האם המגדלים טובים לירושלים? תלוי את מי שואלים. אחרי שבשבוע שעבר הצהיר מהנדס עיריית ירושלים יואל אבן בראיון ל"ידיעות ירושלים" כי "קצב בניית המגדלים בעיר רק ילך ויגדל" וכי במקום הסטנדרט הקיים של מגדלים בני 22 קומות, המגמה היא להקים מגדלים של 30 קומות על תוואי הרכבת הקלה, ואף נבחנים מספר פרויקטים שבהם יגיעו גם ל־40 קומות - יש מי שקורא לעירייה לעצור ולחשב מסלול מחדש.
"הקמת המגדלים עלולה להיות בכייה לדורות", מזהיר אחד מוותיקי הקבלנים בעיר. "כבר היום העומס על הכבישים והתשתיות בעיר הוא בלתי נסבל. המשמעות של להוסיף באמצע העיר עוד עשרות אלפי תושבים היא שכולם יהיו תקועים בפקקים, בדרך לעבודה וללימודים ובחזרה. המחשבה שכל התושבים החדשים ישתמשו רק ברכבת הקלה, שגם ככה דחוסה, היא פשוט לא ריאלית".
לדבריו, "הפתרון הפשוט, הזול, ההגיוני, שלא יגרום לשנים של סבל לתושבים הוותיקים, הוא לבנות בניינים חדשים בין ירושלים לבית שמש, אבל זה מצריך מאבק מול 'הירוקים'".
גם סגן ראש העירייה יוסי חביליו מיהר להגיב לדברים וטען כי דווקא הקמת מגדלים מתקדמים עלולה לדרדר את העיר במקום לקדם אותה.
לטענתו, השוואה בין ערים ושכונות עניות אחרות ברחבי העולם מלמדת שדיירי המגדלים קורסים תחת עלויות הניהול והאחזקה הגבוהות. "לא מעט מהמגדלים הופכים עם השנים למשכנות עוני, 'סלאמס'. הצפת העיר במגדלים ללא תשתיות מתאימות ועם עלויות תחזוקה גבוהות צפויה לזרז את ההפיכה של ירושלים לעיר כושלת, ענייה ולא ציונית.
"מי שחושב שהמגדלים לא יהפכו לשכונות עוני חרדיות משלה את עצמו ואת תושבי העיר", הוא מוסיף. "אם לא נבלום את הבנייה חסרת האחריות, אז המגדלים שהולכים וצומחים ברחובות ירושלים עלולים להפוך עם הזמן למסמרים בארון הקבורה של ירושלים כעיר בירה ציונית".
הטרגדיה של 2021
בדיוק לפני שנתיים, ביוני 2021, קרס חלק גדול ממגדל בן 12 קומות בעיירה בארה"ב שליד מיאמי. 11 איש נפצעו, ובמשך כחודש חולצו מההריסות 98 הרוגים ובהם יהודים רבים. מחקירת המקרה התברר כי אף שכבר ב־2018 מהנדס התריע על ליקויים שמחייבים שיפוץ, הדיירים הבינו שמדובר בשיפוץ יקר ומסובך והעדיפו להמתין.
מי שמתריעה כבר שנים מפני הצפת הערים הגדולות בישראל במגדלים היא פרופ' רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית בטכניון וחוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן למחקר מדיניות לאומית. במשך יותר משלושה עשורים היא חוקרת מגדלי מגורים בארץ ובחו"ל ומקפידה לחלוק את מימצאיה עם התקשורת. לפני כשנה היא גם הפכה לחברה באקדמיה הלאומית למדעים.
"קודם כל חשוב לייצר אבחנה ברורה בין מגדלי משרדים לבין רבי־קומות שמיועדים למגורים", היא מדגישה. "במרכזי הערים הגדולות בעולם הקרקע יקרה ומקובל לבנות מגדלי משרדים, מאחר שלחברות שמשתמשות במבנים יש יכולת כלכלית לממן את התחזוקה המאוד יקרה.
