העלייה הבלתי פוסקת של מחירי הנדל"ן רק מגבירה את הייאוש בקרב הזוגות שכבר מוותרים על בית משלהם בעיר. קבלו פרויקט מיוחד: יצאנו לאתר את הנכסים הזולים, אבל בעלי פוטנציאל השבחה גבוה. טיפ: חפשו בעיקר מבנים ישנים עם זכויות בנייה או לפני התחדשות -בשכונות הפריפריה.
כך תמצאו נכס עם פוטנציאל גבוה במחיר שפוי
מומחי הנדל"ן של העיר, מייעצים איפה הכי כדאי לחפש נכס במחיר של עד מיליון וחצי שקל:
ארמון הנציב
"בטווח המחירים המדובר - הייתי ממליצה להתמקד בדירות 3 חדרים ברחובות הותיקים, כגון שלמה בן יוסף, אלכסנדר רובוביץ', דב גרונר, שלמה בן יוסף, מרדכי אלקחי ודומיהם. ברחובות הללו יש בעקרון פוטנציאל לפינוי־בינוי או להרחבות שונות, אך כדאי לקנות לפני שהתכניות יופקדו ולפני שהפוטנציאל כבר יהיה מגולם במחיר. לדעתי כדאי לקנות כעת שכן לאור הביקושים - הצפי הוא לעליית מחירים". (מאיה שם טוב – שם טוב פז נכסים)
גילה
"במחירים אלו ניתן למצוא דירות 3 חדרים, בעיקר באזור הוותיק של גילה – הקרוי גילה א', וברחובות כגון אריה בן אליעזר (ליד מרכז הקליטה לשעבר), הצוף (הצד הזוגי), מבוא הלוט / מבוא הקנה. אזור זה פוטנציאלי ל"פינוי בינוי", וכדאי לקנות לפני שהפרויקטים יקרמו עור וגידים - והמחירים יעלו. משיקולי נוחות ונגישות ולאור מצוקת החניה ההולכת וגדלה – אני הייתי מתמקד בצירי הרכבת הקלה העתידיים ובסמיכות אליהם". (יחיאל שושן – שושן נכסים)
קרית יובל / קרית מנחם
"במחירים המדוברים ניתן למצוא דירות בבניינים ותיקים – ובדרך כלל בגודל של שניים עד שלושה חדרים. הייתי מחפש באזורים בעלי פוטנציאל ל"פינוי בינוי", כגון ברחובות - הנורית, קוסטה ריקה, איסלנד, קולומביה, ברזיל, אולסוונגר ועוד. חשוב לדעת כי קיימת שונות בין הפרוייקטים וכי יש כאלו אשר מצווים בשלבים מתקדמים יותר -הייתי ממליץ להתייעץ עם איש מקצוע מומחה לאזור יש לשים לב שבחלק מהעסקאות קיים היטל השבחה – ומומלץ לוודא שהצדדים מודעים אליו, שלא יווצר מכשול לעסקה".(נהוראי איבגי – רי/מקס הבית שלי)
העסקה: דירת 3 חדרים ברחוב משה דיין פינת חיל האוויר בפסגת זאב נמכרה עבור 1.57 מיליון שקל.
מה הסיפור שלה? רינה יצחקוב ('טאבו נכסים'): "הנכס בגודל 56 מ"ר + חדר שירות (חניה לשעבר בקומת הבית). הדירה מונגשת וממוקמת על ציר הרכבת וקרובה למרכז קניות, בתי ספר, בתי כנסת".
העיסקה: דירת 2 חדרים ברחוב דב גרונר בארמון הנציב נמכרה עבור 1.24 מיליון שקל.
מה הסיפור שלה? שמואל לוקסמבורג וויטלי ויכודץ (נדל"ן IN): "הדירה בגודל 45 מ"ר נמצאת בקומה 2 בבניין שנמצא בהליך של פינוי־בינוי. אומנם הנגישות שלה 'מותאמת לספורטאים', אך היא מרווחת ומתוכננת מצוין. לאחר פינוי־בינוי היא תתחדש ותוגדל משמעותית. אידיאלית למשקיע או לזוג צעיר בתחילת דרכו".
