השכונה קובעת
אסף אפשטיין, יושב ראש לשכת המתווכים בירושלים
"'מיקום, מיקום, מיקום': גם כאן עובד הכלל הנדלנ"י הידוע, אבל בגלל המיקום והחשיבות המיוחדת של ירושלים בישראל ובעולם, המיקום מקבל ייתר חשיבות בפן הדתי, הרגשי ואף החברתי.
השכונות הוותיקות כגון רחביה, טלביה, מושבה גרמנית, קטמון ישנה ובקעה מהוות מוקד משיכה לאוכלוסיות מבוססות עם רמת מחירים גבוהה מאוד למגורים ומהוות גורם משיכה משמעותי גם ליהודים אנגלוסכסיים אשר מחפשים את המבנים הישנים, הבתים הערבים וגם המודרניים, ואת הקהילה שלהם כולל בית הכנסת והרב והחברים מהקהילה בחו"ל.
"אם נוסיף את שכונות מרכז העיר, מוסררה ואבו טור הנמצאות סביב אגן העיר העתיקה, מהן יש נגישות למרכז העיר, בית הכנסת הגדול, העיר העתיקה והכותל, עם בנייה ישנה וגם בניית פרוייקטים חדשים, נמצא שהמחירים גבוהים יחסית ועם ביקושים ערים של תושבי חוץ בגלל עניין המיקום והקירבה.
"שכונות ותיקות כגון בית הכרם, ארנונה, ניות, רסקו ועוד, הם אזורים בהן עיקר האוכלוסייה היא מקומית, ותיקה ומבוססת אשר תושביה מחפשים חינוך טוב, קירבה ונגישות ליציאה מהעיר, שטחים פתוחים ואיכות חיים, רמת המחירים בהן היא גבוהה יחסית אבל עדיין בהישג ידם של הירושלמים. שכונות חדשות אשר נבנו בעשורים האחרונים כגון: מלחה, רמת בית הכרם, משכנות האומה ועוד, מתאפיינות בביקושים גבוהים בגלל מיתוג יוקרתי ומחירים בהתאם, עם רצון של מתעשרים חדשים בקירבה למרכזי קניות, ספורט ופנאי ואף ביקושים של קונים מחו"ל.
"שכונות כגון: גילה, פסגת זאב וארמון הנציב מהוות עדיין אלטרנטיבה יותר זולה לקניית נדל"ן, אלו שכונות גדולות מאוד עם שוני במיקומים גם בתוך השכונות ועם אוכלוסיה מקומית מובהקת.
הר חומה מפתיעה ברמת הביקושים ועליית המחירים בה והיא עדיין בתנופת בנייה והתרחבות עם אוכלוסיה מעורבת אבל טון משמעותי לדתיים ואף חרדים.
"שכונות רמות, רמת אשכול, בית וגן וקרית משה אשר חלקן היו עם רוב חילוני עד לפני מספר עשורים, נחשבות היום לחרדיות עם ביקושים משמעותיים בקרב הקהל הדתי חרדי, רמת מחירים שעולה בהתאם ומבנה קהילתי ברור של קירבה למוסדות דת ולימוד.
"חשוב לציין את השכונות הקרובות לעיר העתיקה כגון ימין משה וכפר דוד, בהן עצם הקירבה או נוף החומות המשתקף מהבית מהווים מוקד משיכה אדיר ליהודי העולם אשר מוכנים לשלם מחירים גבוהים מאוד וכמובן הרובע היהודי והנכסים עם מבט לכותל המערבי, שם אין מחיר לרגש".
תוסיפו גם בינוי ונוף
קובי ביר, עורך דין ושמאי מקרקעין
"גם בקרב שמאי המקרקעין שגורה הבדיחה, כי שלושה ארגומנטים משפיעים על שוויו של נכס: מיקום, מיקום ומיקום. ואכן, למיקומו של הנכס חשיבות מכרעת בעת בחינת שוויו. לא מדובר רק בנקודה גיאוגרפית אלא גם במיקום יחסי. כך למשל במגזרים מסויימים עשוייה להיות השפעה ניכרת על השווי, בהתאם לקרבת הנכס למיקום ספציפי. לדוגמא, בחצרות החסידיות, קירבת דירת מגורים לבית האדמו"ר העומד בראש החסידות, מהווה פקטור משמעותי; סמיכות לפארקים, מוסדות תרבות ואף בתי ספר "נחשקים" ישפיעו אף הם על רמת הביקוש וממילא על התמורה שתינתן.
"יחד עם זאת, ישנם רכיבים נוספים המשפיעים על שווי הנכס. ערכי נוף ייחודיים כגון: חומות העיר העתיקה בירושלים או חוף הים במישור החוף, עשויים להשפיע על שווי הנכס בגבולות תוספת של 20 אחוז ואף יותר.
"שכונות וותיקות בהן פזורים בניינים בעלי אופי ארכיטקטוני ייחודי, תהפוכנה אף הם למבוקשות ויקרות. כך המצב בשכונות המגורים במרכז תל-אביב המאופיינות בארכיטקטורה בסגנון הבנייה הבין-לאומית ("באו-האוס") או השכונות הירושלמיות המאופיינות בבנייה הערבית המסוגננת (כגון: טלביה, קטמון ובקעה).
"דווקא לרמת הגמר והשיפוץ של דירת המגורים, נודעת חשיבות פחותה יותר, שכן הרוכש דירת יוקרה, יבחר לרוב לעצבה בהתאם לרוחו שלו, ולאו דווקא להישאר מחוייב לעיצוב אותו בחרו הבעלים הקודמים של הדירה.
"פרוייקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, הנושאים בכנפיהם בנייה חדשה בשכונות ישנות, תוך הוספת אוכלוסייה מבוססת יותר וחידוש תשתיות, מביאים אף הם כיום, להעלאת מחירי נכסים בשכונות היעד.
