אחרי עשור של החלפת בעלויות וביקורת ציבורית נוקבת, סוגיית הקרקעות החכורות בידי קק"ל בטלביה חוזרת לבעור. לאחרונה דיירים רבים המתגוררים בשכונה תחת חוזה חכירה מול הקרן הקיימת, נתקלו בדפי מידע ובפרסום נרחב תחת הכותרת 'דירה בבעלות- עכשיו ובקלות'. מדובר בקמפיין שיווקי מטעם חברת 'אקסטל' של איש העסקים גרי ברנט, שרכש את הקרקעות החכורות בשנה שעברה.
במסגרתו מוצע לאותם חוכרים לרכוש או לקבל בחינם את זכויות הבעלות לדירה חדשה, זאת בהתאם לסיווג והוותק של הדייר. כך למשל, לדייר ותיק שיחתום מול אקסטל מוצעת דירה חדשה בגודל זהה לשלו, וזו תעבור לבעלותו המלאה ללא תשלום כלל. זאת, חשוב לציין, במסגרת מיזמי התחדשות אותם אקסטל שואפת לממש ככל והיא אכן תזכה לתמיכת הדיירים.
משיח עם גורמים ב'אקסטל', בחברה מבקשים לחתור לפתרון כולל של סוגיית הדיירים, כלשונם, במסגרת שחרור של כלל האדמות המוחזקות כיום בידי קק"ל, בהם שטחים פתוחים רבים שבמשך שנים לא זכו לפיתוח. "מדובר בפתרון הוגן ומיטבי", טוען בכיר בחברה, "שמטרתו היא לחלץ את החוכרים מהבוץ המשפטי, ולהבטיח WIN WIN לדיירים, לקק"ל, לאקסטל ומעל הכל לירושלים".
מה זה הוגן לפי אקסטל? מן המידע שמופץ לדיירים מטעמה מוסבר כי בהתאם לתחשיבים שערכה, הצעתה צפויה להעלות לדיירים את ערך הדירות באופן משמעותי ביותר ברגע שייכנסו לפרויקט התחדשות. זאת, בעוד באפשרותם לזכות בדירתם בחינם או בתשלומים המהווים הנחה משמעותית ממחיר השוק, החל מ־2,000 שקל למ"ר עבור הדיירים הוותיקים ועד 6,000 שקל למ"ר למשקיעי חוץ מהשנים האחרונות (ההצעה הקודמת של אקסטל עמדה על 5,000 שקל למ"ר לדייר ותיק ו־9,000 שקל למ"ר עבור משקיעים, א"א).עוד מבטיחים באקסטל כי גם דייר שחתם על פורמולה קודמת, עדיין יהיה זכאי לתנאים המשופרים.

"מדובר בהעברת בעלות במחיר רצפה", מסבירים בחברה. "הנחות של בין 60 ל־90 אחוז ממחיר השוק, כשמעבר לזאת מקבלים דירה חדשה במסגרת פינוי־בינוי שתהיה שווה בהרבה מהקיימת". אלא, שביחס לתמורות של פינוי בינוי סטנדרטי נראה שההצעה של אקסטל פחות 'נדיבה', עם תוספת של 12.5 מ"ר ולא 25 מ"ר לכל דירה כמקובל, וללא הנאה מזכויות הבנייה הנוספות.
על כך משיבים באקסטל כי צריך לזכור שפה הדיירים אינם בעלי הקרקע, ועל כן הפורמוליציה שלוקחת בחשבון מטבע הדברים את העובדה שאין המדובר בפינוי בינוי "רגיל". עם זאת אומרים באקסטל כי מעת שפורסמה ההצעה החדשה, "ישנה מגמת התעוררות משמעותית ופניות רבות, מבלי לגרוע מהחששות הטבעיים של הדיירים והקושי מול הפחדות ודיסאינפורמציה מבחוץ", כלשונם.