העסקאות (כולן בארמון נציב):
דירת 3 חדרים ברחוב המחתרות נמכרה עבור 1.49 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב אדם נמכרה עבור 1.47 מיליון שקל
דירת 2 חדרים ברחוב דב גרונר נמכרה עבור 1.26 מיליון שקל
מה הסיפור שלהן?
המתווכים יובל איתן ואוראל סעדון: "הדירה בקומה הראשונה ברחוב המחתרות נמצאת במתחם שמיועד לפינוי־בינוי. היא במצב שמור וגודלה כ־60 מטר. למעשה זה המחיר הגבוה ביותר שבו נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב, והוא משקף את ההתקדמות שחלה בפרויקט.
"הדירה באדם בקומה השנייה צריכה שיפוץ טוטאלי. היא נמכרה במחיר מעט נמוך ממחיר השוק כי היא תפוסה בחוזה ארוך טווח עם שוכרת שגרה מזה שנים ומשלמת תשלום חודשי נמוך.
"בגרונר, הדירה 42 מטר בטאבו + הצמדה של 30 מטר מרפסת. יש לה זכויות בנייה המאפשרות תוספת של חדר על חשבון חלק מהמרפסת מכוח תב"ע".
העיסקה: דירת 2 חדרים ברחוב לואי ליפסקי ברמות א' נמכרה עבור 1.44 מיליון שקל.
מה הסיפור שלה? אלי זוהרי, נוף נדל"ן: "דירה בגודל 45 מ"ר, בקומה א', שהיתה זקוקה לשיפוץ יסודי. יש לה תב"ע להרחבה של 24 מ"ר. לצורך השוואה, דירת 2 חדרים באותו גודל ברמות ב', ובמצב שמור מאוד, נמכרה תמורת 1.34 מיליון שקל. הסיבה למחיר הנמוך יחסית היא שלאותה דירה לא היתה אופציה להרחבה". (בשיתוף עם אבי רובל, 'רימקס מומנטום)
העיסקה: דירת 3 חדרים ברחוב לוחמי הגטאות בגבעה הצרפתית נמכרה עבור 1.4 מיליון שקל.
מה הסיפור שלה? המתווך ירון פריד: "הדירה בקומה השנייה (יש מעלית), ושטחה 68 מ"ר. היא קרובה לקמפוס האוניברסיטה ולהדסה הר הצופים. הדירה זקוקה לשיפוץ כללי והמחיר מגלם את מצבה".
ההצעה: דירות גן 2 ו־3 חדרים ברחוב קוסטה ריקה, עיר גנים, במחירים של 1.3 ו־1.6 מיליון שקל בהתאמה.
מה הסיפור שלהן? אייל שאולוף (שאולוף נדל"ן/רימקס): "מדובר בדירות המוצעות למכירה במבנה שעובר הליך תמ"א 38, כאשר הצפי לאכלוס בעוד כשנתיים וחצי. דירת 2 חדרים בגודל של כ־35 מ"ר + גינה כ־15 מ"ר; דירת 3 חדרים בגודל של כ־59 מ"ר, עם גינה של 10 מ"ר.
ועוד כמה מציאות: דירת 2 חדרים, 33 מ"ר, קומה שלישית, ברחוב מקסיקו בקרית מנחם, נמכרה עבור 1.12 מיליון שקל. מייד לאחר הרכישה היא הושכרה ב־2,900 שקל לחודש. (עזרא ון דייק)
דירת חדר, 33 מ"ר, בקומה מינוס 1, ברחוב המעלות במרכז העיר, נמכרה עבור 750 אלף שקל. הדירה זקוקה לשיפוץ טוטאלי.
