עיר עם ערך מוסף: הנכס שוכן במבנה ערבי או על קרקעות הכנסייה? קרוב לבית האדמו"ר או לקו התפר? נוף לעיר העתיקה או למדבר יהודה? המומחים עונים: מהם המאפיינים הירושלמיים שמעלים (או מורידים) את שווי הנדל"ן שלכם.
על התפר
שכונות תפר ושכונות מעורבות (אוכלוסיה יהודית וערבית) תסבולנה לרוב ממחירים זולים יותר, עקב החשש מהדרדרות במצב הבטחוני. כך שכונת תלפיות מזרח / ארמון הנציב, הגבעה הצרפתית ונווה יעקב. ההשפעה היא בעיקר על רחובות הנמצאים בשולי השכונות ממש בקיברה לכפרים הערביים אך בכל השכונה יש תקרת זכוכית של מחירים עקב המיקום הרגיש של השכונה כולה. אפילו קו ראשון לנוף לא בהכרח מבטיח תמורה יפה, כמו במקרה של גילה, שם הוצבו בשעתו בטונדות למניעת ירי צלפים מבית ג'אלה ובית לחם הסמוכות.
שכונה עם פוטנציאל
ירושלים ניצבת בימים אלו בפני לא מעט מימי ההתחדשות העירונית. לאחרונה הוארך תוקף תמ"א 38 לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, המאפשרת בנייה חדשה. זאת לצד הקמת הקווים הנוספים של הרכבת הקלה שתגיע לרוב שכונות העיר, כשלאורך מסלוליה החדשים אושרו מיזמי בנייה רוויה לגובה.
"פוטנציאל ההתחדשות של שכונה ככל וקיים משפיע אף הוא על ערך הדירות", אומרים עורכי הדין אמיר עדיקא ואמיר קדרי, שותפים המתמחים בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. "ככלל, מעת התאגדות בעלי הדירות ובחינת ההתכנות כלכלית והתכנונית ועד להשלמת הביצוע של הפרוייקט עולה ערך הדירות בקביעות; על כן, מעבר לחשיבות האקוטית של פרוייקטים של התחדשות עירונית להתפתחות העיר וכן לחשיבותם מטעמי בטחון התושבים (מיגון) ובטיחותם (בניינים מודרניים העומדים בתקני בטיחות מחמירים) ישנו ערך כלכלי רב לבעלי הדירות בקידומם".
על קרקע יציבה
מתחת לירושלים של מעלה על יופיה ונופיה יש לא מעט תסבוכות על הקרקע. לא מדובר בסוג הסלע הירושלמי אלא בעיקר על מצב ובעלות הקרקע מבחינה משפטית. עורך הדין ליאון אמיראס, המשמש כיועץ המשפטי של חברת הימנותא (הזרוע הנדל"נית של קק"ל) ומכהן גם כיועץ חיצוני של עמידר ורמ"י מסביר על חשיבות הנושא ועל השפעתו על מחיר הנכס.
אמיראס: "בירושלים יש לא מעט מורכבויות יחודיות ושילוב בין מספר דברים שמחייב זהירות בנושא המעמד הרישומי של הקרקע. יש כאן גם קרקעות של כנסיות וכל נושא חכירת הקרקעות מורכב מאוד. מעבר לזה יש כאן נכסי נפקדים, וקרקעות שמנוהלות על ידי הממונה על רכוש נטוש ביו"ש, שהוא אחראי על הקרקעות שמעבר לקו הירוק גם בעיר. ובסוף יש את נושא הבתים לשימור שמגבילים ואוסרים תוספות בניה, שיפוציים ושינויים חיצונים. לנוכח המצב, ההמלצה שלי זה להעזר אך ורק בעורכי דין ירושלמים שמכירים את הנושאים הללו מקרוב. אנשים קונים בתמימותם נכסים במיליוני שקלים ובסוף הם מגלים שיש להם עוד שותפים סמויים בבעלות על הקרקע . יש תסבוכות משפטיות שלוקח שנים לצאת מהם אם בכלל. נושא בעלות הקרקע יכול להשפיע בצורה דרמטית על מחיר הנכס עד עשרות אחוזים".
עורך הדין והשמאי קובי ביר: "במישור הקנייני, נושא קרקעות הכנסייה בירושלים בא בעיר לידי ביטוי יותר מכל מקום אחר. כ- 750 דונם מקרקעות הכנסיות השונות בעיר מוחכרות לבתי מגורים. במקומות מסויימים בעיר, משפיעה הבעלות הכנסייתית על הקרקעות, בהפחתה של עד כ- 40% משווי הנכס. הסיבה: החשש, שמא עם תום תקופת החכירה, יהא על החוכרים לעזוב את מקום מגוריהם או לכל הפחות לשלם מאות אלפי שקלים, על מנת להגיע להסדר חכירה חדש".
