הסיכוי שטרם פנו אליכם, בעלי הדירות, בשכונות מתחדשות בעיר, עם הצעה לשדרג את מבנה המגורים שלכם הוא די קטן. החברות היזמיות השונות פועלות מול ועדי הבתים, במטרה לשכנע אותם לקדם מיזמי התחדשות עירונית, זאת, תוך הבטחת דירה חדשה וגדולה יותר, מרפסות וחניות פרטיות.
למרות ההצעות הנדיבות, יש להבין כי מדובר בתהליך מורכב יותר, אשר רב הנסתר בו על הגלוי. כשמדובר בשוק פתוח, שפועלים בו עשרות שחקנים ויזמים, יש להבין כי הכוח נמצא בראש ובראשונה בידי בעלי הדירות וללא הסכמתכם - לא יהיה פרויקט.
כמו בכל עסקה, הדבר הראשון שצריך לעשות הוא לבחור עו"ד מתאים ולקבל הצעות ממספר חברות יזמיות, במטרה להשוות את התמורות הניתנות על ידי המציעים וכך לקבל את התשואה הטובה ביותר לדיירים בעבור ההסכמה למיזם.
סיוע מהעירייה
העירייה, באמצעות המנהלת להתחדשות עירונית, מסייעת לכם, בעלי הדירות ומלווה אתכם בתהליך. מנהלת ההתחדשות העירונית מספקת ידע וכלים, מקיימת כנסי הסברה בשכונות, מעמידה אנשי מקצוע לליווי בעלי דירות בתהליך ההתארגנות, מסייעת בבחירת נציגות ועו"ד ומהווה גורם המתווך בין בעלי הדירות ליזמים.
השנה אף הוקם שירות עירוני של גישור מקצועי ויישוב סכסוכים, המוקדש כולו לפרויקטים של התחדשות עירונית. המנהלת לא מתערבת בהחלטות הדיירים, אלא מספקת מידע והכוונה, שמאפשרים לבעלי הדירות לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורם.
"הדבר הכי חשוב, הוא שבעלי הדירות במתחמים המתאימים לפינוי בינוי יידעו שיש להם כתובת לפניות, שאלות ובירורים", אומרת הילית שחר מהמנהלת להתחדשות עירונית. "ההדגשה הזו מגיעה על רקע המציאות בשטח, בה החברות היזמיות הן הראשונות להגיע אל בעלי הדירות במתחמי מגורים ולעניין אותם בתהליך".
אז מהי הדרך הנכונה לקדם פרויקט?
"במצב האופטימלי, היינו רוצים שבעלי דירות יפנו אלינו לפני חתימת חוזה עם יזם. המודל הנכון לקידום מיזם התחדשות עירונית, הוא שהדיירים בעצמם יובילו את המהלך, עוד טרם בחירת היזם ועורך הדין המלווה. ככל שהתושבים מעורבים ומובילים בעצמם את התהליך, האמון שלהם בפרויקט וביזם גבוה יותר. כך, סיכויי ההצלחה של הפרויקט עולים משמעותית, גם מבחינת לוחות זמנים וגם בנכונות הדיירים. אנחנו במנהלת פועלים להרחבת המודעות לאפשרויות הסיוע שעומדות לרשות בעלי הדירות, כבר בתחילת התהליך, כדי לקבל ליווי וכלים נכונים להצלחה".
ואיך כדאי לבחור עורך דין?
"חשוב מאוד לנהל את תהליך בחירת עורך הדין במנותק מבחירת היזם. יש לבחון כמה עורכי דין, להתייעץ עם בעלי דירות שכבר עברו את התהליך ועם המנהלת כדי להגיע להחלטה מושכלת ונכונה לכל מתחם ובניין. חשוב שהמשא ומתן בין בעלי דירות על שכרו ותנאי העסקתו, ייחתם אך ורק בינם לבין עורך הדין, ללא התערבות של היזם".
אז אחרי שבחרנו עורך דין, איך מתקדמים מבחינת החוזה מול היזם?
"החוזה צריך לפרט היטב, לא רק את התמורות וגודל הדירה אותה תקבלו, אלא גם יעדים ברורים, בטחונות וערבויות, השתתפות בדמי ניהול, תנאים למימוש התחייבויות היזם וכן אופציה להתרת החוזה. ברוב החוזים הקיימים היום בשוק, מצוינים תנאים בהם החוזה בטל - בפועל ניתן לבטל חוזה רק על ידי בית משפט. חשוב לעגן בחוזה מנגנון המציין איך ניתן לבטל חוזה. אחת הדרכים המומלצות היא על ידי החלטת רוב בעלי הדירות, לפי חוק ההסדרים.