"גם האלפיון העליון יכול לגור במגדלים, שהשימוש בהם מחייב בין היתר מערכת בקרה ממוחשבת יקרה ומערכת משאבות שדוחפת את המים אל הדירות במגדל ואל מערכת הכיבוי, שגם היא עולה המון. יש גם מספר מעליות שיש לתחזק וגם להחליף כל מספר שנים".
לגבי רוב הציבור ממעמד הביניים ומטה, המגדלים לדברי פרופ' אלתרמן הם ממש לא הפתרון, "מגדלים? אלה בולענים של כסף", היא אומרת בציניות. "בניגוד למה שנטען בעבר, הניסיון שנצבר בעולם מגלה שמגדלים כמעט שלא חוסכים קרקע, מאחר שחובה ליצור מרווחים בין מגדל למגדל בגלל משטר הרוחות ומסיבות נוספות. הקמת מגדלי מגורים לציבור הרחב היא רעיון גרוע ומסוכן, וזה גם לא מתאים לישראל. אם בבנייני מגורים רגילים יש ויכוח על תשלום ועד-בית של 100-50- שקל, במגדלים, למרות המספר הגדול של הדיירים, הוצאות האחזקה הן הרבה יותר גדולות. כבר בהתחלה דמי התחזוקה גבורים בהרבה, אולם למעשה העלויות העתידיות האמיתיות אינן גלויות, והן עלולות להביע לאלפי שקלים למשק בית.
אבל אפשר להיעזר בחברת אחזקה? "זה לא עובד בחו"ל ולא יעבוד בארץ. גם ההצעה לחוקק חוקים שיחייבו דיירים להפריש כסף לקרן מיוחדת, או שהקבלנים יפרישו כסף תמורת אחוזי בנייה, פשוט לא עובדת בחו"ל אלא אם מדובר באלפיון העליון ההבדל הוא שכיום ניתן לבצע פינוי-בינוי של מבנים מסוכנים ובתמורה לתת לקבלנים לבנות לגובה. אבל כאשר מגדל של 30 יזדקק לשידרוג מערכות עמוק, לא ניתן יהיה להוסיף אחוזי בנייה באותו אתר כמו בתמ"א 38, או פינוי-בינוי. בגלל עלויות אדירות של ההריסה וההקמה של מגדלים. כשמגדל כזה יהפוך למסוכן, נטל ההריסה ייפול על הציבור, שלא לדבר על הנזק הסביבתי כאשר הורסים מגדל כזה באמצע ירושלים".
לדברי פרופ' אלתרמן, באירופה הבינו את הבעיה, ולכן ברוב הערים לא מאפשרים מיגדלי מגורים. הצפיפות המיטבית היא של 'מגדלים שוכבים', מעין 'בנייני רכבת' לאורך הכבישים. "בשיטה הזו, שקיימת בערים מרכזיות כמו פריז וברצלונה, ניתן לבנות שמונה קומות ברצף בצפיפות גבוהה יחסית ובעלויות אחזקה סבירות. לא עושים את זה בארץ כי בשיטת הבנייה הזו יש בדירה רק שני כיווני אוויר, אבל הקבלנים וגם הציבור בישראל מתעקשים על שלושה כיווני אוויר. חוץ מהחרדים, כמעט כל עם ישראל נוהר לגור במגדלים ואפילו לא מבין את הסיכון הכספי.
"בורא העולם קרא כנראה את המחקרים שלי על הסכנה של בניית מגדלים והוא מגן על החרדים", היא מוסיפה בהומור. "הסיבה האמיתית היא כמובן ההתנגדות של הרבנים למעליות ולהפעלת מערכות אחזקה נוספות בשבת".
