קיבלנו הסבר ופרטים מלאים על עסקאות, שלא תמצאו בשום מקום אחר. ראיון מרתק, עם אחד מבעלי החברה והמנכ"ל בפועל, דודו דהאן, שמשיק את שתי הקרנות להשקעה במדינת ניו-יורק, ופלורידה. שבארה״ב:
זו כבר תקופה של מספר שנים בה פועלת חברת "וופה הולדינגס" ,המלווה משקיעים רבים להצלחות פיננסיות בשוק הנדל״ן בארה״ב. החברה מציעה ללקוחותיה השקעות איכותיות, במגוון סוגי עסקאות מותאם ללקוח עם יחס אישי וליווי צמוד ומתמשך, הכולל תכנית עסקית מותאמת אישית, כרטיס טיסה וסיור משקיעים בנכסים השונים וזאת במסגרת הגישה ב"וופה הולדינגס", של 100% שקיפות אל מול המשקיעים השונים.
על החברה
חברת "וופה הולדינגס" מציעה עסקאות בטוחות ואטרקטיביות במיוחד במדינת פלורידה ובמדינת ניו יורק. ישנה אפשרות להשקעה של כמעט כל סכום, מסכומים של כמאה אלף דולר ועד לסכומים של מיליונים. החברה החדשנית, משתמשת בשיטות מתקדמות של איתור נכסים, אותן פיתחו בחברה, בהבטחה של פיקוח הדוק על הנכסים ובדו"חות שוטפים למשקיעים.
את החברה מנהלים מנכ"ל משותף דודו דהאן ואת הייעוץ המשפטי המתמשך לכל עסקה מספק מנכ"ל משותף עורך הדין אוהד דהאן.
עו"ד אוהד דהאן, תורם לכל העסקאות מניסיונו העשיר, כאשר בין היתר, הוא שימש כיועץ משפטי בוועדה מקומית לתכנון ובנייה בעיריית ירושלים במשך כארבע שנים ובנוסף, עבר התמחות בפרקליטות המשפטית בישראל.
במסגרת איתור הנכסים, מנהל עו"ד דהאן את כל הצד המשפטי בחברה, לרבות בדיקות הנכסים בטאבו האמריקאי, המבנה המשפטי של כל עסקה ואת כל ההתנהלות מול עורכי הדין המקומיים. בנוסף, הוא גם זה שמוודא את רישום הנכסים בפועל על שמות חברי הקבוצה.
דודו דהאן, עם תואר שני במנהל עסקים, בהתמחות מימון וניסיון קודם של ניהול משרד השקעות אחר בנדל"ן. הקים לפני ארבע שנים עם עורך דין אוהד דהאן את "וופה הולדינגס" ומאז, העסקים רק ממריאים.
איך חשבתם על שם החברה?
דודו דהאן: " וופה (שנכתב באנגלית עם דאבל 0, אותו אנחנו מסמנים בלוגו החברה כאינפינטי-אינסוף) זה כוח צנטרפוגלי שמניע את עצמו. כך קורה בהשקעות שלנו. ההשקעה עולה יפה לפי התוכנית עסקית והכסף של המשקיעים צומח מהשקעה להשקעה. בתור כלכלן ויזם נדל״ן, השם מאוד דיבר אליי ולכן בחרתי בו ללוות אותנו.
מה זה בדיוק One stop Shop בנדל"ן?
״אנחנו מספקים את כל השירותים ואת המעטפת לעסקה: ראשית, אנחנו מאתרים עסקה טובה באמצעות מערכת חדשנית ממוחשבת, שפיתחנו בחברה. לאחר מכן, מטפלים בכל תהליך בדיקת הנאותות והרכישה.
ולאחר מכן אנחנו אחראים בפועל על השדרוג של הנכס, הן בשיפוץ והן בכל מה שנדרש כדי לשפר את ערכו של הנכס, אנחנו דואגים להעברת שכר הדירה לחשבון בישראל וגם לחיבור של הלקוח לחברת ניהול מצוינת, שגובה את שכר הדירה ומטפלת בכל העניינים השוטפים.
בקיצור: אנחנו עושים הכול עבור הלקוח. יש לו אפס דאגות. הוא שם כסף ומקבל כסף עם רווח משמעותי."
