לאחר שנתיים של אי־בהירות, שבהן כבר הוחלה החלטה כלל ארצית על תאריך סיום לתוקף של תוכניות בנייה במסגרת תמ"א 38, החליט ממלא מקום ראש העירייה, אליעזר ראוכברגר, בהסכמת ראש העירייה משה ליאון ובתיאום עם מהנדס העיר, על הארכת התוכנית בעוד כשלוש שנים. אומנם גם במקרה זה מדובר בתוכנית שהחלה את דרכה כהוראת שעה זמנית, אך כמקובל במחוזותינו היא הלכה והתארכה מעבר לצפוי, וזו בשורה גם לבעלי דירות ישנות וגם ליזמים וקבלנים.
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נולדה מתוך הצורך לחזק בנייני מגורים ישנים שנבנו לפני 1980, בתקופות שבהן לא היה תקן מחייב ונבנו מבנים שיכלו לקרוס בנקל בזמן רעידות אדמה.
המנגנון של התוכנית הוא כזה שבעלי הדירות הישנות מתקשרים עם יזמי הבנייה, כאשר הראשונים זוכים בתוספת ממ"ד (עוד כ־25 מ"ר בממוצע לדירה) ובחיזוק יסודות המבנה הישן, שכולל לרוב שדרוג וטיפוח של חללי הבניין המשותפים, בעוד האחרונים זכאים לבנייה חדשה על גג המבנה, שאותה הם משווקים לדיירים חדשים. הבעיה בתמ"א 38 המקורית היא בכך שהיא משכה יזמים בעיקר לשכונות המבוקשות בעיר, כגון טלביה, המושבה הגרמנית ורחביה, בעוד לשכונות הפריפריה קשה היה להביא אותם, והיה צריך לחשוב על הטבות ו'צ'ופרים' גדולים עבורם. במרוצת הזמן התפתחה גם תמ"א 38.2, שמאפשרת סוג של פינוי־בינוי שכולל את הריסת המבנה הישן כליל ובנייה חדשה תחתיו. בנוסף התמ"א ה'משודרגת' מאפשרת פיתוח סביבתי ואף מחייבת את היזם למצוא פתרונות חניה לדיירים הנוספים.
חמצן לנדל"ן
השמאי ועורך הדין קובי ביר מסביר את החשיבות המקומית של התוכנית: "החלטת הוועדה לתכנון ובנייה בירושלים להאריך את תוקף תמ"א 38 היא מילוי מחדש של מכלי החמצן שהעיר זקוקה להם. במישור הכלכלי, בנייה והרחבה של בתי מגורים מכוח התוכנית לא רק שמביאות לשיפור ניכר בתנאי הדיור - אלא אף מכניסות אוכלוסייה חזקה ומבוססת יותר לצד האוכלוסייה המקומית. הדבר מביא לשיפור ניכר בתדמיתן של שכונות ותיקות ולחידושן. אך מעבר לכך, במישור הגיאולוגי, ירושלים יושבת על ציר הבקע הסורי־אפריקאי, ומשום כך היא מועדת להיפגע ברעידות אדמה יותר מאזורי השפלה והחוף. סטטיסטית, רעידת אדמה משמעותית מתרחשת בממוצע כל מאה שנה, והאחרונה שבהן אירעה ב־11.7.1927, כך שהשאלה אינה אם תתרחש רעידת אדמה אלא מתי".
"החלטה חשובה"
עורך הדין אמיר עדיקא, ממשרד טל קדרי שמיר ושות', שמתמחה בייצוג בעלי דירות בתחום ההתחדשות העירונית בעיר, אומר כי בתקופה האחרונה הורגשה האטה משמעותית בקידום פרויקטים קיימים ובהתארגנות לפרויקטים חדשים מסוג תמ"א 38 בגלל הצפי לסיום התוכנית באוקטובר 2022 והצורך להיות במועד זה עם היתר בנייה שנקלט בתהליך רישוי (מה שמצריך היערכות רבה עוד קודם לכן). על כן ההחלטה שהתקבלה, טוען עדיקא, חשובה מאוד להתפתחותה של ירושלים.
"תוכנית 10038 (התוכנית העירונית למימוש תמ"א 38 הארצית; ק"פ) יצרה פוטנציאל לעתודות בנייה משמעותיות. עתה יתאפשר לפרויקטים רבים שנמצאים בתהליך להתממש ולבעלי דירות נוספים להתארגן ולממש את זכותם לחיזוק המבנה, הן במסלול הריסה ובנייה, שבו יהיו זכאים לקבל דירות חדשות, והן במסלול עיבוי וחיזוק (שבו הבניין מחוזק מפני רעידות אדמה, משופץ והדירות מורחבות) - כל זאת בפטור ממיסי מקרקעין ומהיטלי השבחה".
עדיקא גם מציין כי תזכיר חוק ובו תיקוני חקיקה משמעותיים נוספים בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38 ופינוי־בינוי) אמור להיכנס לתוקף בקרוב ולתת רוח גבית נוספת לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר.