הגורל בידי קק"ל
צריך לזכור שמעל לכל האמור, קיימת "כוכבית" לפיה כל המהלך נשען על ההנחה שהזכות להארכת החכירה לא תמומש על ידי קק"ל. הרי במידה והיא תמומש לבסוף, לאקסטל לכאורה אין יתרון על פני כל יזם אחר, אם כי היא צפויה לקבל תשלום משמעותי עבור הארכת החכירה. בהקשר זה יצויין כי ישנם יזמים נוספים שמנסים לרתום לצידם את דיירי הקרקעות לפרויקט 'פינוי בינוי', תחת ההנחה שקק"ל אכן תאריך את החכירה. כמו כן, הצעת 'חוק חכירה הוגנת' שמקודם היום בכנסת, לכל הפחות עשוי לתת 'מנוף' לחוכרים עליה במו"מ.
ביחס לטענות אלה מציינים באקסטל כי במקביל לפנייה הישירה אל הדיירים, הם מצויים בשיח ישיר מול קק"ל, ולטענתם, החברה המחזיקה בבעלות על הקרקע היא היחידה המחזיקה באפשרות מעשית לפעול לפתרון מוסכם ומעשי בעניין. כמו כן מדגישים בחברה של ברנט כי במידה וקק"ל תחליט לממש את אופציית ההארכה שיש לה, הרי שיהיה מדובר בתהליך ארוך יקר ומורכב, אל מול הפתרון המוצע. בכל אופן, ברור שבמקרה של הארכת חכירה, הדיירים שכבר שילמו עד כה בעד החכרת הנכס עדיין יצטרכו להכניס את היד שוב לכיס, וייתכן שהפעם עבור סכומים לא מבוטלים.
ביחס להצעת החוק המקודמת בחקיקה פרטית, באקסטל סבורים שאין לה היתכנות, והיא לא עומדת במבחנים משפטיים. כך או אחרת, מבהירים בחברה, שזו תיאלץ להתנגד לה במידת הצורך, מה שעשוי לגרור את הנושא לתביעות וערכאות משפטיות ככל הנראה לשנים ארוכות.
"אלה שנים בהן הדיירים לא יצליחו לסחור בנכס אלא במחיר הפסד", מסביר הגורם הבכיר באקסטל, "שהרי ערך הקרקע הולך ופוחת עם הזמן כמו שקרה עד כה ועדיין קורה. כל זה כשהחלופה המוצעת כיום על ידינו, היא כנראה הריאלית והמיטיבה ביותר: בעל דירה שגר בה תקופה ארוכה ורוצה דירה חדשה בפרויקט ההתחדשות באותו הגודל - לא ישלם שקל; אם הוא ירצה לעבור להארכת חכירה עד שנת 2100 – גם לא ישלם שקל, והנכס יהיה סחיר בתקופה הזו. גם רוכשים חדשים מ־2019 שכבר 'ידעו למה הם נכנסים' יהנו מהנחה משמעותית אם כי מטבע הדברים פחותה, כי אז הנכס נקנה בשווי נמוך בהרבה".
באשר למו"מ מול קק"ל, עד כה לא ידוע על פריצת דרך כלשהי, וזו עדיין שומרת על עמימות בתקשורת בנוגע למהלכיה בנושא. אך באקסטל המנהלת שיח עם נציגי הקרן הקיימת, טוענים כי בצד השני "מבינים שיש כאן הזדמנות מאוד גדולה. אם רק ידחפו שם יותר חזק את הנושא, נצליח להביא לעסקה אחת גדולה גם בשיתוף העירייה".
מהקרן הקיימת לישראל נמסר בתגובה: "קק"ל עוסקת בנושא באופן רציני ויסודי, תוך שהיא רואה את טובת חוכרי המשנה לנגד עיניה. נושא הארכת החכירה הינו נושא מורכב וטומן בחובו השלכות שונות, לרבות לגבי חוכרי המשנה. כחלק מהטיפול היסודי שמעניקה קק"ל לעניין, מתקיימות פגישות עם נציגי חברת אקסטל כמו גם עם נציגים של חוכרי משנה. כפי שנכון וראוי, החלטות בעניין זה יתקבלו בסופו של דבר במוסדות קק"ל, לאחר שקילת האפשרויות השונות והשלכותיהן האפשריות בכל המישורים.