אוריינטל האוס
בנייה ערבית אוריינטלית, תמיד היוותה טריגר למחיר גבוה, במיוחד כשמדובר בבית בבנייה ערבית בשכונה יוקרתית וירוקה. כך האמירו מחירי הדירות בשכונת טלביה, ובהמשך בשכונת בקעה. החלונות המקושתים, הארקדות ופיתוחי האבן, תמיד הרשימו רוכשים פוטנציאלים ובעיקר על תושבי חוץ. עוד בשנות השישים, היתה טלביה שכונת המגורים היקרה בעיר.
ביר: "סמיכותה של טלביה למרכז העיר מחד, והיותה שכונה ירוקה, שקטה ובעלת בתי אבן בנויים בסגנון הבנייה הערבי, קידמו אותה לראש הטבלה, מבחינת יוקר דירות המגורים. במשך השנים, משרבו תושבי החוץ הרוכשים דירות בבירה, נוספו גם המושבה הגרמנית, קטמון ובהמשך גם בקעה לרשימה".
המתווך פנחס צימוקי: "בתחום הדירות יוקרה בשכונות המבוקשות של העיר תושבי חוץ רוצים בעדיפות עליונה בית ערבי אוריינטלי צמוד קרקע בשילוב עם גינה רשומה בטאבו. היות הבית ערבי מקורי יכול לעלות את ערכו בעד עשרה אחוזים והגינה הפרטית מוסיפה עוד עלייה בשיעור דומה".
על חצרות ומרפסות
בשכונות החרדיות בעיר, הקירבה לאדמו"ר של חצר חסידית זו או אחרת בהחלט נמנית על אחד הפרמטרים הקובעים את המחיר. "הסמיכות לדמות הרבנית הבכירה או להיכל הישיבה המרכזי של הזרם המגזרי, כמו בית ממנו ניתן להביט מהמרפסת על הדלקת נרות חנוכה של האדמו"ר, בהחלט עשוייה להשפיע בגבולות של 5-10% משווי הנכס, בין חסידי החצר האמידים", אומר ביר.
"כיום במגזר החרדי אחד האזורים היוקרתים ביותר הוא מתחם שנלר ההיסטורי", אומר גורם בכיר המעורב בנושא הבנייה החרדית בעיר. "יש שם פשוט שילוב של בניה חדשה ומרווחת , לצד המבנים לשימור, ולא פחות חדוש זאת הקירבה לחצר האדמו"ר מגור".
לדוגמא, היכל בית הכנסת המפואר של חסידות בעלז ברוממה הוא אבן שואבת המעלה את ערך מחירי הנדלן ברדיוס סביבו. גם ברחביה ושערי חסד, הקירבה לבית הכנסת הגדול ולהיכל שלמה משפיעה על מחירי הנכס. יצויין גם כי בזמנים בהן מתגברים גלי האנטישמיות בעולם גובר הביקוש לדיור בעיר בקרב יהודים תושבי חוץ, ואלה מייחסים חשיבות רבה לקרבה למקומות הקדושים;
באופן כללי ישנו פרמטר מכריע נוסף במגזר החרדי והדתי לאומי והוא מרפסת סוכה.
צימוקי: "מרפסות סוכה מעלות באופן חד את מחירי הנכס עבור הציבור הדתי לאומי והחרדי אבל מעבר לזה לרבים מהם זוהי ברירת מחדל ונכס שנעדר מרפסת כזו בכלל לא בא בחשבון בשום מחיר. גם רבים מתושבי החוץ מחפשים נכס עם מרפסת סוכה".
חריגים בנוף
אומנם בכל עיר בעולם, מרכיב הנוף מעלה את מחירי המקרקעין בגבולות של 10-20%. אולם רק עיר אחת בעולם, יכולה להתהדר בנוף לעיר העתיקה של ירושלים.
ביר: "דירות הפונות לשכונה הוותיקה, ומחלונותיהן נשקפים חומות העיר, מגדליה וצריחיה, עשויות להוסיף 20-30% יותר מדירות דומות ללא נוף. גם נוף להר הצופים או הר הזיתים, ולחילופין נוף פתוח למדבר יהודה – כגון רח' כפר עציון בארנונה, ישפיע באופן ניכר על שווי הנכס".
צימוקי:"ברגע שרואים מהמרפסת של הנכס את העיר העתיקה המחיר מתחיל לעלות והנכס נמכר בהרבה יותר קלות ולא נשאר הרבה זמן על המדף, במיוחד כשמדובר בתושבי חוץ. ככל שרואים יותר ויותר אלמנטים מהעיר העתיקה המחיר עולה בהתאמה וגם בדירות יוקרה ומגדלים חדשים יש פער מובנה בין הקומות הנמוכות לבין הקומות הגבוהות המשקיפות לעיר העתיקה ולהר הבית".
לעדכונים נוספים – חדשות ירושלים
