כשהעיר ירושלים מתחדשת, הדיירים ניצבים בפני צומת דרכים של חייהם. מצד אחד, הנכס היקר שלהם, ומצד שני, הזדמנות חד פעמית לשדרג את איכות חייהם. תהליך פינוי-בינוי הוא כמו מסע לפסגת הר, תהליך המורכב מעשרות שלבים ואתגרים, המצריך התמודדות עם חששות, דעות שונות ולעיתים אף התנגדויות. בשיאו של האתגר הזה נכנס לתמונה מארגן פרויקט – הדמות המרכזית היכולה להפוך את התהליך למוצלח ומשתלם עבור כולם.
יעקב משה, מנהל מיזמי התחדשות עירונית, פותח בפנינו את מאחורי הקלעים של עבודת המארגנים, ולמה הם חיוניים להצלחתם של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. האם המארגן הוא המפתח למעבר חלק והצלחה? בואו לגלות!
המפתח להצלחה
“למה לקחת מארגן? אנחנו נבחר יזם, ולו יש את הצוות שלו שיארגן ויחתים אותנו”, או אמירה נוספת מצד הדיירים, “אנחנו נתארגן לבד וכך נחסוך את עלות המארגן ונקבל תמורות גבוהות יותר”. ישנן עדיין תפיסות שגויות בקרב חלק מהדיירים בעניין מארגני פרויקטים. מארגן מקצועי מסוגל לשמור על זכויותיהם של הדיירים תוך כדי מציאת פתרונות ייעודיים עבורם. מארגן מנוסה הוא בעל יכולות להוביל פרויקט מנקודת הפתיחה ועד להשלמתו – בשונה מקבלן החתמות שעבודתו מסתיימת בשלב החתמת הדיירים, מסבירה ורדית מסטורוב שותפתו של יעקב משה המנהלת כיום מתחמי פינוי בינוי בשכונת קטמונים. מארגן פרויקטים מקצר לוחות זמנים ואינו פוגע בתמורות הדיירים, להיפך- הוא מגדיל את התמורות.
חשוב שהדיירים יבינו, במתחמים בהם אין מארגן מטעם הדיירים, היזם יביא מארגן מטעמו, כך שהטענה לחיסכון בעלות שכר הטרחה של המארגן, אינה נכונה. לכל פרויקט יש תקציב המוקצה לארגון דיירים. לגבי מארגן מטעם היזם, הוא כמובן פועל מתוך אינטרסים המשרתים את היזם, ולא את הדיירים. המארגן, כמו שאר אנשי המקצוע המלווים את הדיירים – עורך דין, שמאי ומפקח– חייב להיות אובייקטיבי ולמלא את תפקידו מתוך מטרה לשרת את טובת הדיירים.
דיירים רבים חוששים להיות כבולים ליזם או למארגן לתקופות ארוכות, והחשש הזה מובן. בכדי להימנע מכך, מסבירה ורדית, חשוב שבעלי הדירות יפעלו בזהירות ויוודאו שההסכמים עליהם הם חותמים תחומים בזמן! לצערנו התופעה שמארגנים/ יזמים מחתימים דיירים על חוזים אינסופיים עדיין קיימת למרות כניסת החוק בשנת 2017 בו יש חובה למארגן וליזם להציג לוח זמנים ברור במסמכים, וכך בעלי הדירות לא יהיו כבולים מעבר לזמן הנדרש. רק לאחרונה נתקלתי בתופעה הזאת שוב במתחם בקטמונים, בה החתימו דיירים על מסמכים ללא לוח זמנים, ולכן אני אומרת- הדיירים צריכים להקפיד שעל כל חוזה שהם חותמים יש לוח זמנים עם הגבלת זמן.
דיירים סרבנים, מה הפתרון?
