ניתוח כללי: המשבר לא הביא למפולת מחירים יניב גולדשטיין // יעד נכסים

"הנדל"ן בירושלים בשנת 2020 התאפיין בתנודתיות גבוהה ב"פער שבין מציאות לא צפויה וציפיות שלא התממשו במציאות". חודשים של סטגנציה במכירות, בהתאמה להתפתחויות והסגרים במשק ובצידם בולמוסים של ביקושים ועסקאות בצמידות לכניסה וליציאה מכל סגר. לאחר עליה של כ-8% במחירי הנדל"ן בירושלים בשנת 2019, מרץ 2020 סימן נקודת מפנה בהתאמה לצונאמי הפיננסי והמשקי שהביא עימו וירוס הקורונה. בתחום המשווע לוודאות ויציבות תפס הסגר הראשון את רוכשי הנדל"ן בירושלים בהפתעה והביא עמו בצד החששות לקריסה כלכלית ובריאותית, לעצירה של ממש בעסקאות הנדל"ן בתאימות לסגירה המשקית ולעצירת הפעילות הפיננסית הכוללת. המשבר הפיננסי המתהווה של משקי הבית הביא לגל של פניות מצד שוכרים אל בעלי הדירות בבקשה להתחשב במצבם, להקלות בשכר הדירה ו/או לשחרור מוקדם מההתקשרות עמם. דירות רבות להשכרה נותרו זמן ארוך "על המדף" ללא דורש ובעליהן נאלצו להתגמש בדמי השכירות על מנת שלא להשאירן ריקות. המעבר ללימודים מקוונים השאיר גם את הסטודנטים מחוץ לשוק ורק החריף את המגמה.
מרכז ירושליםמרכז ירושלים
מרכז ירושלים
(צילום: חיים צח)
"היציאה מהסגר הראשון הביאה עמה רוח של התפקחות והפנמה של המציאות החדשה ובעקבותיה זינוק חד בביקושים ובעסקאות. רוכשי הדירות נוכחו לדעת שהמשבר והסגר לא הביאו למפולת המחירים המקווה (השוק לא הוצף במציאות נדל"ניות), המוכרים הבינו שגלי העליה לירושלים (בעקבות הקורונה והאנטישמיות) עדיין לא נראים באופק. מצב זה של חוסר ודאות וציפיות שלא התממשו היווה טריגר לכל השחקנים בשוק דווקא לסגירת עסקאות בזמני התפר של סגירת ופתיחת השוק ואף לעליית מחירים נקודתית בתקופות אלו. הסגרים הממושכים חידדו את העדפות הקונים לנכסים בעלי שטח חוץ (מרפסת/גינה)".
הצפי לשנת 2021: "סביבת הנכס הפכה לשיקול שהגדיר מחדש את מפת הביקושים בשוק. כדי להעריך לאן פני השוק בשנה הבאה חשוב "לנטרל את רעשי הרקע" ולהיצמד לגורמים הבסיסיים שמכתיבים את מחירי הנדל"ן בעיר. אל מול ביקוש קשיח ופער נגרר של עשרות אלפי יחידות דיור ללא מענה, התאפיינה שנת 2020 בירושלים בתכניות חדשות רבות שמקודמות בוועדות השונות: תכניות להתרחבות שכונות - מורדות ארנונה, מורדות מלחה, מורדות משואה, תכניות לשכונות חדשות -גבעת המטוס, א.ת.תלפיות ותכניות ארוכות טווח להתחדשות עירונית. בפועל ישנן מעט מדי התחלות בניה (שגם הן מקודמות בקצב הקורונה).
האופציה הרחבה שנפתחה למיחזור המשכנתאות מאפשרת למשקי הבית המצויים במצוקה כלכלית להימנע מהצורך במכירה כפויה והורדה משמעותית של המחיר עקב כך. העלות הנמוכה של הכסף - הריבית הנמוכה במשק וההחלטה האחרונה של בנק ישראל לאפשר הגדלת מרכיב הריבית המשתנה (הנמוכה יותר) לכדי 2/3 מהרכב סל המשכנתא, צפויים לעודד ביקושים חדשים בשוק. גם הורדת מס הרכישה לדירה שניה כבר נתנה את אותותיה בחזרת משקיעים לשוק בירושלים. לאור כל אלו הצפי לגבי שוק הנדל"ן בירושלים בשנה הקרובה הוא להתעוררותמחדש של הביקושים וחזרה לעליה של המחירים על רקע המגמות שנסקרו".