עם הפנים לסביבה
האדריכל מנדי רוזנפלד מברך על ההחלטה, אך עומד על כך שהיא תיושם בראייה מרחבית ולא פר פרויקט. "הארכת תמ"א 38 היא בעיקרון דבר מאוד מבורך בעיניי", אומר רוזנפלד, "ובכלל ההתחדשות העירונית הכניסה לתחום בניין העיר המון אנרגיות חיוביות וגם פתרון מעשי לנושא בעייתי כמו חיזוק מבנים, אבל המסגרת הכי טובה היא הגרסה של תמ"א 38.2, שמאפשרת פינוי־בינוי למעשה. היא יוצרת מחויבות לשדרוג המרחב הציבורי, מאפשרת הפקעות שטחים לטובת הציבור, ולא פחות חשוב, פתרונות חניה. בתמ"א 38.1 של חיזוק מבנה ישן אין התחייבות למרחב הציבורי אלא רק למגרש הפרטי. זה כורח המציאות במקרים מסוימים במגרשים קטנים בעיר ההיסטורית, אבל כאן חייבת לבוא רוויזיה רצינית כמו ניוד זכויות. זה קיים בתל אביב ובהרבה ערים בעולם. זה מנגנון מורכב, אבל אין סיבה שלא יפעילו אותו גם בירושלים. פשוט מי שלא יכול מטעמים תכנוניים לקבל את מלוא זכויות הבנייה הנדרשות בבניין הישן ההיסטורי יקבל את זה במקום אחר שאיננו בעייתי ורגיש, וכך יהיה מנגנון כלכלי טוב ואפשרי יותר".
ובלי השינויים הללו, לאן מובילה התוכנית הנוכחית?
"במסגרת הקיימת תמ"א 38 יכולה להביא גם לתוספות איומות ומוזרות של בנייה לא פרופורציונלית על בנייה קיימת. זה יוצר לא פעם ארכיטקטורה איומה ואין פתרונות להשתלבות עם הבנייה מסביב. אין תיאום בין תוכנית אחת לשנייה. תוספות הבנייה יוצרות עומס על התשתיות הקיימות, שלא זוכות לחיזוק או שיפור. בגלל זה השינוי הוא מחויב המציאות, וצריך להשתמש בתוכנית הזאת רק כשאין ברירה אחרת".
עשה ואל תעשה בתמ"א 38
עורכי הדין אמיר עדיקא ואמיר קדרי
- עירכו בדיקות ראשוניות בדבר היתכנות ביצוע פרויקט בבניין/מתחם שלכם. מידע תכנוני נגיש ניתן למצוא לרוב באתר העירייה; בידקו את מוכנות בעלי הדירות בבית המשותף לצאת לפרויקט כזה. אל תפחדו מיציאה לתהליך. עם הזמן דברים שנראים גדולים ולא ברורים יתבהרו.
- קיימו אסיפה שאליה יוזמנו בעלי הדירות מספיק זמן מראש ובה הציגו את היתרונות והחסרונות של יציאה לפרויקט; אפשרו לכל מי שמעוניין להתבטא; עירכו הצבעה על מינוי נציגות ותעדו אותה בפרוטוקול; אל תסתירו את היוזמה מהשכן ה'מעצבן' או ה'דעתן' - זה לא המקום לסגור חשבונות על עציץ שמטפטף לכם למרפסת.
- בחרו ביועץ משפטי, עדיף משרד שפועל בירושלים, שיסייע לכם בקידום הפרויקט ובבחינת האפשרויות העומדות בפניכם (עיבוי וחיזוק, הריסה ובנייה וכדומה). בידקו את נסיונו, התעניינו בקרב בעלי דירות בפרויקטים אחרים שבהם הוא מייצג וחיתמו עימו על הסכם התקשרות ברור עם אפשרות ליציאה; ודאו שיש מאחוריו משרד וצוות מסייע (אתם יוצאים לדרך ארוכה); הסתייעו בו לבחירת יועצים נוספים הנדרשים בפרויקט; אל תחתמו על מסמכים למארגני עיסקאות או ליזמים לפני שנועצתם בעורך דין - המסמכים עלולים לכבול אתכם בהמשך.
- עירכו פנייה (מכרז) למספר יזמים לאחר שהגדרתם את היעדים בסיוע עורך הדין - לרוב זה יגדיל את התמורה שתקבלו ותוכלו לבחון גישות שונות של יזמים ולבחור את זו המתאימה לכם; אל תסתנוורו מהבטחות 'מחוץ לפרוטוקול' והעדיפו יזם שמתנהל בשקיפות ומכבד את האופן שבו בחרתם לנהל את התהליך.
- שקיפות: קבעו (בסיוע עורך הדין) מנגנון לשיתוף כלל הדיירים במידע בקשר לפרויקט; קיימו אסיפות לקבלת החלטות בנושאים חשובים (כגון בחירת היזם); שילחו עדכונים שוטפים; השקיפות שווה זהב; אל תתנהלו בצורה ריכוזית וממדרת - זה יכול להחריב את הפרויקט.
* הכותבים הם עורכי הדין אמיר עדיקא ואמיר קדרי שמתמחים בייצוג בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית בירושלים
