בימים אלו מתבררות ההשלכות של משבר הקורונה וכיווני השווקים מתעצבים כעת.
באשר לתחום הנדל"ן המקומי, שהיה ידוע בעלייתו המתמדת, יציאתו מהמשבר רק החלה והמגמות עדיין לא ברורות.
ירושליםירושלים
ירושלים
(צילום: shutterstock)
לאחר חודשיים של קיפאון כמעט מוחלט בפעילות, בשבוע וחצי האחרונים החלו שוב להראות דירות, ובמקביל מנסים להשלים עסקאות שהתחילו לפני המשבר ונתקעו. יש לזכור כי השחקנים המאוד משמעותיים שפעלו בזירה הירושלמית הם הרוכשים מחו"ל, שלפחות בחודשים הקרובים יישארו מחוץ למשחק.
נכון לעכשיו, התחום הראשון שמראה סימני התעוררות הוא שוק השכירות, כשכבר השבוע נחתמו מספר עסקאות ראשונות. באשר למכירות, הרוכשים הפוטנציאליים כרגע מעדיפים 'להישאר על הגדר' ולבדוק אם המחירים אולי יירדו, כפי שהם מאמינים. על השאלה אם פרק הקורונה מאחורינו או שמא נכנסנו לעידן שבו חיים לצד איום המחלה לפרק זמן לא ידוע, מנסים המתווכים הירושלמים לענות באמצעות סיכום חלקי של הנזקים והמשמעויות והצפי הנגזר מהם בעת הזאת.

השקעה בהשכרה

לפי המתווכת רינת סילבסטר, ממשרד 'חזון נכסים', בשוק יש מגמה ברורה של קנייה להשקעה. סילבסטר, שרבים מלקוחותיה הם אנשי עסקים שמחפשים דירות להשקעה, מעריכה כי אחרי הטלטלות הגדולות בבורסה, יזמים ומשקיעים יחפשו יציבות וסולידיות, שיתורגמו גם לענף הנדל"ן הירושלמי.
"בתקופה הקרובה תהיה מגמה של יציאה מהבורסה וחזרה למשהו סולידי יותר כמו דירות", אומרת סילבסטר. "להרבה משקיעים ואנשי עסקים נגרמו הפסדים ועכשיו הם יחפשו אפיקי השקעה יציבים ובטוחים יותר. למרות שהשוק עכשיו בהמתנה יש התעניינות גדולה. החזרנו את כל חמשת העובדים שלנו בעיר, ואני סבורה שלנוכח המצב הטוב שבו התנהל משבר הקורונה בארץ, הרבה ישראלים שחיים כיום בחו"ל יחזרו לכאן, וכך גם העולים החדשים, וזה כמובן ישפיע גם על הביקושים בנדל"ן בעיר".
ההסתמכות על נכסים להשקעה מקבלת חיזוק בשטח, שכן עיקר הפעילות הנדל"נית היא בתחום ההשכרה.
יש כבר לא מעט עסקאות שכירות בקנה לצד הרבה ביקושים, בעוד במכירות אומנם באים לראות ולבדוק דירות אך אין חתימות.
פנחס צימוקי, בעל משרד התיווך הוותיק ברחביה: "עדיין מוקדם מאוד להעריך כיצד המשבר ישפיע על שוק הנדל"ן בעיר. ברור שלא יהיה קיפאון מוחלט, למרות שבפועל אין עדיין עסקאות מכירה אלא רק של השכרה. בכל מקרה, לדירות בירושלים תמיד היה ויהיה ביקוש, ושוק הנדל"ן יחזור. יש תמיד קונים בקרב הזוגות הצעירים ומצד משפרי הדיור, רק שכולם היום יותר זהירים. גם הרוכשים מחו"ל יחזרו לכאן, ויש מהם שכבר בקשר איתנו וברגע שהשמיים ייפתחו מחדש הם יגיעו לכאן גם פיזית".
גם המתווך שרגא בודין, בעלי המשרד 'מחזון למציאות 2000', רואה כי השוק בתקופה הקרובה יתבסס בעיקר על עסקאות לשכירות. "בחודשיים האחרונים אנשים פחדו להכניס זרים לבית שלהם ולא ניתן היה בכלל להראות נכסים", מספר בודין. "עכשיו זה השתחרר ושוק השכירות פעיל ביותר וממש יש הסתערות. במכירות, לעומת זאת, אנשים מחכים ורוצים לראות מה יהיו המגמות והקונים מקווים שהמחירים יירדו. מי שמנסה לקנות עכשיו מחפש מציאות וכרגע זה לא המצב אז כולם בהמתנה. מעבר לזה גם מחכים לראות מה המדינה תעשה ואם באמת יורידו את שיעורי מס הרכישה כפי שמדברים, דבר שיכול להיות בעל השפעה רבה על השוק כולו".

