אחת מתוכניות הבנייה הגדולות באזור ירושלים בשנים האחרונות עברה השבוע שלב משמעותי: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים החליטה להפקיד את תוכנית "הרובע המרכזי" בבית שמש, הכוללת כ-16 אלף יחידות דיור על שטח של כ-1,000 דונם.
אלא שמעבר להיקף החריג, גם זהות בעלי הקרקע הופכת את התוכנית למסקרנת במיוחד. בניגוד למתחמי ענק רבים המקודמים על קרקעות מדינה או על שטחים המחולקים בין מספר גדול של בעלים, המתחם כולו נמצא בבעלות פרטית של קבוצת יזמים.
בין היזמים הישראלים המעורבים במיזם נמנים שלמה ברונר, שמעון גרוסמן, אלימלך פישר ויחיאל פוטש. לפי גורם המעורה בפרטים, הם פועלים בשותפות עם שחקני נדל"ן בולטים בארצות הברית הקשורים גם לעסקיהם של סטיב ויטקוף וג'ארד קושנר.
עיר שלמה בתוך בית שמש
הרובע מתוכנן ממזרח למנזר בית ג'מאל, משני צדי כביש 5 המקומי, וצפוי לסגור למעשה את הפער הבנוי שבין בית שמש הוותיקה לבין השכונות הדרומיות שלה.
16 אלף הדירות הן רק חלק מהסיפור. התוכנית כוללת כ-400 אלף מ"ר המיועדים לתעסוקה ומסחר, כ-250 אלף מ"ר למבני ציבור וכ-305 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים. היזמים מדברים אף על היקף המתקרב לחצי מיליון מ"ר של שימושי מסחר ותעסוקה, שאמורים לנסות להתמודד עם אחת הסוגיות המרכזיות בהתפתחותה של בית שמש: יצירת מקומות עבודה משמעותיים בתוך העיר ולא רק בניית עוד ועוד דירות.
אחת ההשראות שעליהן מצביעים מקדמי התוכנית היא מתחמי המשרדים הגדולים של בני ברק, דוגמת מתחמי בסר – כלומר ריכוז משמעותי של תעסוקה ומסחר בתוך עיר בעלת אוכלוסייה חרדית גדולה.
מנגד, בנייני המגורים עצמם מתוכננים לגובה של עד תשע קומות. לדברי מקדמי התוכנית, הגובה נבחר בין היתר מתוך ניסיון להתאים את הבינוי לצרכים ולדרישות של הציבור החרדי.
"עיר 15 דקות" – בגרסה החרדית
אחד המרכיבים המעניינים בתוכנית הוא הניסיון ליישם בבית שמש את תפיסת "עיר 15 דקות": רובע שבו חלק גדול מהצרכים היומיומיים – מוסדות חינוך, קניות, עבודה, פארקים ושירותים ציבוריים – נמצאים במרחק הליכה מהבית.
מקדמי המיזם מציגים אותו כיישום ראשון בישראל של המודל בקנה מידה כזה המותאם מראש לצורכי האוכלוסייה החרדית. התכנון כולל שדרה עירונית מרכזית לאורך רחוב נחל הדן, שילוב הנחל עצמו במערכת השטחים הפתוחים ורשת רחבה של צירי הליכה.
גם התחבורה הציבורית נמצאת בלב התכנון, כאשר התוכנית מתייחסת למערכות הסעת המונים ואף לרכבת קלה עתידית.
במקום הקרוואנים – קמפוסים לגובה
סוגיה נוספת שהתוכנית מנסה להתמודד איתה היא המחסור במבני ציבור שמלווה את צמיחתה המהירה של בית שמש. במשך שנים הפכו קרוואנים ומבנים זמניים לחלק מהנוף של שכונות חדשות בעיר, לאחר שהקמת מוסדות החינוך והשירותים הציבוריים לא תמיד הדביקה את קצב האכלוס.
ברובע החדש מבקשים המתכננים לשנות את השיטה. במקום פיזור של מבנים נמוכים על מגרשים גדולים, התכנון כולל מה שמוגדר כ"קמפוסים אנכיים" – מבני ציבור וחינוך רב-קומתיים שנועדו לאפשר שימוש אינטנסיבי יותר בקרקע.
לדברי מקדמי התוכנית, היקף מבני הציבור והאופן שבו תוכננו נקבעו לאחר בחינה של הצרכים הייחודיים של האוכלוסייה הצפויה להתגורר במקום.
אם תאושר ותמומש במלואה, התוכנית צפויה להוסיף לבית שמש אוכלוסייה בהיקף של עיר ישראלית שלמה. אלא שהדרך לבנייה עוד ארוכה: החלטת הוועדה המחוזית היא על הפקדת התוכנית, ולא על אישורה הסופי. כעת היא תעבור את שלב ההתנגדויות ורק לאחר מכן ניתן יהיה לקדם אותה לקראת אישור ותוכניות ביצוע.