ממילא והסביבה: קורצים ל'חוצניקים'

לידור חרוש // Jhomes
"רוב הדירות בשכונה המדוברת נרכשו על ידי תושבי חוץ. הקורונה אמנם טלטלה את השוק בשנה החולפת אך המספרים בהיקף העסקאות שבוצעו על ידי תושבי החוץ מראים אחרת. לפי אתר מדלן ביצעו השנה בשכונה את אותה כמות עסקאות שנעשו ב־2019 (16) מה שאומר כי שיעור העסקאות נשאר חזק ויציב. מבחינת מחירים, האיזורים הטובים בירושלים מתאפיינים בעודפי ביקוש על היצע, וכל עוד המשוואה הזאת תימשך, מגמת עליית המחירים תימשך. להערכתי לאחר 'פתיחת השמיים' תהיה שוב הסתערות על האיזור מקרב תושבי החוץ".
הצפי ל־2021: "נראה מגמת עלייה במחירים. השנה נוספו אירועים שהגדילו את הביקוש, כמו הורדת מס הרכישה, המלווה בסביבת ריבית נמוכה, שהחזירה את המשקיעים לשוק הנדל"ן לדירות למגורים, או עידוד עלייה חדשה וחזרה של תושבים מחו"ל. המפגש בין ביקוש חזק להיצע חלש צפוי להחריף את מגמת העלייה במחירי הדיור בשנה הקרובה שתגיע להערכתי ל־5% לפחות".

ארמון הנציב: מחכים להתחדשות

מאיה שם טוב // שם טוב פז נכסים
"השנה האחרונה בארמון הנציב התבטאה בחצי הראשון בעצירה כמעט מוחלטת במכירות, ינואר 2020 היה פורה מבחינת משקיעים ומשדרגי דיור בשכונה. ארמון הנציב מאופיינת במחירים נוחים. ממרץ 2020 חל בה שינוי מגמה קיצוני שגם משקיעים לא הגיעו אליה. העסקאות שנעשו בשכונה הן למעשה עסקות שהתבשלו לפני הקורונה. בחצי השני של השנה לאחר הסגר הראשון ועם פתיחת המשק ניתן היה לראות יותר התעניינות יותר תזוזה מבחינת מוכרים וקונים שעצרו תהליכים. מבחינת מחירים לא היתה ירידה משמעותית בכלל. מי שהיה צריך לעשות עיסקה התקדם במחיר הנדרש לפני. לעומת זאת, מחירן של דירות ללא מרפסות ירד סביב 2.5% לאור הסגרים שהיו".
הצפי ל־2021: "ארמון הנציב כרגע היא מוקד עלייה לרגל של יזמים כיוון שהיא מוכרזת בעירייה כמקום להתחדשות עירונית ולכן גם אם המחירים כאן אמנם לא עולים, בוודאי שאינם יורדים כי הפנים הן להתחדשות השכונה. אציין כי ישנם מוכרים שחשבו על שדרוג מגורים ועצרו זאת בעקבות התהליך הצפוי. להערכתי עליית מחירים תורגש רק בבניינים שיקבלו היתר ביד לפינוי בינוי".

קרית יובל והסביבה: הרכבת מייקרת

תומר אוחנה // אוטופיה
"קרית יובל התפתחה בשנה האחרונה. יזמים וחברות שונות זיהו את הפוטנציאל והחלו לקדם תוכניות של התחדשות עירונית. קרית יובל קרית מנחם ועיר גנים מתאפיינות בבניינים עוד משנות החמישים והם עומדים בקריטריונים של התחדשות עירונית של תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. ובאמת בשנה החולפת החלו מיזמי לפינוי בינוי (תמ"א 38/2) ראשונים בשכונה כשעוד הרבה כאלו מקודמים בימים אלה וצפויים לצאת לפועל בשנת 2021. לאחר הגל הראשון והחזרה לשגרה חזרו גם הקונים לשוק והכל שב על מקומו בשלום, כך שברבעון האחרון לשנת 2020 ראינו התאוששות בשוק הנדל"ן בשכונה.
קרית יובלקרית יובל
קרית יובל
(צילום: ענר גרין)
"בשנה האחרונה נעשתה גם בנייה חדשה בשכונה במתחם 'הדסה הקטנה' צמוד ל'מפלצת'. קרית יובל וקרית מנחם עוד השנה יהנו מיתרונות הרכבת הקלה שכן בימים מושלמת העבודה של הקו האדום".
הצפי ל־2021: בעקבות הביקוש לגור ליד תוואי הרכבת יש צפי לעליית מחירים. הרכבת הקלה כבר הוכיחה את עצמה בעליית המחירים בשכונות צפון העיר כגון פסגת זאב ונווה יעקב".