"בתחילת דרכי כמארגנת חשבתי שכל מי שלא חותם- הוא סרבן! אך כיום אני יודעת שלא כך הדבר, אומרת ורדית. מתחמים שלא נוהלו נכון בתחילת הדרך עם בירור פרטני של כל דייר ודייר מצד המארגן, מולידים אחוזים גבוהים של דיירים המסרבים לחתום. מעטים המארגנים היושבים עם דיירים לפגישות אישיות בתחילת הדרך- במטרה לברר את הרצונות שלהם מהתהליך, והניסיון לחסוך את השלב הראשוני החשוב ביותר המביא לעיכובים ומוליד דיירים מתוסכלים שלא מעוניינים לחתום. כשאני נתקלת בדייר המסרב לחתום, תחילה אני מבררת לעומק את סיבת הסירוב- שלב זה הוא קריטי שיקבע את הצלחת הפיצוח של אותו דייר הלא מעוניין לחתום. רק לאחר שחקרתי לעומק והגעתי לאמת שלו אני בונה תוכנית שלמה- הסברת התהליך, הצגת דוגמאות ותרחישים, שיחות עם המשפחה, החברים והיועצים שלו, ובשלב הסופי, מרכיבה לו פתרונות מותאמים אישית, וכל זה מתנהל תוך משא ומתן מתמשך ומורכב".
איך אתם כמארגנים מרכיבים נוסחת תמורה לדיירים?
"כאן כל הקסם מתרחש! אומרת ורדית, בכל מתחם בו אנו מארגנים, יש נוסחת תמורה ייחודית לאותו מתחם. אנחנו עובדים מאוד קשה בתחילת הדרך כדי להרכיב נוסחה שתתאים לכל הבעיות העתידיות לצוץ. אנו מנהלים בתחילת הדרך שיחות עם כלל הדיירים, מבררים את הצרכים והרצונות שלהם, ובונים נוסחה אחידה לכולם שתתן מענה לכל הבעיות הקיימות והעתידיות לצוץ, וכך אנחנו חוסכים זמן ומונעים התנגדויות מצד הדיירים בשלב ההחתמות.
"אנו כמארגנים מבינים את הצורך להתאים את התמורה לצרכים ולדרישות של בעלי הדירות. אנו עובדים כדי לפתח נוסחה שמתחשבת במצב השוק ובדרישות הדיירים, ולא מתעקשים על מודל אחיד כמו זה שהציע יזם שפגשתי לאחרונה ואמר: “זאת התמורה שאני נותן, היא זהה לכולם וזהו.” גישה זו עלולה לא להתאים לכל הדיירים ולא לוקחת בחשבון את המצב הייחודי של כל פרויקט. המארגן צריך להיות קשוב לצרכים של כל דייר ולסייע להם להשיג את התמורה המקסימלית וההוגנת ביותר. בעבודה משותפת עם בעלי הדירות, המארגן יכול להבטיח שההסכם יהיה שקוף, מאוזן וכולל את כל הדרישות והציפיות של הדיירים, כך שהפרויקט ייצא אל הפועל בצורה הטובה עבור כולם.
איך לקנות דירות להשקעה במתחמים לפינוי בינוי?
"מציאה- דירה למכירה בפרויקט פינוי בינוי”, בשנים האחרונות רוב המודעות הפונות למשקיעים מפורסמות כך, אך לאחר בירור יסודי מבינים שאולי העסקה היא לא כל כך מציאה כפי שהציגו לנו, וכשאני מלווה את המשקיעים שלי כמארגן פרויקטים וכבעל ניסיון בעולם התיווך אני מבקש דבר ראשון מהמוכר את המסמכים בעניין הפרויקט, לאחר מכן מברר עם עו”ד דיירי המתחם- מה התמורות, אחוזי החתמה, אחוז סרבנים, האם יש תיק תכנון. אם כן- הפרויקט רוקם עור וגידים, אם לא- הפרויקט נמצא בשלבי הארגון הראשונים, עונה יעקב משה. חשוב מאוד לבדוק לעומק את הדברים. אני מבצע עסקאות רבות ללקוחותיי המשקיעים ואלו הבדיקות הבסיסיות. אין בעיה לקנות דירה להשקעה בפרויקט בתחילת הדרך, אך המחיר יהיה בהתאם".
יעקב משה יזמות ותיווך נדל”ן
יוסי בן יועזר 23, ירושלים
נייד 050-353-3390
משרד 077-616-6644
מוגש מטעם יעקב משה יזמות ותיווך נדל"ן