הטרנד: סביבת עבודה ומרפסת

אחד מהמאפיינים הבולטים הצפויים להתחזק בשוק הוא מידת הנחיצות של מרפסות. משבר הקורונה הדגיש מאוד את החשיבות והערך של שטח פתוח ומאוורר בנכס. במיוחד כשעוד נערכים לתרחיש של הגל השני בחורף הקרוב או למגפה נוספת בעתיד, כל מי ששוכר או עובר דירה רואה בכך תוספת קריטית.
עוד דרישה שמתחזקת בעקבות התקופה האחרונה היא לחדר עבודה או לפחות פינת עבודה, כדי לאפשר עבודה מהבית.
המתווך אדוארדו פינקלשטיין: "המרפסת הפכה מתוספת נחמדה ולא מחייבת למשהו שכולם רוצים וצריכים עד כדי תנאי סף לרכישה. גם יש עלייה בביקוש לנכסים עם חדרי עבודה או חללי עבודה כלשהם והמחירים של דירות כאלה יעלו". גם פינקלשטיין מסכים כי באופן כללי כרגע לא מרגישים בשוק את אפקט הקורונה ורמת המחירים הגבוהה בעיר ממילא עוד נשמרת. "כרגע עדיין אין עסקאות רכישה, אבל כן מגלים עניין רב ובאים לראות כמעט כל דירה חדשה שמוצעת למכירה".

אופטימיות, אבל בטווח הרחוק

אז מה בעצם מעכב אנשים מלקנות? יושב ראש לשכת המתווכים בירושלים, אסף אפשטיין, מנתח כי מבחינה תקציבית חלק מהקונים איבדו כספים מושקעים אשר היו מיועדים לרכישה, חלקם ירדו מהשוק, ומעט מהם התאימו את הדרישות לתקציב החדש, ולעיתים בעייתי, לעומת הצרכים. לפי אפשטיין, המשכנתאות התייקרו ולכן חלק מהקונים חוששים להיכנס למחויבות. הביטחון התעסוקתי של חלק מהשכירים כיום ובוודאי של העצמאים גורם לחלק מהקונים לעצור כל תהליך של רכישת נכס בטווח הקרוב. קונים אשר מכרו את דירתם וחייבים לפנות את הנכס כן נמצאים בשוק, ואם הם לא יצליחו לרכוש בגלל מגבלות תקציב וחשש להתחייב, סביר להניח שיפנו לשכירות. כל זה מן הסתם משפיע על המוכרים, שכרגע תלויים בהרגשה הכללית הפחות נוחה של הקונים. חלקם עצרו כל פעילות בנכס שלהם ומחכים לראות מה יקרה בשוק.
"מבחינת המחירים המבוקשים, חלק מהמוכרים מגדירים את המחיר גמיש יותר מבעבר, חלקם הורידו מן המחיר המבוקש, ולהערכתי מי שירצו למכור יצטרכו להתמודד עם מציאות מעט שונה, עם שוק שנוטה יותר לקונים", אומר אפשטיין. "מוכרים אשר קנו נכס טרם המכירה והתחייבו לכספים ויהיו חייבים למכור, להערכתי עם מעט סבלנות יצליחו למכור גם אם יצטרכו מעט להתגמש במחיר שעליו תכננו בתחילת המהלך הנדל"ני שלהם.
"להערכתי נראה יותר שימוש בהלוואות גישור או בפתרונות פיננסיים כאלה ואחרים. אנשים פרטיים, משקיעים ובעלי נכסים מניבים אשר נקלעו למשבר כלכלי מתחילים לשקול להוציא נכסים למכירה לצורך מימון עסקי, סגירת משכנתאות והפחתת לחץ בבנק. כמו תמיד במצבי משבר כלכלי 'המזומן מדבר', וכבר עכשיו יש קונים אשר מחפשים מציאות והכוח יהיה לגמרי בכיסם". עם זאת, אפשטיין טוען כי הוא לגמרי לא פסימי אלא ריאלי, למרות המצב שאיש לא תכנן או צפה.
"עברנו כבר תקופות קשות עם משברים כלכליים משמעותיים ואני כן מאמין ביום שאחרי. השוק יחזור לעבוד, אנשים צריכים לגור ולמכור ולשכור. אנחנו חברה חזקה, ומסתבר שכוח החיים וכוח הנדל"ן חזקים מאוד אצלנו הישראלים והנדל"ן תמיד הוביל אצלנו את ההחלטות העסקיות והמשפחתיות".