זה קורה כאן ועכשיו. הכנסת דנה בחוק ההסדרים, ולא מעט סעיפים (למעשה פרק שלם) עוסק בתחום התחדשות העירונית. לצורך הבנה טובה יותר של מה שצפוי להתחדש בנושא, ננסה להסביר בשפה פשוטה יותר על טיוטת חוק ההסדרים שאמורה להיות מאושרת עם תקציב המדינה. הפרק בנושא עוסק בעידוד הליכי התחדשות עירונית והסרת חסמים לשם קידום אותם פרויקטים.
לסלול דרך להתחדשות
הצורך להקדיש פרק שלם לנושא ההתחדשות העירונית נולד בין היתר מהסרבול שנוצר במימוש מיזמים שכאלה, בעוד הצורך בהם גדול.
ברור לקובעי המדיניות כי התחדשות עירונית היא דרך מצוינת להקל את מצוקת הדיור. בהחלטת ממשלה במרץ 2017, שעניינה אסטרטגיית הדיור עד לשנת 2040, נקבע כי ללא התחדשות עירונית מסיבית, מדינת ישראל תתמודד עם קשיים בשל היעדר מספיק קרקעות הפנויות לבינוי. 'הנבואה' הזו התגשמה, וכפי שניתן לראות מחירי הדירות מאמירים הן בשל היצע הדירות הקטן והן בשל גורמים נוספים (כגון ריביות נמוכות על משכנתאות והיעדר אלטרנטיבות השקעה מובטחות למשקיעים).
בפועל, ההכנסה הפנויה של רוב האזרחים קטנה והחלום לרכוש דירות חדשות הולך ומתרחק ממרבית האזרחים שטרם רכשו דירה. חוק ההסדרים, שהובא בפני הממשלה הקודמת (ולא אושר עקב פיזור הכנסת), מובא עתה לאישור, בשינויים, במסגרת חוק ההסדרים שיועבר במסגרת התקציב הקרוב. אלה עיקרי השינויים המוצעים:
היטלי השבחה בפינוי בינוי
על פי מה שמציעים בחוק ההסדרים, ייקבע היטל השבחה למתחם פינוי־בינוי בשיעור של 25%, זאת החל ממאי 2022. על פי החוק המתגבש, ועדות מקומיות תהיינה רשאיות לקבוע הסדרי היטל השבחה דיפרנציאליים של 25 ו־50 אחוזים ופטור מוחלט מהיטל השבחה.
החיוב בהיטל השבחה נועד ליצור מקור מימון הנדרש לתשתיות הציבוריות (כבישים וכד') ולמוסדות הציבור הנוספים (בתי ספר, בתי כנסת, בריכות וכד'), שיידרשו עקב הגדלת האוכלוסייה בתא השטח. המהלך נועד לתמרץ רשויות מקומיות שקודם לכן חששו מהיעדר מקור תקציבי לנושאים חיוניים אלה, לקדם הליכי התחדשות עירונית בשטחיהן.
המשמעות תהיה הגדלת זכויות הבנייה שיוענקו ליזמים בפרויקטים, כדי לאפשר מקור מימון לתשלום ההיטלים. זהו נושא חשוב במיוחד שכן לא מעט רשויות חוששות ליישם מיזמים בלי התייחסות נכונה לנושא החניה, לדוגמה, או לדרכים המובילות אל הפרויקט וממנו. ברור כי לא ניתן לבצע התחדשות עירונית ללא עזרה ועידוד של הרשויות, וכאן באה ההבנה הזו לידי ביטוי.
סוגיית הדייר הסרבן
אחת ההצעות המשמעותיות יותר היא להפחית את הרוב הדרוש לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט ולשם הגשת תביעות נגד דיירים סרבנים מ־80% כיום ל־67% (שני שלישים) מתוך בעלי הדירות במתחם שבו מקודם הפרויקט (עם עוד כמה תנאים נלווים) – כך יוסר חסם משמעותי בקידום תוכניות של פינוי־בינוי.
כמו כן בניגוד למצב כיום התיקון מציע לאפשר ליזם מעמד עצמאי בתביעה לאכיפת ההסכם ובתביעה נזיקית. כיום היזם הוא התובע בשם בעלי הדירות.
חשוב להבין כי המשמעות אינה שמתעלמים מעמדת בעלי דירות מתנגדים, אלא שהיזם רשאי לפנות נגדם בהליך משפטי על מנת לבחון את טעמי הסירוב, כשלבית המשפט סמכות לחייבם להיכנס בהליך.
על פי התיקון במניין בעלי הדירות בפרויקט לא יילקחו בחשבון זכויותיו של בעל דירה המתנגד כשטעמי ההתנגדות נסובים סביב רצון בתמורה נוספת בגין בנייה בלתי חוקית או שימוש שלא כדין בשטחים בבניין – המנגנון מעט מסורבל ולא מספיק ברור. מכל מקום הסמכות להכריע בכך היא של בית המשפט.
