פרויקטים בהתחדשות עירונית מורכבים מבירוקרטיה הנמתחת על פני שנים ארוכות, התקשרות וחיבור בין ארסנל שלם של אנשי מקצוע, אתגרי תכנון מול הרשות המקומית והמחוזית, והמורכבות המשמעותית ביותר - גישור בין רצון הדיירים לקבל את התמורה הגדולה ביותר לבין רצון היזם לקבל את הרווחיות הנדרשת לו ולעמוד בדרישות התכנון. מורכבויות אלו הפכו את תפקיד המארגן לפונקציה קריטית העשויה לעשות את ההבדל בין הוצאת הפרויקט לפועל לבין גניזתו.
משנת 2017 קיים חוק המסדיר את פעילותם של מארגני הפרויקטים בתחום התחדשות עירונית, בעלי דירות רבים עדיין לא מכירים את חשיבותם של מארגני הפרויקטים. בפועל, חשיבותם של מארגני הפרויקטים בפינוי בינוי היא קריטית עבור בעלי הדירות, ויש להם יכולת ליצור היתכנות לפרויקט, לזרז תהליכים ואף לאפשר תמורות גדולות ומשמעותיות באופן ניכר לבעלי הדירות.
"בעלי הדירות מפקידים את הנכס הגדול והמשמעותי ביותר שלהם בידי היזם, ומבחינתם הפרויקט הוא אופק לשדרוג איכות החיים, ללא ארגון בעלי הדירות ובניית אמון בין הדיירים לגורמי המקצוע המלווים את התהליך, לא ניתן לצאת לדרך", אומר יעקב משה.
"התחדשות עירונית בישראל הגדילה את היקפיה, ומתקבעת ההנחה בקרב השחקנים המובילים בתחום, שאם הדיירים והיזם מעוניינים בפרויקט איכותי הנותן מענה לכל צד, מארגן פרויקטים מנוסה הוא הכרחי. מארגן מקצועי מסוגל לשמור על זכיותיהם של הדיירים תוך כדי מציאת פתרונות ייעודיים עבורם, מארגן מנוסה הוא בעל יכולות להוביל פרויקט מנקודת הפתיחה ועד השלמתו - בשונה מקבלן החתמות שעבודתו מסתיימת בשלב החתמת הדיירים" מסבירה ורדית מסטורוב ביתו ושותפתו של יעקב משה המנהלת כיום מתחמי פינוי בינוי בשכונת קטמונים, מארגן פרויקטים מקצר לוחות זמנים ואינו פוגע בתמורות הדיירים, להיפך - הוא מגדיל את התמורות.
ישנה מחשבה מצד הדיירים שהם מסוגלים להסתדר ללא מארגן פרויקט, הם יבחרו את היזם ויתקדמו איתו, כך הם חוסכים ליזם את שכר טרחתו של המארגן והתמורה שלהם יכולה לגדול.
"האמירה הזאת מצחיקה אותי", אומרת ורדית, "הדיירים חושבים שהיזם בעצמו יארגן ויקדם את הפרויקט? הוא זה שישב עם דייר דייר? ישכנע, יסביר וירתום אותו לתהליך? היזם יעשה את עובדת השטח? מתחמים בהם אין מארגן מטעם הדיירים, היזם מכניס מארגן מטעמו. מארגן מטעם היזם משרת קודם כל את אינטרס היזם, מארגן כמו שאר אנשי המקצוע המלווים את הדיריים- עו”ד, שמאי ומפקח, צריכים להיות מטעם הדיירים, הדיירים צריכים לבחור אותם ולא היזם. בנוגע לשכר הטרחה של המארגן, בדומה לבעלי מקצוע נוספים מטעם הדיירים – משולם בידי היזם. חשוב להדגיש כי שכר מארגן הדיירים אינו בא בשום צורה על חשבון התמורות המסחריות והמשפטיות של בעלי הדירות, כשהעניין מגולם גם בתקן 21. תקן שמאי זה, שנקבע בשנת 2012, מתמקד בבחינת הכדאיות הכלכלית של מיזמי פינוי-בינוי ובאיזון בין האינטרסים של החברות היזמיות, בעלי הדירות ומוסדות התכנון".
דיירים חוששים להיות כבולים ליזם או למארגן לתקופה ממושכת. כיצד נכון מצד הדיירים להתנהל כדי להימנע מכך?
