אחרי שהחשיבות והתועלת שבהתחדשות עירונית כבר ברורים, ויש רצון לקדם פרויקט התחדשות - רצוי להצטייד במידע ממי שכבר צבר ניסיון בשטח, כבר צלח את רוב השלבים והמשוכות בדרך לחידוש סביבת מגוריו לו ולשכניו.
זהו למשל המקרה של גידי מור, אדריכל נוף במקצועו, המתגורר בגבעה הצרפתית. מור הינו חבר ועד נציגות בפרויקט התחדשות שהחל לפני כשבע שנים במתחם הבניינים בו הוא חי, ולדבריו מדובר בסיפור הצלחה.
מה הטיפ הכי חשוב שאתה יכול לתת לנציגות חדשה שמתהווה לה?
מור: "הכי חשוב זה לייצר שיטת תקשורת קבועה ומוסכמת בין הדיירים. במהלך התהליך, יש לא מעט התפתחויות ועדכונים שוטפים. חשוב לדאוג שהמידע עובר 'נקי' מהנציגות ליתר הדיירים, באופן שיהיה כמה שיותר שקוף, מבלי לנקוט עמדה, ובכך לתת לדיירים את האפשרות לבחור.
"במקביל, יש לבחור בעלי תפקידים: עורך דין מטעם הדיירים ומפקח על בניה. מומלץ מאוד שהוא יהיה מטעם חברה גדולה, כך שיהיה לו מספיק כוח והשפעה על היזם. אלה צריכים להיבחר עוד לפני חתימת הסכם ולהיות חלק ממנו. חשוב להדגיש שהנציגות צריכה להיות כמה שיותר מעורה ומעורבת בנעשה מסביבה, בפרויקטים אחרים באזור ובעיר בכלל".
איך מקבלים החלטות יחד
אז נניח שהצלחנו להקים נציגות- מתחילה הידברות בין בעלי הדירות וכנראה שניתקל בדיירים שלא מעוניינים בתהליך. איך הכי נכון להתמודד איתם?
"חלק גדול מהסרבנות, מקורו בחוסר מידע ומהנחה שכל המעורבים באים לפגוע בדייר. בנוסף, יש כאלו שמשוכנעים שיצליחו לסחוט מהיזם עוד ועוד הטבות ותמורות, דבר שבא על חשבון הרווח שלו. ניתן להתמודד עם התנגדויות שונות בדרכים שונות: לגבי 'החוששים' – יש לתת להם כמה שיותר בהירות לגבי התהליך והתמורות, ולשקף להם את היתרונות של הפרויקט, לפי הצרכים שלהם. לדייר חרדי למשל, יש דרישות שונות משל לשכנו החילוני. לקשישים ולאנשים עם מוגבלויות יש סט שלם של צרכים שונים וצריך לייצג את כולם. זה הכרחי להבין אותם גם אם לא חייבים להסכים איתם".
לדברי מור, לדיירים המתעקשים על תמורות מופרזות, יש אינטרס מובהק שהתוכנית תהיה כלכלית. לדבריו, "כדיירים יש להם בסופו של דבר אינטרס מסוים שגם הקבלן ירוויח, אחרת אין לו תמריץ לקדם את הפרויקט, או לכל הפחות להימנע מכישלון במהלך הביצוע. המוטיבציה של הנציגות צריכה לשאוף לתנאים המיטביים שיקדמו את כל בעלי הדירות הכי מהר לעבר קידום והקמת הפרויקט, והכל בצורה מבוקרת ובטוחה".
מור מציג מקרה ייחודי של דייר אשר הסתייג מהפרויקט, מסיבה אחרת. "במקרה שלנו, היה קשיש ערירי שאין לו אפילו למי להוריש את הנכס החדש. מבחינתו אין לו בזה שום רווח והכי נכון לו זה שיהיו כמה שפחות שינויים בחייו. עם כל ההבנה למקרה הספציפי, צריך לזכור, שיש זכות לרוב, שמעוניין בהתחדשות המבנה ותשתיותיו, שלא להיפגע בגללו. אין באמת מענה להסתייגות הזו אלא רק לנסות ולמקסם את הזכויות של הרוב בתהליך, אבל עדיין לקדם אותו. זה עדיין יהיה תהליך שלא תמיד נכון לכולם, באותה המידה, אך בסופו של דבר הוא מתבקש. בסופו של דבר, גם מי שמסרב לשתף פעולה לא ייפגע מהתהליך, הוא יקבל את אותן תמורות ככל הדיירים האחרים בפינוי בינוי. החוזה שווה לכולם".
תסתייעו במינהלת
הפרויקט אותו ריכז גידי בגבעה הצרפתית התחיל ברגל ימין תוך הקפדה על ביצוע מסודר של שלבי התהליך: הקמת הנציגות, בחירת אנשי המקצוע שינהלו את פרויקט ההתחדשות וילוו אותו.
אך יש מקרים בהם ההליך נעשה בחופזה, מה שהוביל לתסכול מצד בעלי הנכסים שגילו, בדיעבד, כי יכלו להשיג תמורות טובות יותר מהיזמים. אלא שגם במקרים אלו, מתברר שלא הכל אבוד, כפי שמעיד חיים (השם המלא שמור במערכת) מנציגות מתחם בנייני רכבת בתלפיות. לדבריו הנציגות שעברה להתנהלות אחראית ומקצועית והסתייעה במינהלת ההתחדשות העירונית, הצליחה לשפר את מצבם באופן דרמטי.