גבעת מרדכי: 2021 זו שנת הזדמנויות

לאה מרוקו // "עוצמה נכסים"
שנת 2020 התחילה עם מגמה של עליית מחירים קלה בשכונה במרץ עליית מחירי הדירות נבלמה ובזמן הסגר נעצרה לחלוטין. כיום נדמה כי תקופה זו הפכה להזדמנות,ואחת הסיבות העיקרית לכך בגלל מוכרים שרוצים לממש נכסים בגלל מצבם הכלכלי, וקונים שרואים בתקופה זו הזדמנות לרכישה בגלל מגמת ירידת המחירים אבל בעיקר בגלל הזדמנויות שישנם בשוק. שנת 2021 כקודמתה תתאפיין, לדעתי בבלימת עליית מחירי הדירות ובהזדמנויות שנוצרו בשוק.
הצפי ל־2021: להערכתי השנה תתאפיין בבלימת מגמת עליית מחירי הדירות בשכונה ובסביבה ובחלק מהשכונות נראה ירידת מחירים קלה בין 2-5%. עקב כך יווצרו הזדמנויות עסקיות בענף. ישנה דרישה גבוהה מצד קונים לעבור לדירות גדולות יותר, לדירות גן או לדירות עם שטח חוץ מכיוון שרבים עברו לעבוד מהבית וגם הילדים לומדים רוב הזמן מהבית. מצד שני, מוכרים אשר זקוקים לכסף או למעבר דירה מוציאים את דירתם לשוק ומתפשרים על המחיר. בנוסף, משקיעים רבים מרגישים ביטחון להשקיע בנכסים למגורים מאשר ברכישת משרדים או נדל"ן מסחרי בגלל הסגרים הרבים וסגירת העסקים.

בקעה והסביבה: האיזור רק משביח

ניר אמויאל // אגם נכסים
"למרות משבר הקורונה, בשנה זו היתה עליה בקניה ומכירת נכסים. אנשים פשוט הוציאו את כספם מהבנקים והשקיעו בנדל"ן. המשבר פגע השנה בדירות להשכרה בשל יציאה לחל"ת ופיטורים ממקומות העבודה. רוכשים פחות נכנסו לחוזים מחייבים ופשוט חזרו לגור אצל ההורים. לא חווינו שום ירידת מחירים אלא להפך - האזור רק משביח את עצמו עם השנים והמחירים רק עולים".
הצפי ל־2021: "בשנה שנפתחה עכשיו אנחנו עשויים לראות עלייה במכירות של הנכסים מאחר ואנשים יחזרו באופן מסודר למקומות העבודה ולא יחששו לקחת משכנתאות וכך יימכרו יותר דירות. גם שוק ההשכרות יפתח מחדש, ומדובר בנתח שוק לא מבוטל. בנוסף, עם דעיכת המשבר צפויה עליה גדולה לישראל, מה שישפר ויעלה את מכירות הנדל"ן ואת המחירים בפרטי.
"לעומת זאת אנחנו רואים עדיין שהנדל"ן המסחרי תקוע. לדוגמה: בתלפיות הסמוכה קיימים אלפי מטרים של בנייני משרדים ושטחי מסחר שעומדים ריקים".
בקעהבקעה
בקעה
(צילום: יואב דודקביץ')

קטמון ח-ט: התנפלות על פינוי בינוי

חיים צדוק // חיים צדוק נדל"ן
"אני רואה התנפלות על דירות הנמצאות במתחמי פינוי בינוי. כל דירה שקיבלתי נמכרה תוך חודש במחירים של 25% יותר טרם ההכרזה לפינוי בינוי. יש לי רשימה של משקיעים שמוכנים לשלם מחירים אלו בתקווה שישיגו תשואה גבוהה יותר בתום הבניה. להערכתי כל הדירות עד 1.8 מיליון נמכרות מהר יותר. וכל הדירות מעל תקועות מעל חצי שנה. דירות בבר יוחאי לפני הכרזתם לפינוי בינוי היו נמכרות בין 26 ל־27 אלף שקל למ"ר נחטפות במחירים של 33 ל־34 אלף שקל למ"ר".
הצפי ל־2021: "בשנה הבאה להערכתי המחירים יעלו עם התקדמות הפינוי בינוי אין סיכוי לירידת מחירים. ככל שתהיה התקדמות בתוכנית פינוי בינוי להערכתי המחירים יעלו בשיעור של עד עשרה אחוזים בשנה הקרובה".