"הציבור ישלם"
פרופ' אלתרמן משוכנעת שבניית מגדלים עלולה להוות סכנה ממש, בגלל החום הגבוה שיש בישראל והסיכון לירי טילים. "אנחנו כבר גרים ב'אי חום', ובגלל השינויים באקלים החום רק ילך ויגבר. מגורים במגדל מצריכים כמות גדולה של חשמל גם למיזוג וגם לצורך תחזוקת המערכות הרבות. מספיקה הפסקת חשמל ממושכת באמצע הקיץ, עם כשל מערכות נוספת, ואז דיירים ברמת סיכון בריאותי בתוך מגדלים עלולים להיפגע מחום.
"בנוסף, בישראל יש סכנה קבועה לירי של טילים לאזורי מגורים. במקרה של פגיעת טיל במגדל מערכות ייפגעו, וגם יש סיכון מוגבר לשריפה. כדי למנוע מעבר של האש מקומה לקומה יש דלתות מיוחדות בחדרי מדרגות החירום. אולם ההנדסה לא מתחשבת במצב של פאניקה. מספיק שאדם אחד יפתח את דלת המדרגות כדי לרוץ אל ילדיו והאש תישאב לחדר המדרגות ".
אבל בסין גרים כבר שנים במגדלים. "רק ששם אין טילים ויש מעט לדים. כל התוכניות להקמת רבי־קומות מבוססות על מה שקורה בחו"ל, רק שאצלנו המציאות שונה לגמרי. מוסדות התכנון אומרים שחייבים לבנות בצפיפות, רק שמגדלים זו לא צפיפות מיטבית, וכשהמגדלים האלה יתחילו להידרדר מבחינה פיזית, ואין ספק שזה יקרה, עלויות השיקום יהיו עצומות והן ייפלו על חשבון הציבור".
משלחת לתל אביב
"ריבוי המגדלים עלול להוות סכנה גדולה", מזהיר גם מפקד מחוז ירושלים במכבי האש, טפסר שמוליק פרידמן. הוא אומנם מבהיר שאין לו שום התנגדות להקמת מגדלי מגורים, אולם לדבריו הדבר מחייב היערכות מיוחדת ובעיקר הקפדה על תחזוקה משמעותית.
"אנחנו נתקלים לא פעם ולא פעמיים בבניינים שהוקמו כראוי, קיבלו טופס 4 ועברו את כל הבדיקות. אבל כשאנשים לא משמרים את התחזוקה של הבניין, זה מתכון לאסון. היה לאחרונה אירוע בחניון תת־קרקעי בירושלים. כשהגענו התברר שכל המערכות לא עבדו. זה היה מאוד מאתגר".
מתברר כי תקנות התכנון והבנייה בישראל מגדירות בניין רב־קומות כמבנה בגובה של 29 מטר ומעלה, שהם כ־10-9 קומות. כאמור, בירושלים מקימים מגדלים בני 22 קומות ויותר, רק שלכבאים אין סולמות שמגיעים לגבהים שכאלה.
"במגדלים החדשים המנופים לא רלוונטיים", מבהיר טפסר פרידמן. "כל מערכות ההגנה בעצם נמצאות בתוך הבניין. הבניינים האלה נבנים לפי התקנים הכי מתקדמים בעולם, לפי דרישות מאוד מאוד ספציפיות שלנו, בנושאי הפרדות אש, דרכי מילוט, גילוי וזיהוי של המקום שבו פרצה השריפה וכמובן ספרינקלרים לכיבוי. יש גם עמדות כיבוי בתוך הבניין. כשיש שריפה הכבאים מחנים את הרכבים בכניסה לבניין, נכנסים ללובי, ובעצם יודעים לנהל את המלחמה מתוך הבניין עצמו.