למה להשקיע דווקא בנדל״ן ודווקא בארצות הברית?
דודו דהאן :״זו הכלכלה הכי גדולה בעולם, אין הפתעות ואין פער בין מה שאתה קונה ומה שאתה מקבל. מדובר באזורי מחיה מעולים, בתי ספר טובים, גיוון תעסוקתי, ואפשרויות מימון נהדרות. כך שאפשר לייצר מסכומים נמוכים יחסית (כחצי מיליון שקלים) - עסקאות בתנאים נוחים.
מעבר לכך, הערך שאנחנו נותנים למשקיעים באחוזי התשואה שלהם, הוא הרבה יותר טוב מעסקאות בישראל והסיבות לכך ברורות לכולם: כלכלה חופשית, מחירי נדל״ן נורמליים, מיליוני אנשים ועשרות שווקים שמתפתחים באופן יום יומי."
למה מדינת ניו יורק ופלורידה?
דהאן מסביר: "ביצענו אנליזה ובדיקות על האזורים השונים. אלה היו בדיקות רבות שלקחו לנו כשנתיים (יש מאות אזורים פוטנציאלים לנדל״ן בארה״ב) אחרי לימוד מעמיק, נעצנו את הנעצים במדינת ניו יורק ובפלורידה, בעיקר בגלל היתרונות של הבאים:
1. מדינת ניו יורק:
מתאפיינת ביציבות כאשר חוזקה הכלכלי של ניו יורק סיטי משפיע לטובה על שוק הנדל"ן. השטחים הכי רחוקים מניו יורק סיטי שאנחנו משווקים, הם בסך הכול חצי שעת טיסה ממנהטן. חשב להדגיש שהאבטלה במדינה נמוכה ושמדובר במדינה קוסמופוליטית. המשקיע במדינת ניו יורק נהנה מהכוח של העיר והמדינה. שוק נדל"ן יציב וזו מדינה דמוקרטית ואריסטוקרטית באופי שלה
2. פלורידה:
אזור מדהים מבחינת מחיה, תחבורה, בילויים והנאות שמשפיע ישירות על מחירי הנדל"ן. בעקבות זאת, יש הגירה חיובית מטורפת לשם, מכל רחבי ארצות הברית. בנוסף, מזג האוויר מאוד נוח. המדינה רפובליקאית וידידותית לבעלי נכסים ולעשיית עסקים.
נשמע מעניין, ומה בעצם התפקיד שלכם בעסקה?
"אנחנו מארגנים קבוצות של משקיעים, שרוכשים בעזרתנו ביחד בניינים. אחרי אנליזה מעמיקה אנחנו מאתרים נכסים שהם מתחת לרדאר וכאלה שהם מתחת למחיר השוק. לאחר מכן, אנחנו מייצרים ערך בתוך הנכס. זה יכול להיות שיפוץ, העלאת שכר הדירה עם חוזה שכירות חדש תוספת בניה וכד'. אנחנו משדרגים את הנכס באופן שוטף עד למימוש המיוחל. התפקיד שלנו הוא לנהל את כל ההשקעה במלואה, תוך כדי שאנחנו משתפים את המשקיע בכל פרט ופרט, בצורה עניינית ומסודרת. חשוב לנו שהמשקיע יהיה מעורב ויהיה בשליטה מלאה על ההשקעה."
כולם רוצים להגיע למימוש הנכס?
"ממש לא. יש משקיעים שרוצים לרכוש נכסים לטווח ארוך, עם תשואה ותזרים שוטף. זו השקעה מצוינת כתחליף למשל להשקעה בדירה בארץ. התשואה שאנחנו מציעים היא במינימום פי שלוש ופי ארבע מהתשואה של נדל"ן בישראל. מעולם לא ירדנו מתשואה דו ספרתית לשנה! בעסקאות שתחומות בזמן לטווח בינוני של 3-5 שנים, אנחנו מכוונים עוד יותר גבוה בתשואה, שהיא משמעותית גבוהה יותר מהתשואה בשוק."
מה התשואה הגבוהה ביותר שהגעתם אליה?
"אנשים שהשקיעו דרכנו, הכפילו את הכסף בזמן קצר - בינוני. מעבר לכך, הגענו לתשואות מאוד גבוהות של 58% עד 700%. כאשר, בפלורידה למשל, הממוצע השנתי של תשואות למשקיעים שלנו עמד על 33%. כבר שנים אנחנו עובדים בשקט עם עשרות משקיעים ישראלים שמביאים אלינו חברים וסומכים עלינו בכל צעד."