"למנהלת העירונית ולעירייה אין סמכות לבטל את החוזה. לכן, אנו ממליצים לדיירים לגלות מעורבות והתעניינות, ולא לחשוש להעמיק בנושא ההתקשרות עם היזמים ועורך הדין המלווה".
שחר מדגישה: "ניתן לפנות אלינו ולקבל את כל המידע והאפשרויות שעומדות בפני בעלי הדירות כדי שיקבלו את ההחלטות הנכונות ביותר עבורם".
ומה כל כך רע ביזם שלוקח הכל על עצמו ולכאורה עושה את העבודה עבור בעלי הדירות?
"צריך להבין שהאינטרס של היזם לא תמיד זהה לאינטרסים של בעלי הדירות, בתהליך שמתקיים בשוק החופשי ובו לכל אחד רצונות משלו. קיבלנו לא מעט תלונות על יזם שמגיע לבעלי דירות ומציע שלל הצעות שאינו יכול לממש או שלא בהכרח יבוצעו בפועל, תוך הבטחה שערך הנכס יעלה וללא ציון מכשולים אפשריים. הבעלים, שלא בהכרח מתמצאים בתחום, סומכים עליו וחותמים ללא בדיקה מספקת.
"לכן, חשוב מאוד שכל הליך כזה יתבצע תוך כדי ליווי והבנה מעמיקה של הזכויות שעומדות לרשות בעלי הדירות, ואנחנו במינהלת נכונים לסייע להם להכיר ולשמור על זכויותיהם".
כבר יש תוכנית – מה עושים עכשיו?
"כאמצעי פיקוח ובקרה נוסף על הליכי ההתקשרות בין היזמים לתושבים, מפעילה העירייה מערך עובדים סוציאליים קהילתיים בשכונות ובקהילות בהן מתבצע תהליך של התחדשות עירונית. העובד הקהילתי הייעודי לתהליך, מלווה את הקהילה ובאחריותו להבין את הצרכים הקיימים ולסייע לה בשמירה ובמיצוי זכויותיה אל מול הקבלנים".
איך למעשה בודקים שהיזם עומד בדרישות?
"כחלק מתהליך אישור תוכנית להתחדשות עירונית, מוגש דו"ח חברתי מטעם המחלקה לעבודה קהילתית", משיבה נגה דקלבאום, עו"סית התחדשות עירונית במחלקה לעבודה קהילתית. "הדו"ח מאשר כי טרם החתימה על ההסכם, ביצע הקבלן כנסי הסברה והציג את התכנון כפי שהוא מחויב בחוק.
"בנוסף, אנו גם דורשים מהיזם למנות יועץ חברתי שיחבר דו"ח שעוקב, בין השאר, גם אחר שיתוף הציבור בפרויקט בכל שלביו, מוודאים שבוצעה בחירת נציגות בניין כדין, בודקים שבוצע מיפוי אוכלוסייה ומוודאים שהיזם בודק את צרכי הדייר ונותן התייחסות ומענה. לדוגמא, מתן מענה ייחודי כשמדובר בדיירים קשישים ובעלי מוגבלויות".
"לדו"ח המוצג לוועדת התכנון, מתלווה לעיתים חוות דעת ובקשות שונות שעלו מהדיירים, כגון שימור מבנים ומקומות שמהווים חלק מהקהילה, כדוגמת גינה קהילתית, או הוספת מתחם או חלל משותף למפגשים עבור הדיירים. כחלק מתכנון המתחם, מוסדרים לעיתים מעברים בלתי רשמיים אומפלסים שהיו במתחם ושירתו את התושבים".
מה הכי חשוב בתהליך ההתקשרות הזה?
דקלבאום: "בסופו של דבר, הכל מתחיל בתקשורת טובה, והכי חשוב זה שתהיה שקיפות לאורך כל התהליך עבור בעלי הדירות. בביצוע ההתקשרות עם היזם או עורך הדין, או כאשר ממנים נציגות, רצוי שיהיה ברור ומוסכם מתי ובאיזה פלטפורמות המידע מועבר: באמצעות מפגשים פרונטליים ,קבוצות ווטסאפ, דואר, מייל או שילוב בין כל הכלים הללו.
"פעילות המנהלת להתחדשות עירונית והמחלקה לעבודה קהילתית ושיתוף הפעולה בניהן, מבטיחים שמירה על האינטרסים של התושבים ועבודה שמייצרת תשתית בריאה של שיתוף פעולה רחב יותר, גם בין התושבים ליזמים הפרטיים ולעירייה", מסכמות שחר ודקלבאום, "אנו שואפים להתחדשות, שגם שומרת על המרקם החברתי-קהילתי המיוחד של העיר, בדגש על אוכלוסיות ותיקות ומיוחדות וגם נותנת מענה לצרכים הקהילתיים השונים העולים מהשטח".