"בעבר היו מאכרים שהחתימו את הדיירים על מסמכי בלעדיות ללא הגבלת זמן לטובתם ולטובת יזם ספציפי, בחוק שיצא בשנת 2017, המחתים חייב להגדיר לוח זמנים לאותו הסכם, כך שבעלי הדירות לא יהיו כבולים ליזם או מארגן מעבר לדרוש. צריך לשים לב שהתקופה מצוינת במסמכים".
איך אתם כמארגנים בונים את נוסחת התמורה?
"פגשתי לא מזמן יזם שאמר לי, 'זאת התמורה שאני נותן, היא אחידה וזהו, אני לא מתעסק יותר בתמורות'. יש מתחמים שזה נכון ומתאים, אומרת ורדית. בפרויקטים של פינוי בינוי, התמורות צריכות להיות אחידות - זה החוק, אך אם למארגן יש ניסיון בתחום, הוא יודע שהמצב מורכב וצריך לתת התייחסות למשתנים רבים בתמורות- לדוגמא דייר עם דירה פינתית בעל 3 כיווני אוויר, דייר עם זכויות בניה לא מנוצלות, דייר עם זכויות על הגג ועוד, מארגן בעל ניסיון- בונה נוסחאות תמורה לבעיות העתידיות לצוץ וכך חוסך התנגדויות מיותרות וכך חוסר זמן רב. לכל דייר יש צורך אחר, חששות אחרות ומארגן מקצועי- פותר זאת בשלבים הראשונים".
מה אחוז ההחתמות הנדרש כדי להוציא פרויקט לפועל?
"כדי לבצע פרויקט במתחמים כאלה צריך להגיע לכל בעלי הדירות, סה”כ צריך 100% החתמות בכדי לפנות את הדיירים ולהרוס את המבנים. אם דיירים מסרבים לתוכנית פינוי בינוי למרות שקיימת הסכמה של יותר מ-66% מבעלי הדירות במתחם שלהם, ניתן לתבוע אותם על הנזקים. קיימים מקרים שאדם יסרב לעסקת פינוי בינוי, והסירוב שלו ייחשב סביר ולא יחשב כדייר סרבן ולא יחויב בפיצויים ליתר הדיירים".
אוכלוסייה בוגרת בעלת צרכים אחרים וקושי שונה משאר דיירי המתחם, מה התייחסות בחוק לגביהם?
"האוכלוסייה הוותיקה חווה קושי אחר", אומרת ורדית, "ואיתם צריך להתנהל ברגישות והבנה. החוק מעניק הטבות שונות, היזם מחויב להציע לדיירים מגיל 70 את אחת מהאפשרויות הבאות: שנמוך- קבלת דירה קטנה יותר + הפרש כספי, או קבלת 2 דירות קטנות- בשווי דירת התמורה, או יציאה מהפרויקט- רכישת דירה בדיור מוגן או רכישת דירה באזור אחר בשווי דירת התמורה. מגיל 75 היזם מחויב להציע לקשיש אפשרות יציאה מהפרויקט ללא צורך בחזרה לדירה החדשה. גיל הזכאות נקבע במועד בו הדייר הראשון בבניין חתם על החוזה. חשוב לציין שהטבות אלו יינתנו לקשיש המתגורר בפרויקט לפחות שנתיים מהפינוי".
לאחרונה בשוק דירות יד השנייה אנו נחשפים לפרסומים "דירה למכירה בפרויקט פינוי בינוי מתקדם", כיצד ניתן לדעת האם הפרויקט מתקדם או תקוע?
יעקב משה עונה לשאלה זו כמארגן פרויקטים וכבעל ניסיון בעולם התיווך: "דבר ראשון לבקש מהמוכר את המסמכים בעניין הפרויקט, לאחר מכן לברר עם עו”ד דיירי המתחם- מה התמורות, כמה חתמו על חוזה סופי, מה אחוז הסרבנים, האם נפתח תיק תכנון, אם כן- הפרויקט רוקם עור וגידים, אם לא- הפרויקט נמצא בשלבי הארגון הראשונים".
יעקב משה יזמות ותיווך נדל"ן בע"מ
יוסי בן יועזר 23, ירושלים
נייד: 050-353-3390 | משרד: 077-616-6644
פקס: 077-410-0690
????
יעקב משה | צילום: האלבום הפרטי
הפרויקט העתידי בצומת פת | צילום: גיא איגרא יונתן שקד אדריכלים
פורסם לראשונה: 23:12, 30.05.24