דירת 2 חדרים, 45 מ"ר, ברחוב האפרסמון בגילה, נמכרה עבור 1.39 מיליון שקל. הדירה בקומה 3 ללא מעלית ועם שני כיווני אוויר. היא נמצאת בבניין שמיועד לתמ"א 38 וזקוקה לשיפוץ. (רוית קרודו, 'רוית נכסים')
אלה סוגי הנכסים ששוה לבדוק
1. דירות 'רפאים'
"זוגות צעירים יכולים להגיע לבעלים של דירות "רפאים" ריקות באיזורים ותיקים בבנינים ישנים. זו תופעה שנובעת לרוב מחוסר רצון של בעל הדירה להתעסק עם הנכס/ תיקונים או עם שוכרים. בלא מעט מקרים, אלו דירות שנתנו בירושה, וצעירים שיגיעו לבעל הנכס עם הצעה יוכלו אפילו להינות מעסקה של עד 20-25 אחוז פחות ממחיר השוק.
"כדאי לחפש דירות כאלו בבנינים ישנים מאוד בשכונות הוותיקות. אני ממליצה לתשאל את ועד הבית, להגיע עם מהנדס וקבלן על מנת להעריך את השיפוץ ואת כדאיות העסקה".
2. דירות כנסיה
"מדובר בדירות הממוקמות על קרקע שהייתה בבעלות הכנסייה היוונית. בשעתו קק"ל חכרה את הקרקע ומכרה את הדירות, אלא שלפני מספר שנים חלקן הגדול של האדמות נרכשו על ידי שותפות פרטית. ניתן למצוא דירות כאלו בהנחה של 30-40 אחוז מהשוק. חשוב מאוד לבדוק את הסכם החכירה וכמה שנים נותרו לסיומו.
"דירות אלו נמצאות באיזורים ותיקים וטובים מאוד בירושלים. חשוב להסתייע בשמאי מקדים על מנת שיבדוק האם הבנק יסכים לתת משכנתא לנכס על פי רישום מסוג זה".
3. דירות יורשים
"אלה דירות שניתן למצוא בעיקר אצל מתווכים, והן מוצעות למכירה לעיתים במחיר נמוך ממחיר השוק, מאחר והיורשים לעיתים מבקשים מימוש מידי.
"מוכרים אלו מוכנים לרוב להתפשר מאחר וקיבלו דירות אלו בירושה ולא עבדו עבורם ובחלק מהמקרים עקב ויכוחים בין היורשים, הם ירצו לסיים מהר את תהליך המכירה" .
4. כונסי נכסים
"אני ממליצה לעקוב אחרי פרסומים של מכרזים וכונסי נכסי, ניתן להעזר באתר 'יפעת מכרזים'. דירות אלו אמורות להיות זולות יותר, אם כי בפועל רבות מהן נמכרות במחירים גבוהים יותר ממחיר השוק". (רוית קרודו)
ובכללי:
"לפני הכל לכו לבנקים למשכנתאות, והשיגו אישור עקרוני ברור, ולפיו תחפשו דירות. הרבה קונים בתחילת דרכם רואים דירה ואחר כך מתחילים בהליך הוצאת אישור עקרוני. זה מביא למצב שעד שהם מקבלים אישור מימון, הדירה נמכרת ומתפספסת. ברגע שיש אישור עקרוני ביד יתייחסו אליכם בצורה עניינית יותר". (אייל שאולוף)
"הקדימו לקפוץ על 'עגלת הנדל"ן', גם אם הסלון לא גדול כמו שרציתם והמטבח זקוק לשדרוג. ברגע שאתם בשוק ויש עליית מחירים, אתם חלק ממנה ותוכלו להשתדרג עוד מספר שנים לדירה שרציתם. בגלל זה רצוי שלא להתקבע על אזור מסויים במידת האפשר ולפתוח את אפשרויות החיפוש. באזורים העוטפים של ירושלים כמו השכונות שצוינו כאן , כמו גם בפסגת זאב ונווה יעקב עדיין ניתן למצוא דירות במחירים שפויים". (רועי יהלום)
*הדוברים בכתבה הינם חברי לשכת המתווכים למקרקעין ירושלים
