קבוצת איתן אשר בבעלות יובל איתן, מספקת תחת קורת גג אחת את מיטב נותני השירות בתחום הנדל“ן. המשרד שחגג לפני כחודש 13 שנות פעילות חבר בלשכת המתווכים ובעל ניסיון רב והתמחות במכירת דירות בדרום העיר ירושלים בדגש על השכונות הר חומה – ארמון הנציב – ארנונה.
יובל, ספר לנו מה קורה בשוק הנדל״ן בעקבות אירועי השבת השחורה?
״אירועי ה-7 באוקטובר ממש הכו בתדהמה כל בית בישראל. הציבור הרגיש שהקרקע נשמטת מתחת לרגליו, והמלחמה שבאה בעקבות אותה שבת של ה-7 באוקטובר הובילה למצב נפשי ירוד שהביא לשיתוק ועצירה מידית בענף הנדל״ן והבנייה״ פותח יובל איתן את השיחה בינינו.״
כמתווך שפועל בעיר שיודעת מעת לעת תקופות מאתגרות, מה תוכל לספר על הביקושים בתקופה מורכבת זאת?
״כעם שרווי היסטוריה של מלחמות, עם הזמן זיהינו הסתגלות למצב הקיים - היה שחרור חלקי של מערך מילואים, שגרת חיים בצל המלחמה, והורדת הריבית הביאו לעלייה בביקושים, כמו גם משפחות מפונות מחלקים שונים מהארץ שהעתיקו את חייהם לירושלים ומצאו לנכון לרכוש דירות ולהשתקע בבירת ישראל.
השוק בירושלים אמביוולנטי - מצד אחד חיי המדף התארכו משמעותית, אך באותה נשימה המוכרים עדיין מוכרים במחירים הוגנים וסבירים. השוק מייצר הזדמנויות טובות לרכישה בירושלים, שהייתה ותישאר לנצח אטרקטיבית. ֿ
ֿמה חשיבותו של מתווך?
״למתווך חשיבות רבה. בראש ובראשונה חובה שיהיה מתווך אזורי מוסמך שמכיר את השטח ברמת האוכלוסיה והעסקאות המבוצעות באיזור, שידע לאתר את הנכס האידאלי שאותו מחפש הרוכש, ולהיפך - למוכר את העסקה המשתלמת עבורו. טובת הלקוח תמיד חייבת לעמוד לנגד עיניו לפני כל שיקול אחר. בנוסף על מתווך לחשוף צדדים שלא בטוח שרוכש בכלל חושב עליהם ועל ההשלכות שלהם. האמון לפני הכל, ולא בכדי לקוחות רבים שלנו הם לקוחות חוזרים וזאת לאחר שהקו המנחה של יושרה וחשיפת כלל הפרטים מובילה אותנו מאז נפתח המשרד ותהיה העוגן המרכזי לעד.״
תן דוגמה או שתיים
בשכונת ארנונה נפוץ מאוד שישנם חדרים שנבנו בעליית הגג, ושעל פי ההיתר אינם מהווים שטח מגורים בפועל -כך ששמאי מטעם הבנק לא מתמחר את החדרים האלה, והמימון שניתן לקבל מהבנק צפוי להיות נמוך מהמחיר שהקונה ישלם בעבור הדירה. זה נכון גם לגבי חללים שאנשים שהכניסו לבתים בדרך כלל בבנייה של צלע הר שאופיינית לגילה ארמון הנציב והר חומה. במצבים כאלה, אנו דואגים להסביר הן לרוכש והן למוכר את ההשלכות שבדבר. היו מקרים בהם המלצנו למוכרים לא למכור כי היו להם חלופות אחרות שטובות יותר עבורם. היו מצבים בהם המלצנו למוכרים לערוך שיפוץ שישביח את הנכס ורק אז לצאת לשוק.
כל עסקה נבחנת לגופה וכל עסקה שונה במהות שלה ובצורת השיווק שלה.
ספר על עסקה מעניינת שנחתמה בתקופה האחרונה
״משרדנו תיווך בעסקה של דירה ברחוב יצחק ניסים בשכונת הר חומה, שמחירה 4.8 מיליון ש״ח. הרוכשים הינם משפחה בעלת 4 ילדים, שחיפשו לשפר דיור ולהיכנס לבית גדול להם ולסבתא שתגור יחד לצידם, וכדי לממש את חלומם מכרו 2 דירות.״
פרט על פרטים מאחורי העסקה מעניינת:
״קונה שחיפש וראה למעלה משנה דירות לקנייה, דירות שונות בשכונות רבות.
הטיפול התנהל מול מתווך ממשרדנו, אוראל סעדון, שאף מצא דירה אחרת שמתאימה לו, ניהלו מו״מ שלא הבשיל לידי עסקה כי המוכר חזר בו, ״תפס רגליים קרות״. זאת הייתה תקופה שמאופיינת בחוסר ודאות וזה היה די נפוץ שמוכרים מתחרטים. לבקשת אוראל התלוויתי אליהם לסיור דירות ברמת שרת ומהר מאוד הבנתי שיש דירה שמתאימה לו כמו כפפה ליד. הדירה הזאת היא של קולגה שהוא חבר, וכבר באותו הערב הצבתי עובדה לחבר שאני מגיע אליו הביתה עם רוכש. הוא לא היה בעניין ולא רצה שנגיע אבל החברות העמוקה בינינו לא אפשרה לו להתחמק מזה -״אנחנו מגיעים! חצי שעה אצלך ביי.״ היה לי ברור שזאת הדירה, וזה הרוכש.