בהחלט מרשים, מה לגביי הלקוחות שלכם מי אתם מחפשים שישקיע יחד אתכם?
" יש שלוש קבוצות עיקריות:
1. משקיעים שאין ברשותם דירה ולא יכולים לרכוש דירה. למשל, משקיעים שרוצים להשקיע 100,000 דולר.
2. משקיעים יותר מבוססים, רבים מהם משקיעים מתחום ההייטק. אלה משקיעים שיש להם 500,000 דולר להשקעה.
3. אנחנו פונים גם למה שנקרא "משקיעים כשירים". אלה משקיעים עשירים עם 10-12 מיליון שקל להשקעה, שמעוניינים להאיץ את הכסף. לרוב, אלה אנשים מנוסים בהשקעות של עשרות מיליוני דולרים שמניעים תהליכים מטורפים בארצות הברית.
מדובר באופן כללי, במשקיעים שלא רוצים להיכנס לבורסה ומעוניינים להאיץ את הכסף שלהם. לכל המשקיעים, משלוש הקבוצות שציינתי, יש אצלנו תשואות מצוינות. הסיבה היא שזה נדל"ן אטרקטיבי במיוחד ושאנחנו מומחים, שלא משאירים מקום למזל אלא דואגים לוודא שהלקוח מקבל את מה שהתחייבנו, השם שלנו חשוב לנו מעל הכול."
מה כוונתך שאינכם משאירים מקום למזל?
תחילה לפני כל נכס שאנחנו רוכשים, אנחנו עושים המון בדיקות. פיתחנו בעזרת מתכנתים מערכת ממוחשבת, שעלתה לנו עשרות אלפי דולרים. המערכת מבוסס קוד, והמטרה שלה היא לאתר את הנכסים הכי אטרקטיביים שקיימים בשווקים, בהם אנו פועלים.
המערכת מאתרת את כל הנכסים שמתחת למחיר שוק ומסמנת את הנכסים בהם יש את הפער הכי גבוה מהמחיר השמאי שלהם. לאחר המיפוי זה, אנחנו שולחים צוותים, עובדי החברה, לבדיקה מדוקדקת של הנכסים הנבחרים (מוודאים שהנכסים תקינים להשקעה ועומדים בצ׳ק-ליסט רחב של בדיקות שלנו.
המודל שלנו הוא מודל של win-win כאשר, האינטרס שלנו הוא שהלקוח ירוויח כמה שיותר, וימליץ עלינו לאחד החברים או בני המשפחה. זה מה שקורה כמעט עם כל המשקיעים שלנו, הם נהפכים למשפחה של ממש ולא מפסיקים להמליץ עלינו ולשבח אותנו בפני חברים."
מה אתם עושים להפחתת הקושי של ניהול נכס מרחוק?
"תחילה והכי חשוב: יש לנו שני שותפים שנמצאים בארה״ב, לאחר מכן הקמנו חברת פיקוח מקומית, שפועלת תחתינו, מה שמאפשר בקרה כפולה. הבקרה הכפולה מונעת מצב שהנכס לא מתוחזק בצורה האופטימלית. אם נניח, נאמר לי על ידי חברת הניהול, שיש תיקון בנכס במחיר של למשל $ 1,000.
אנחנו שולחים עובד מקומי מטעמנו לבדוק מה בדיוק מהות התקלה ושיערוך של מחיר התיקון שלה. בנוסף, הלקוחות שלנו מקבלים מאיתנו דו"חות חודשיים או רבעוניים, תלוי באופי העסקה. אין שום דבר שנסתר מענינו או מעיניי המשקיע.“
כמה גובה חברת הניהול?
"חברת הניהול גובה 8-10% משכר הדירה השוטף ואם הדירה ריקה, כלומר, כשאין שכר דירה – חברת הניהול לא מקבלת כסף על התקופה הזו. כך יש זהות אינטרסים ביחס להשקעה"
מה עם הבנקים האמריקאים? כמה עמלות הם גובים?