"זה קיים בכל מגדל גבוה שהוקם משנות ה־80 ומעלה. כרגע הבניין הכי גבוה שהולך לקום בירושלים הוא בגובה של 180 מטר, אבל בתל אביב כבר בונים לגובה של 400 מטר ויותר. לכן ביום חמישי שעבר עשינו ביקור של כל המפקדים והמטה שלי במחוז דן, עשינו סיור היכרות במידטאון ת"א, למדנו איך לוחמי האש נערכים שם כדי להיערך אצלנו במידטאון ירושלים".
איך מחלצים ממגדלים? "כל שיטת הבנייה וההגנה היא על בסיס מה שקיים בתוך הבניין עצמו, ולכן בעצם הדבר הכי חשוב במה שאני אומר לך כרגע זה שאת כל הבניינים האלה צריך בסופו של דבר לתחזק.
"לא פחות מאתגר מבניינים רבי־קומות זה כל מה שקורה בתווך התת־קרקעי בעיר. ירושלים מובילה בעניין הזה, מבחינת חניונים, מנהרות תחבורה, מנהרות רכבת. אש וחום עולים למעלה, ואני תמיד נותן את הדוגמה של נר. אם אתה בא לנר מהצד אתה יכול לכבות אותו עם האצבעות, אבל אם תנסה מלמעלה, אתה תחטוף מייד כווייה. התווך התת־קרקעי הוא האתגר הכי גדול שיש לנו".
מגדלים: יתרונות וחסרונות
בעד
- פתרון למחסור בקרקע לבנייה
- ריכוז מגוון שירותים לאוכלוסייה באזור אחד
- שמירה על מקומות פתוחים
נגד
- תחזוקה יקרה
- סיכון גדול יותר במקרה של שריפה וירי טילים
- עומס בכבישים ללא תחבורה ציבורית נאותה
"צופים קדימה"
מהעירייה נמסר בתגובה: "מאז ומתמיד היו חששות מפני העתיד ומפני הקידמה. הדברים אינם חדשים ואנו פוגשים אותם בכל הזדמנות שבה מוצעים שינויים הצופים קדימה. כך הוא הדבר גם בשאלות תכנוניות. אנו חושבים שהחששות שעולים לא יפגשו את המציאות, שהיא הרבה יותר טובה וטומנת בחובה קידמה ושיפור באיכות החיים והמגורים. איננו חוששים מפני תקלות מכיוון שאנחנו מציבים את הפתרונות מראש.
"אנו מחויבים לספק פתרונות דיור רבים, ובאותה העת לשמור על הזהות והאופי של עיר הבירה ירושלים וגם להגן על הסביבה והשטחים הפתוחים. באותה עת עצמה אנו מבקשים לשנות את ההרגלים בכל הקשור לשימוש ברכב פרטי ובדרך הזאת לפתור את בעיית העומס בכבישים ולהפחית את זיהום האוויר. הדרך להשיג את המטרות הללו היא להבין מה צריכים להיות פני העתיד.
"מבחינה תכנונית פני העתיד מבטאים ציפוף על ידי עלייה לגובה תוך עירוב שימושים אינטנסיבי שיחייה את הרחוב ויחזיר את התושבים לרחוב ויסייע ליצור קהילות תוססות. הבנייה לגובה בירושלים מתקיימת מחוץ לעיר ההיסטורית ואינה מתערבת בערכי הנוף ובוודאי שאינה מאיימת על האגן הקדוש. היא מתקיימת בקצות העיר ולאורך תוואי הרכבת הקלה, במקרים רבים בדרך של פינוי-בינוי. כך אנו מספקים פתרונות דיור ושומרים ואף מגדילים את השטחים הפתוחים ואת המרווחים שבין המבנים. עירוב השימושים לצד עידוד התחבורה הציבורית, ההליכתיות והמיקרו־מוביליות הם פני העתיד מבחינה אורבנית. הם יחזירו את התושבים לרחובות, יעודדו פעילות אינטנסיבית בסביבת המגורים, לפנאי, מסחר ותעסוקה.