ההסכם עם היזם
בחוק ההסדרים מוצע תיקון חוק הסכמים לארגון עיסקאות. התיקון הזה כולל צמצום התקופות לפיהן בעלי דירות שחתמו על הסכם יהיו מחויבים כלפי יזם שלא מצליח לקדם תכנית (פינוי בינוי) או היתר בניה (תמ"א 38) או להחתים את רוב בעלי הדירות על גבי ההסכם. חשוב להבין כי בעלי הדירות יכולים לקבוע בהסכם תנאים מחמירים יותר.
במקרה של ביטול כאמור מוצע כי היזם יהא זכאי להשבת הוצאותיו. לטעמנו דבר זה עלול לשמש מחסום להינתקות מיזמים כושלים ומוטב היה כי תיקון זה לא יתווסף.
מה קורה עם המסים?
מוצע לקבוע כי בעלי דירות יוכלו לקבל פטור בגין עיסקאות פינוי בינוי על יותר מדירה אחת שבבעלותם באותו מתחם – זהו תיקון חשוב מאוד. עוד מוצע לתקן חסם משמעותי ולקבוע כי דייר יוכל למכור בפטור ממס את דירתו במשך חיי הפרויקט – זהו גם תיקון חשוב. כיום ישנה "מלכודת מס" ולפיה בעלי דירות המבקשים למכור את דירתם לאחר אישור תכנית ולאחר שהוקנו לדירה זכויות בנייה, עלולים להיות ממוסים על המכירה גם אם זו דירתם היחידה.
כמו כן מוצע להטיל מס על יזם שימכור את הפרויקט ליזם אחר גם אם לא התמלאו התנאים לקיום העיסקה כששווי העיסקה שייקבע יהיה שווי התמורה החוזית שיקבל אותו יזם. היזם החדש יהיה מחויב במס רכישה מלא בעת כניסתה לתוקף של העיסקה (בין אם מדובר בתמ"א 38 או בהליך של פינוי־בינוי).
אחד החסמים הגדולים בקידום פרויקטים הינו הימשכות הליכי הוצאת תוכניות והיתרי בניה. כאן למרבה הצער אין בשורה של ממש, ואין עדיין מספיק צעדים אופרטיביים בהקשר זה.
מה קורה עם בניין בודד?
החוק המתגבש מתייחס לכך וקובע מסלול תכנוני ייעודי להריסה ובנייה מחדש של מבנה בודד. תחולת הוראות תכנית תמ"א 38 אמורות לפוג בחודש אוקטובר 2022. הוועדה המקומית אישרה אמנם את הארכת תוקפה של תכנית 10038 (התוכנית הירושלמית למימוש זכויות במסגרת תמ"א 38) עד 2025, אולם זו טרם אושרה על ידי הוועדה המחוזית וספק אם תאושר במלואה.
ובחזרה לחוק ההסדרים - החוק מציע חלופה תכנונית עבור בניין בודד שלא חלים עליו הוראות חוק פינוי בינוי (המבנה הזה צריך לכלול פחות מ-24 יחידות דיור).
התיקון המוצע יאפשר להגיש תכנית התחדשות עירונית בבניין בודד לשם הגדלה של זכויות הבנייה מעבר ל־2.5 קומות המותרות כיום במסגרת תמ"א 38. על החלק שמעבר ל-2.5 קומות יחול היטל השבחה מדורג. עוד נקבע כי מסלול זה יחול על בניין בו לא נקלטה תכנית במוסד התכנון עד ליום 1 במאי 2022 (ניתן להבין מכך כי המסלול הישן לקידום תמ"א יחול עד למועד זה).
צ'ופרים לרשויות
מנהל הרשות להתחדשות עירונית הונחה לגבש הסכמי מסגרת עם רשויות מקומיות לעידוד מיזמי התחדשות עירונית. במסגרת זו רשות שתתחייב לקדם בתחומה הוצאת היתרי בניה של לפחות 3,500 יחידות דיור לפחות בחמש שנים במסגרת פינוי בינוי או תמ"א (יחידה בתמ"א תיספר כשליש יחידה) תהיינה זכאיות לתקציבי תמיכה. על הרשות להתחייב בין היתר להוצאת היתרי בניה בתוך 90 ימים.
נדגיש כי לדעתנו עמידה ביעד זה נראית השאפתנית ביותר אולם אם תימצא הדרך לכך מדובר בשינוי המשמעותי ביותר בתחום.
לסיכום, אנו סבורים כי ישנן בשורות לא מעטות בתיקוני החקיקה המוצעים אם כי הן אינן מספקות. אנו מקווים כי במסגרת חקיקה מסודרת שתבוא בהמשך יתווספו תיקונים נוספים שייעלו את הליכי ההתחדשות העירונית.
- עורכי הדין אמיר עדיקא ואמיר קדרי שותפים במשרד טל קדרי שמיר ושות' בירושלים ומתמחים בליווי מיזמי התחדשות עירונית
לעדכונים נוספים – חדשות ירושלים