"לרוב אנחנו מקבלים מימון מבנקים אמריקאיים ועובדים איתם בצמוד במימון הנכסים שאנחנו רוכשים. על ידי המימון, תשואות הקאש און קאש, גדלות משמעותית ואיתן אחוז ההשקעה. לטובת ההעברות מהארץ לחו"ל, אנחנו עובדים עם 2 חברות שהאוצר בישראל והרשות לפיקוח על ההון – מאשרות. אלה חברות גדולות ומבוססות שמבצעות העברות כספים בשערים טובים יותר ממה שנותנים הבנקים המקומיים בארצות הברית."
היו מציאות בתקופת הקורונה?
"אכן הייתה השפעה לתקופת הקורונה. יש לנו למשל 'עסקת קורונה': בניין שלם בן 27 יחידות דיור ושתי חנויות מסחר ברחוב ברודווי בניו יורק סיטי. בעלי הנכס נכנס לסחרור תזרימי וקנינו ממנו את הנכס בחצי מחיר ממחיר השוק. תוך 3-4 שנים אנחנו מייצבים את הנכס הזה: כלומר: מוציאים שוכרים בעייתיים, משפצים חללים משותפים כד'."
מה רמת הסיכון בעסקה?
"רמת הסיכון די נמוכה אם יודעים איך לעשות זאת. אמנם, בנדל"ן, עלולים לקרות דברים כמו, למשל, שהשיפוץ יהיה קצת יותר יקר או ששכר הדירה יהיה מעט נמוך מהתוכנית העסקית שלנו – אבל, זה אף פעם לא פוגע בתשואה באופן מהותי. זה שולי. מה גם שככלל אצבע כל התכניות העסקיות שלנו הן שמרניות מראש. חשוב לציין שאין פה שעבודים כלשהם או הלוואות מהכיוון שלנו.
אנחנו משקיעים את הכסף הנכנס ישירות בנכס והאדם מחזיק את חלקו בנכס באופן מלא. אנחנו למעשה עושים למען הלקוחות שלנו את הכול. ללקוח יש אפס דאגות. אנחנו מטפלים בשיפוץ, בניהול ההשקעה ובכל מה שקשור לדיירים.
זו חד משמעית השקעה עם פחות סיכון מהשקעה בבורסה. לראייה: אנחנו משקיעים בכל עסקה גם כסף פרטי שלנו. יש לנו אחוז בכל נכס וזה נותן למשקיעים ביטחון שאנחנו הולכים איתם יד ביד.
פה המקום לציין שוב שלכל עסקה יש ליווי צמוד על ידי עורך דין אוהד דהאן. עו"ד דהאן משתתף באיתור הנכסים, הקנייה, ההשבחה וניהול הנכסים. הוא מלווה באופן אישי כל משקיע ולוקח חלק בהקמת קבוצות שמשקיעות יחד בנכסים.
עו”ד אוהד דהאן: "הניסיון שיש לי כעורך דין בא לידי ביטוי בכל צעד ושעל, באחריות כלפי המשקיעים שלנו. אני בודק היטב כל עסקה מלפני ומלפנים ולא משאיר שום מקום למזל. לאחר שהעסקה עוברת את האנליזה שלנו מבחינת ההתכנות והמספרים, היא עוברת 'טריפל צ'ק' בצד המשפטי ולאור העובדה שהייתי יועץ משפטי בוועדות התכנון והבניה במשך שנים - אני מגיע עם רקורד מוכח ויודע לזהות פוטנציאל השבחה כשאני רואה אותו."
נשמע מבטיח לסיכום מה נאחל לכם?
”בריאות ולהמשיך לעשות טוב, אנחנו מאמינים בלעשות טוב עבור הלקוחות שלנו ועבור כל מי שאנחנו עושים איתם עסקים, בסוף זה חוזר כמו בומרנג :) ״
גם אתם מעוניינים לשמוע על עסקאות נדל״ן בארה״ב? רוצים לישון בשקט כשהכסף שלכם עובד בשבילכם? חוששים מנוכלויות לא בטוחים שהשקעתם בחברה הנכונה? חייגו עכשיו ונשמח לענות על כל שאלה: 03-9153188
לאתר וופה הולדינגס: https://woopaholdings.com/
פייסבוק: https://www.facebook.com/WoopaHoldings
אינסטגרם: https://www.instagram.com/woopa_holdings/