אותו החשש וחוסר ודאות שגרם למוכר בעסקה הקודמת לסגת, ליווה גם את בעלי הדירה שעל אף המחיר הגבוה שמונח על הכף והפינוי הארוך שמאפשר גמישות במציאת נכס חלופי חששו שלא ימצאו דירה חלופית איכותית למגורים. לאחר כמה חודשים מצאו המוכרים דירה שהם רוצים לרכוש - והעסקה יצאה לפועל.
עסקה כזאת, מעבר להיותה העסקה הכי גבוהה שבוצעה בשכונת הר חומה ממחישה את חשיבות הימצאות המתווך בעסקה - דירה שלא פורסמה מעולם, מוכר שבאותה נקודת זמן לא היה מעוניין למכור, מחסור בהיצע ואתגרים נוספים רק איתגרו אותנו וגרמו לנו לרצות ולהצליח עוד יותר.
קונה רציני וגמיש ומתווכים שאפתנים יכולים להוציא עסקה שכזאת גם בתנאי שוק שכאלה. אנחנו הרווחנו לקוח שהפך לחלק ממשפחת השגרירים והם סוף סוף מצאו את דירת החלומות לאחר תקופה ממושכת של חיפושים מייגעים.״
למשרדכם יש שם של מי ששוברים שיאים בעסקאות
״תודה לאל זאת הפעם השנייה שאנחנו שוברים שיא בשכונת הר חומה כך גם היה לפני חמש שנים שמכרנו בדופלקס ברחוב שלמה באום ב 3.200.000 ש״ח והיינו הראשונים לחצות את רף ה 3 מיליון בשכונה.״
מה דעתך על התקנות החדשות שפורסמו באשר לחוק המתווכים?
״ראשית, מדובר בטיוטה ראשונית שעוד תעבור שינויים, אבל לעיקרי הדברים אנחנו כמשרד תמיד מברכים על שינויים שישפיעו לטובה על תדמית המתווך והענף כולו, לצערי נכון להיום תנאי הסף של הכניסה לתחום נמוכים מאוד, ההסמכה של מתווך דורשת לעבור מבחן אמריקאי שהיקפו אינו מספיק מקיף וחלקו אולי אפילו רובו לא רלוונטי לעבודה היום-יומית של המתווך.
המחוקק בתקנות החדשות רוצה להביא בעיקר שקיפות לצרכן על מנת לצמצם פערי כוחות ומידע, למצוא את האיזון- שעבודת המתווך תשקף נאמנה הן את ציבור המוכרים והן את ציבור הרוכשים. ולהחיל על המתווך סטנדרט מקצועי גבוה בינו לבין הציבור והקולגות בתחום.
באמצעות התקנות החדשות יחילו על המתווך חובת גילוי נרחבת תוך מסירת מידע חיוני נדרש, ישמרו את המצב שנכון גם להיום לעניין האיסור בעשיית פעולות בפן המשפטי והשמאי-לרבות הערכת שווי נכס.
חובת הצגת רישיון תיווך במפגש עם הלקוחות והן בפרסומים עצמם, שגם אותם המתווך יוכל לפרסם רק אחרי שיקבל אישור בכתב מהלקוח. ועוד כמה שינויים שרובם עוסקים בידע המקצועי של המתווך.
ישנם עוד כמה סעיפים חלקם קצת בעייתיים וקשים ליישום במציאות, לשכת המתווכים פועלת בעניין על מנת למצוא את הנוסח המתאים שיטיב הן עם המתווכים והן עם קהל הלקוחות הרחב. אני מאמין שעוד יחולו שינויים בנוסח הנוכחי ובטוח שהשינוי יעשה טוב לענף כולו ולצרכנים שנעזרים בשירותי התיווך.
ככל שהדרישה מהמתווך תגדל ברמה המקצועית כך גם תדמית המתווך בציבור תזכה לאמון מחדש
כמשפטן, ובעל משרד תיווך עם סוכנים אני מדגיש את החשיבות של הידע המקצועי הנדרש
מאיתנו ואת הצורך בשילוב של גורמי מקצוע ששותפים להליך כגון עו״ד, יועצי משכנתאות, אדריכלים וכיוצא בזה.״
לסיום, מה לדעתך יקרה עם מחירי הדירות בעיר?
ירושלים הייתה מאז ומעולם מבוקשת, על אף שידעה ויודעת תקופות מאתגרות, ובמלחמה הנוכחית ירושלים נתפסה ממש כעיר מקלט. בשנים הקרובות אנחנו צפויים לראות יותר ויותר פרויקטים חדשים גם בצורת התחדשות עירונית-מתחמים גדולים של פינוי-בינוי לצד שכונות חדשות שקמות דוגמת מורדות ארנונה, גבעת המטוס וכל הרדיוס שעוד ישנה פניו. המלחמה הביאה להתייקרות בעלויות הבנייה, כך שבסופו של דבר התשלום מתגלגל לצרכן בצורת עלייה במדד או במחיר הדירה הסופי .
אנחנו מזהים התעוררות בשוק הביקושים שישמור על רמת מחירים גבוהים. כל אלה לצד פיתוח במערך התחבורה הנגישות והתשתיות מביאים לשיפור רמת החיים ולהערכתי שלי המחירים לא ירדו בקרוב.״
מוגש מטעם: נדלן איתן