צור הדסה: העסקאות נבלמו, המחירים נשארו

עופר לויאן // סיילס נדל"ן
"צור הדסה הוא יישוב קהילתי הממוקם כ-12 ק"מ דרומית-מערבית לירושלים בסמוך לכביש 375, והוא הגדול ביותר במועצת מטה יהודה ומונה כיום כ-2.700 משפחות. כ-1,100 מהן אוכלסו בשלוש השנים האחרונות. כל הדירות ממכרזי השנים הללו נחטפו בתקופות שיווק יחסית קצרות, וזאת מפני שהישוב נחשב לאיכותי מאוד והמחירים בו עדיין סבירים לעומת נכסים מקבילים בירושלים או במודיעין. מינואר ועד דצמבר השנה אנחנו רואים ירדיה של יותר מחצי בכמות העסקאות בהשוואה לשנת 2019 (33 לעומת 68). כך שמשבר הקורונה לא פסח על היישוב. אך למרות זאת אנו עדיין לא מזהים מגמה של ירידה במחירים, ומאז חודש נובמבר הביקושים התחילו לגבור שוב".
הצפי ל־2021: "להערכתי מחירי הנדל"ן באזור יזנקו, וזאת בעקבות הבנייה של מנהרה נוספת בכביש 60 (כביש המנהרות), מה שייצור הקלה משמעותית בדרך לירושלים וממנה, ובנוסף כל איזור צור הדסה והמושבים סביב עובר תכנון מחודש כאשר בשנים הבאות מתוכנן להסלל כביש 39 הכולל מספר מחלפים שיתחברו לכביש 6 דרום וכביש שיחבר את הישוב לעין יעל – מלחה".

מבשרת ציון ופרוזדור ירושלים: המבוקשת - דירות עם שטחי חוץ

מיכל דנין/ / g&a נכסים
"אנו רואים כי כי ישנה מגמת עלייה מובהקת בביקוש לנכסים גדולים צמודי קרקע עם יחידות מניבות ונכסים קטנים יותר עם שטחי חוץ. גם במבשרת ציון אנו רואים ביקושים לדירות גן מרווחות של 5 חדרים ומעלה ובקטגוריה הזו אפשר למצוא דירות גן ב־3.5 מיליון שקלים וצפונה. לגבי דירות קטנות יותר של 4 ו3 חדרים אנו רואים האטה מסוימת זאת לאור בניית פרויקטים חדשים שיועדו לזוגות צעירים ב'מחיר למשתכן' ופרויקטים חדשים נוספים שפונים לקהלים אחרים".
הצפי ל־2021: "מסתמן שהמון משפחות ישקיעו יותר בנכסים עם שטחי חוץ. לדעתי אין צפי לירידת מחירים שכן הביקוש גובר על ההיצע. בעיני הביקוש לבתים צמודי קרקע עם יחידות מניבות להכנסה חודשית נוספת ימשך. הסיבה היא שבמבשרת והסביבה כמעט ואין קרקעות לבנייה פרטית לכן הביקוש ילך ויגדל בטח ובטח באזורים מבוקשים. בכל מקרה: המחיר לא ירד או מקסימום ישאר כפי הוא".

2021: יותר נגישים ללקוחות

אמיר אזרף, סגן יו"ר לשכת המתווכים ירושלים
"במהלך השנתיים האחרונות עמלנו בלשכה על מהפכה שתיטיב עם מוכרי וקוני הדירות בירושלים והסביבה. פיתחנו כלים טכנולוגיים לקיצור תקופת המכירה למוכרי הנכסים, וייעול זמן החיפוש לקונים, וכיום, הדירות המיוצגות בבלעדיות על ידי חבר לשכה, יהיו נגישים בטלפון הסלולרי לשאר החברים בה באמצעות אפליקציה חדשנית. כל המיזם תחת פיקוח ועדת הבוררות והאתיקה של הלשכה, כך שבפועל כל החברים במיזם, מחויבים כלפי הלקוחות והקולגות, לפעול ע"פ תקנון האתיקה המחמיר של הלשכה. בנוסף אנו מפתחים אתר חדש של לשכת המתווכים שיכלול מידע ללקוחות ולמתווכים על הנעשה בעולם הנדל"ן הירושלמי".