חיים מספר כי הצטרף לנציגות ב-2014 בתהליך פינוי בינוי שהחל ב-2012 . "משיחות אחרונות שקיימנו עם היזם, הבנייה אמורה להתחיל 'אוטוטו'", הוא אומר. "יש בידיו כבר היתר בנייה אבל הוא גורר רגליים מתוך אינטרס שלו ולא רואה את הדיירים ממטר". חיים מדגיש כי אלמלא הנציגות שעמדה בצורה חזקה, מקצועית ועניינית על זכויות הדיירים, הם היו יוצאים עם תמורה מאוד נמוכה, כשהם מנוצלים ומופלים לרעה.
כיצד המינהלת סייעה לכם בקידום התהליך?
"המינהלת עזרה לנו מאוד: היו לנו לא מעט חילוקי דעות בין הדיירים, והמינהלת עזרה לנו להתגבש. היא סייעה לנו להיות ממוקדים ולהתנהל מול היזם בצורה מקצועית ולא אמוציונלית. אנשי המינהלת, דאגו לנו למקום לעריכת כנסים, אנשיה היו שותפים בישיבות הנציגות אחת לשבועיים ובזכותם גם הצלחנו להביא לשינויים משמעותיים לטובתנו בחוזה שכבר נחתם עם היזם, דבר שאין לו אח ורע. פתחנו ושינינו את החוזה, הגדלנו את התמורות כשכבר קרוב ל-70 אחוז חתימות של דיירים היו ליזם בכיס. אנחנו מוקירי תודה והערכה רבה למינהלת על הליווי המקצועי והתמיכה".
מה בעיניך הלקח הכי חשוב ?
"שהדיירים יהיו ממוקדים ומאוחדים, כי במקרה שלנו ראינו שהיזם ניסה להשתמש בטקטיקה של 'הפרד ומשול' ולסכסך בינינו. אני חוזר ומדגיש שצריך להיות מקצועיים ולבוא עם טיעונים ענייניים, מקצועיים, הגיוניים וכלכליים. יזמים אוהבים שבאים אליהם עם טענות אמוציונליות שהם יכולים לדחות ולהשתיק בקלות. משפטים כמו "זה הבית שלי", "אמא שלי גדלה פה", הם אולי נכונים אבל לא עוזרים או מקדמים לשום מקום. חשוב כמובן לא להיגרר להשמצות.
"בהקשר המקצועי, מומלץ לאתר מהדיירים אנשים שמבינים בתחום ויש להם ידע וכישורים לזה, ולא לסמוך על אחרים מבחוץ".
איך מצליחים לאחד מספר כל כך גדול של דיירים (128 בתי אב) לתקשר ולקחת החלטות ביחד?
"צריך לעבוד בשיתוף עם כולם ולהיות סבלניים לכולם. בסוף, ההחלטות יתקבלו על ידי הכרעת הרוב בהצבעות אז חבל לריב ולהפוך שכנים אויבים. גם אם מעלים טענות מופרכות או שנשמעות שטותיות, יש לתת להן את המקום ואת זכות הדיבור. בסוף, הכל עולה להצבעה וההצעות שזוכות לרוב קולות – מתקבלות. לכן, מאוד חושב להמעיט כמה שיותר סכסוכים פנימיים, אחרת כולם נופלים ומפסידים".
בהקשר של סיוע ממינהלת ההתחדשות, מור גם מציין כי היא מספקת שירותי משא ומתן ומערכי גישור מעולים בין דיירים. "הם מורידים את הלהבות בצורה מדהימה", טוען מור ומוסיף, "הם מנגישים מידע כגוף לא מסחרי, הם נטולי פניות מהיזם, כך שהם אמינים מאוד וניטרליים. הם באים לדאוג שהדברים נעשים נכון לטובת הדיירים ולטובת העיר".
זהירות: כך תזהו יזם מפוקפק
לעיתים, נתקלים דיירים ביזמים שהאמת היא לא בדיוק נר לרגלם, בלשון המעטה. איך מזהים את ה'דגלים האדומים'? למור יש המלצות משלו.
"מה שמריח לא אמין בדרך כלל גם מתברר כלא אמין", הוא מזהיר, "תמיד תבדקו אם מה שנאמר לכם נמצא בכתובים בפועל. גיליתם שמשהו הוא ההפך הגמור ממה שהובטח ובמיוחד בניגוד לחוק - תתרחקו. לדוגמה, אם מציגים לכם תוכנית פינוי בינוי כשעוד לא הוגשה תב"ע – זה לא יכול להיות.
"עלול להיות גם תפקוד שהוא לא אתי או לא הוגן מצד היזמים. למשל, אם יגידו לך שהשכן שלך חתם או לא חתם - זה 'מלוכלך', או אם יש מי שמנסה להחתים אותך כעורך דין מטעמך, מבלי שהמליץ לך לבדוק עם אחרים. אם יזם שולח לך עורך דין מטעמו ו-'לך רק נותר לחתום'- זה מסריח וכדאי להתרחק. יזם טוב הוא כזה שמביא לך מידע כללי וממליץ לך לבדוק, מבלי להיות 'להוט' להחתים אותך".
עוד מדגיש מור כי מבחינתו ריבוי יזמים, באזור אחד, הוא מתכון לאסון. "אם יבואו שלושה יזמים למתחם קטן של בניינים, אף אחד מהם לא באמת ירוויח מזה כלכלית ולכן גם הדיירים לא ירוויחו מזה. היום אמנם מדובר בתופעה קטנה, אבל כדאי להיזהר".