דרישה לתיקון יסודי
אלא שבזמן שבאקסטל משוכנעים כי מדובר בהזדמנות עבור דיירי הקרקעות לצאת ממעמד משפטי מעורפל לבוננזה נד"לנית, לדברי המטה למען זכויות החוכרים, המאגד את השכונות שקרקעותיהן נמכרו ליזמים פרטיים, אין בהצעת אקסטל החדשה בשורה גדולה. זאת כשבנוסף על כך, לטענת אנשי המטה, אקסטל ממשיכה להפעיל לחץ כבד על הדיירים להסכים לתנאיה.
הם סבורים כי התמורות המוצעות של אקסטל פוגעות קשות בזכויותיהם של הדיירים וזאת לצד הטענה כי אין שום הצדקה שהם ירכשו מחדש את מה שכבר שלהם.
לדבריהם, אקסטל מציגה מצג שווא לחוכרים שכן גם ברנט, כלשונם, יודע כי קק״ל היא הבעלים בפועל של הקרקעות וכל תוכנית בנייה דורשת את אישורה. לכן, כשקק״ל תממש את זכותה להארכת החכירה, כך אומרים במטה, לא תהיה כל עדיפות לחברת ׳אקסטל׳ על פני כל יזם אחר שמציע מיזמי התחדשות על הקרקע המדוברת. עו״ד ד״ר מיכאל צור ממטה החוכרים מסביר מדוע אין שום אינטרס לדיירים לחתום לחברת ׳אקסטל׳ כשהזכויות בקרקע וזכויות הבנייה לדבריו שייכות לחוכרים ולקק״ל.
"החברה מציגה לדיירים מידע חלקי", טוען צור, "ובפועל מנסה להחתים אותם במטרה להראות לחברי הכנסת, לעירייה ולקק״ל שיש שיתוף פעולה מצדם בכדי לזרז את העירייה וקק״ל לשחרר את הקרקעות הפנויות. זאת על אף שאקסטל טרם השיגה אישור מקק״ל או מרשות המיסים לסוגיות המשמעותיות ביותר והיא אפילו לא קרובה לכך".
אז מה אתם מציעים לדיירים לעשות?"כדיירים, ההתנהלות שלנו היא מול קק״ל ומול המדינה. קק״ל צריכה לממש את זכותה ולהאריך את החכירה שלה, פעם אחת מתוך שהחכירה נחשבה כפיקציה וברור היה שהיא תוארך ושוות ערך לבעלות ופעם שנייה בשל הגינות כלפי הדיירים ובשל התחייבויותיה החוזיות של קק״ל לתקופות החוצות את שנת 2051.
בנוסף, ׳חוק חכירה הוגנת׳ המקודם כיום בכנסת, אשר הועבר בנוסח דומה בפרלמנט הבריטי ובמדינות נוספות ואושר על ידי בית הדין האירופאי לזכויות אדם כמידתי וצודק, אמור להסדיר את הנושא, כולל סוגיות המס, באופן שישמור על זכויותיהם של הדיירים ולא ייתן לכל ספסר קרקעות לעשות בהם כבשלו.
"יצוין כי ׳הצעת חוק חכירה הוגנת׳ הוגשה עוד טרם רכש ברנט את הקרקע עם כל המשמעויות הנלוות לכך. כל העברות הבעלות נולדו בחטא, ללא ידיעתם ומאחורי גבם של הדיירים, ועל המדינה וקק״ל להסדיר את הנושא בצורה חדה וברורה. חתימה לברנט ולאקסטל היא גול עצמי מובהק", מסכם צור, "ולכן רובם המוחלט של הדיירים אינו נכנע למסע ההפחדה המתמשך שלו בדבר הליכים משפטיים ארוכים ופינוי מהבתים".
כך או כך, על דבר אחד כל הצדדים מסכימים: מדינת ישראל שלא הסדירה את נושא החכירה עד תומו, היא שחטאה לדיירים ויצרה את הערפל הקנייני. זאת כשבינתיים קק"ל קושרת בחבילה אחת את גורלן של כל הקרקעות שבהחזקתה, בנויות או שוממות, ככל הנראה כדי לאלץ את יתר הגורמים להגיע ביניהם לפתרון מוסכם, וכך לחסוך מעצמה מאמצים ותשלומי פיצויים ככל הניתן.
