיו לפיילוט הראשון בארץ שעושות ולוקחות בו חלק רק עוד ארבע רשויות מקומיות. אנחנו בחרנו את מתחם הנורית לצורך זה. יש שם בינוי בצפיפות רבה ומבנים ישנים ומוזנחים.
עוד בחדשות:
"היתה שם יחידת קרקע לא בנויה שרמ"י שיווקה עכשיו, ו־80 אחוז מההכנסות יוחזרו לרחוב, על פי המודל החדש, לצורך השלמת מימון לפינוי-בינוי. בקרוב גם יהיה פיילוט נוסף באזור חרדי בבר אילן וברחוב ארץ חפץ. בכלל, במגזר החרדי יש בעיה יסודית בקידום של פינוי-בינוי משום שהרבנים מאשרים להם להתגורר במגדלים של עד 12 קומות, אז לא מעט פרויקטים לא כלכליים כשאין בנייה לגובה. אבל גם לזה, כפי שאתה רואה, ניתן למצוא פתרונות יצירתיים".
קריאת מצוקה
קבלני המשנה של העירייה טוענים כי ההתייקרויות בתשומות הבנייה לצד מחנק אשראי מצד הבנקים מביאים לקריסתם. חלקם אף נטשו חוזים עם 'מוריה' בשל כך. הם מבקשים סיוע בשיפור תנאים (לדוגמה, להוסיף הצמדות בחוזים, לאחר את המסירות, לעבוד בריביות קבועות ולא משתנות).
כיצד העירייה יכולה לעזור להם בתקופה הקשה הזאת? "הדרך של מינהל התכנון ושלי כמהנדס העיר היא לסייע בחילוץ תהליכים בירוקרטיים ושחרור חסמים. זמן הוא כסף, וככל שאנו מייעלים את תהליכי העבודה, פותרים חסמים ומאפשרים פתרונות יצירתיים לטובת קידום הפרויקטים, אנו מקלים מאוד על הקשיים הכלכליים המעמיקים כתוצאה מהליכים ארוכים ובירוקרטיים. זה מתחדד מאוד דווקא בעולמות של ריביות גבוהות כשכל יום שווה הרבה מאוד כסף".
מה בטווח הארוך? "כחלק ממהפכת הדיור המובטחת, וכדי למשוך זוגות צעירים לעיר, קודמו בעירייה מיזמי דיור להשכרה ארוכת טווח. אלא שכיום בסביבת הריביות הנוכחית המודל שלהם הופך להפסדי (וראש העירייה אף אמר זאת מפורשות)".
האם אתם נדרשים לבעיה הזאת, שעלולה להבריח קבלנים מאותם פרויקטים? "אנחנו מודעים לקושי הקיים בנושא בתקופה זו. יחד עם זאת, אנו ממשיכים ללחוץ על כך ולדרוש זאת היכן שניתן. בסופו של יום מדובר על תהליכים ארוכים מאוד, והמשק מצוי בתקופה זמנית בלבד במצב זה, ובעתיד אני בטוח שזה ישתפר. בנוסף, אנו מאפשרים לעתים לצמצם את זמן השכירות המוצהר בשביל לקבל כמות גבוהה יותר (נניח במקום שכירות ל־20 שנה אפשר גם פחות) וגם לוחצים על הכנסת דיור להשכרה בפרויקטים השונים של רמ״י, המקודמים על ידי המדינה".
הגובה כבר לא מהווה בעיה
בנושא התחבורה וההנגשה, מעבר לרכבת הקלה העירייה משקיעה בתוספת של שבילים להולכי רגל, שבילי אופניים, והחידוש הבא הוא דרגנועים ומעליות במרחב הציבורי, שיהוו פתרון לבעיות הטופוגרפיה של העיר.
אבן: "גם בתחבורה חייבים להיות יצירתיים. הרכבל לכותל הוא פתרון יצירתי אחד, ומנגד באזור עין כרם נקים שורה של מעליות ודרגנועים מרחוב הנטקה ועד למתחם כרמית, כך שזה יהווה פתרון להגעה לכפר הציורי הזה מבלי להוסיף ולהרחיב כבישים ובלי צורך בעוד חניונים. בשביל זה אנחנו מקדמים את בניית מתחם כרמית ש־80 אחוז מהשטח שם יעברו להיות שטח ציבורי. גם בליפתא נלחמנו בהובלת ראש העירייה למנוע בנייה כלשהי, והתנגדנו ליוזמה של בניית וילות צמודות קרקע. כך שהאזור הציורי יישמר ויהווה מתחם תיירותי מטופח עם שמירה על הטבע הירוק. וכך נעשה גם בגבולות העיר ההיסטורית וסביב החומות והעיר העתיקה. זאת תהיה הזהות של העיר, והבנייה לגובה תתאפשר רק בשכונות שלא במרכז העיר".
