הימור מסוכן על דייר מוגן: בעל הנכס ביקש לפנות את הנכס כדי להשכירו במחיר ריאלי בשוק החופשי, או לחלופין להשאיר את הדייר במקרה שיסכים לשלם את הפרשי השכירות. על פי הסכם השכירות המקורי המקום הושכר להפעלת בית קפה. ייעוד שמאפשר לבעל העסק לשלם שכירות מופחתת באופן משמעותי כדייר מוגן. הנכס הוא נכס מסחרי בשוק העירקי במחנה יהודה, שנמצא שנים ארוכות בשכירות מופחתת של דייר מוגן.
השמאי: קובי ביר, שמאי מקרקעין, עורך דין ומורה דרך מוסמך. מתמחה בנושאי נדל"ן ירושלמיים מובהקים כגון קרקעות כנסייה, זכויות דיירים מוגנים ודמי מפתח בשכונות הוותיקות, וכן חוקי נדל"ן מנדטוריים ועות'מאניים שמשפיעים על שווי המקרקעין בירושלים.
וזה מה שהיה: במשך השנים שינה המקום את אופי פעילותו, הפך לאחת מה'חמארות' הפעילות ביותר באזור ונערכו בו מדי יום משחקי הימורים, קלפים וקוביות מזל. השימוש הזה אינו כלול בייעודים של הדייר המוגן, ולכן תבע הבעלים תשלום מלא או פינוי של הנכס.
"הייתי אמור לעשות ביקור במקום, לתת חוות דעת מקצועית על גודל השטח של הנכס ולהעיד בבית משפט איך נעשה החישוב", אומר ביר. "לנוכח רגישות הנושא מול הדייר ויתרתי מראש על להגיע עם מסמכים ותשרטים ונאלצתי לשנן בעל פה את כל הנתונים. נכנסתי לנכס בזמן שהיה פעיל והתנהלו בו הימורים. בנכס היו מרצפות טראצ'ו, שגודלן אחיד ומדויק, ולפיהן ערכתי את חישובי הנכס בפועל וראיתי שקיימת התאמה מלאה למסמכים.
"תוך כדי כך ניגש הגיע אלי בחור ג'ינג'י שהתברר לי אחר כך שהוא בעל העסק, ושאל אם לפתוח לי שולחן הימורים ואם אני רוצה לשחק. ואמרתי לו שהתבלבלתי ונכנסתי למקום בטעות. אחר כך בבית המשפט, לאחר השאלות המקצועיות על אופן חישוב שכר הדירה המבוקש, שאל אותי בא כוח בעל העסק איך בכלל קבענו שזה מועדון הימורים ולא בית קפה תמים. היססתי לרגע ואז ראיתי את הג'ינג'י שדיבר איתי יושב באולם. הצבעתי עליו ואמרתי שהבחור הזה הציע לי לפתוח שולחן משחקים והימורים כשערכתי את הביקורת שלי שם. היתה מבוכה לרגע והם ביקשו לעצור את הדיון. לאחר מכן הם כבר הסכימו לכל ובסופו של דבר התפנו מהנכס".
מאזן התשלומים: מדובר בעסקה לא שגרתית של פינוי נכס, ובמקרים כאלה ברור שרק הצד המפנה משלם עבור בעל המקצוע שהצליח להביא לפינוי הנכס. על פי תקנון האתיקה של שמאי המקרקעין חל עליהם איסור לעבוד על בסיס אחוזים מהנכס או על בסיס הצלחה. עם זאת, שווי הנכס משפיע על המחיר המבוקש. במקרה המדובר ניתן תשלום עבור הכנת דו"ח השמאות של הנכס ותשלום נוסף עבור ההופעה של עד מומחה בבית המשפט. אף שהחלטת השופט היתה לטובת מזמין העבודה, לא היתה לכך השפעה על מחיר המבוקש.
בסופו של דבר החלטת בית המשפט וההסכמה לפינוי הנכס אפשרו לבעל הנכס להשכיר אותו במחיר ריאלי בשוק החופשי.
ועוד משהו: ביר: "מאז המקרה אני ממעט להסתובב באזור השוק העירקי כדי לא להיתקל במקרה באותו בעל מועדון הימורים שנאלץ להתפנות".