חכירה באפילה
אין ספק כי העברת חוק החכירה בכנסת היא שאלה מרכזית בנושא. אם החוק אכן יעבור, החכירה עשויה להתברר, כלשונו של צור, כסוג של פיקציה כשבפועל היא תתפרש כבעלות. אך האם למדינה יש זכות להתערב כך בזכויות הקנייניות של הפרט? ומה בכלל ההיתכנות של הצעת החוק לעבור בבית הנבחרים או את בית המשפט?
עו"ד מירי כהן המייצגת את מטה החוכרים בכנסת, מדוע לדעתך חוק שכזה לגיטימי? "התמיכה בחוק רחבה, בין הסיעות השונות בכנסת מהקואליציה ומהאופוזיציה. הסיבה לכך הינה כי מדובר בחוק צודק, אשר מגן על הנכס היקר ביותר של האזרח - הבית. החוק מתבסס על תפיסה שהשתרשה בציבור הישראלי לפיה דין החוכרים כדין בעלים - תפיסה שקיבלה גיבוי הן בפסיקת בתי המשפט והן ברפורמת המקרקעין של המדינה.
חוק זה אף מבוסס על הסדרים דומים להגנה על חוכרים כפי שנקבעו במדינות אחרות והוכרו כחוקתיים על ידי בית הדין האירופי לזכויות אדם. הצעת החוק אמנם מצמצמת את זכות בעלי הקרקע, אולם צמצום זה נועד על מנת ליצור איזון בין זכויות הקניין של שני הצדדים - הבעלים והחוכרים - תוך הגנה על ציפייתם הלגיטימית של החוכרים להמשיך ולהתגורר בבתיהם.בתמורה לכך, החוק קובע דרישת תשלום בגין הארכה לטובת בעלי הקרקעות, על מנת שאלו לא ימצאו חסרים".
עו"ד אוריה שוחט, כמומחה בדיני מקרקעין שחקר את ההיסטוריית הקרקעות המדוברות ומכיר את הצעת החוק - האם לדעתך, המדינה באמת יכולה להתערב ככה בזכויות הקנייניות של ברנט? "בניגוד לאמור בהצעת החוק, המטשטשת את ההבדל בין חכירה מהמדינה לבין חכירה מגוף פרטי, הפסיקה מצידה הבחינה בין המצבים באופן חד משמעי". תסביר. "הפסיקה הכירה בכך שבניגוד לבעלי קרקעות ש'משחקים' בשוק החופשי, למדינה יש אינטרסים אחרים בקרקעות. הבעלות שלה משרתת בעיקר צרכים מינהליים, כגון מניעת העברתן לגורמים עוינים, ומתן תוקף להיותה של הקרקע משאב לאומי שהוא מעבר לנכס כלכלי. זאת לעומת גופים פרטיים, כאמור, שלהם יש נטו ציפיות מסחריות-כלכליות מהמקרקעין שבבעלותם".
ומה משמעות ההבחנה הזו לגבי מעמד החכירה? "בסוף, הסכמי חכירה הינם הסכמים לתקופה מוגבלת גם אם היא ארוכה. הם לא משקפים כוונה להקניה לצמיתות. מתן פרשנות אחרת להסכמים אלה עלולה להוות פגיעה בזכותם של הבעלים להגנה על קניינם".
ומה שטוב לבריטים לא טוב לנו? "אני לא יודע לומר מה מעמד הכנסייה בחו"ל, אבל כאן בארץ היא מתורגמת לבעלות פרטית. מה עוד גם שחלק הארי של הקרקעות הנידונות עברו בינתיים לידיים פרטיות ממש."להערכתי", מסכם עו"ד שוחט, "יש להניח שבדומה להצעות חוק דומות שעלו בעבר ולא זכו להיכנס לספר החוקים של מדינת ישראל, כשהבולטת שבהם היא של חה"כ לשעבר רחל עזריה מ-2017, גם הצעה זו לא תתקדם לקראת חקיקה משמעותית".