"בניינים גבוהים הם אינם שיכונים לגובה, כפי ששיכוני רכבת אינם מגדלים שוכבים. כאשר עולים לגובה סטנדרט הבנייה עולה גם הוא, המבנים מתוכננים טוב יותר ויעילים הנדסית טוב יותר. הם אינם סלמס. הם דורשים תחזוקה מקצועית, אך זו עלות סבירה שמכוסה על ידי צמצום הוצאות אחרות.
"אנחנו חייבים להפחית את השימוש ברכב הפרטי. זה ייקח זמן ולעתים יהיה קשה להסתגל לכך. אבל רק לאחרונה ראינו שבתל אביב באבן גבירול קבעו תקן 0 לחניה. צריך אומץ לביצוע הדברים, אך זה החזון, לשם העולם צועד, וזו הדרך הנכונה לצפות את פני העתיד.
"ירושלים עוברת עכשיו מהפכה שתסייע לה לשמור על הזהות שלה, לשמור על הטבע והסביבה, להיות הראשונה שיוצאת מהפקקים והעיר המתקדמת ביותר בישראל. זה לא פשוט, אך אנו צועדים בדרך הזאת בביטחון.
"מי שרוצה לשמור על הטבע והסביבה, לשמור על זהותה של העיר, לשמר את הערכים החשובים שלה ולגרום לה להיות עיר מתקדמת וחדשנית המספקת לתושביה מגורים, חינוך, תרבות, תעסוקה ופנאי, ללא זיהום אוויר ועם חיי קהילה, מבין שציפוף, עירוב שימושים ומעבר לתחבורה ציבורית הם הכלים הטובים ביותר להשיג את זה".
זינוק של 30% במספר הקריאות למכבי האש
"ירושלים זו העיר שבה לוחמי האש עובדים הכי קשה", אומר מפקד מחוז ירושלים במכבי האש, וחושף כי בשנתיים האחרונות חלה עלייה של קרוב ל־30 אחוז במספר האירועים שאליהם הוזנקו הכבאים במחוז, מ־16 אלף ב־2020 ליותר מ־20 אלף ב־2022. האירועים מחולקים לארבע רמות של סיכון, ומתברר כי בשנה האחרונה היו 1,070 אירועים ברמה הרביעית והגבוהה, עלייה של כ־20 אחוז לעומת 2021.
טפסר פרידמן (56) נשוי ואב לארבעה. הוא הצטרף לרשות הכיבוי וההצלה לפני 13 שנים, לאחר 25 שנים של שירות בצה"ל. לתפקידו הנוכחי כמפקד מחוז ירושלים הוא נכנס לפני חודשים ספורים.
תחת אחריותו נמצאות 4 תחנות: 'האומה', שטיפלה במהלך 2022 ב־7,300 אירועים, תחנת הבירה (5,562 הזנקות), בית שמש (4,823) ותחנת אגוז במזרח העיר (3,223).
"אנחנו בהחלט צריכים עוד ועוד לוחמים", הוא מבהיר נחרצות. "אחרי אסון הכרמל היתה תוכנית רב־שנתית שהסתיימה ב־2019. אנחנו בהחלט צריכים תוכנית נוספת שתאפשר לנו להתמודד עם אתגרי העתיד. אנחנו בהחלט צריכים עוד עוד תחנות ועוד ציוד על מנת להיערך בצורה יותר טובה להמשך. כיום בירושלים יש קרוב למיליון תושבים. גם בית שמש היא בתחום האחריות של המחוז, וגם היא הולכת ומתפתחת בצורה מאוד מהירה וגדולה. מדובר בערים שנמצאות במיקום נמוך במדרג הסוציו־אקונומי, וכידוע כאשר הרמה הסוציו־אקונומית נמוכה יש יותר שריפות. כלומר ביחס לכמות האוכלוסייה בבית שמש או בירושלים יש יותר שריפות לעומת יישובים ברמה סוציו־אקונומית גבוהה יותר, מה שמחייב יותר כוח אדם וציוד".
