המגרש המבוקש: מתחם מפעל האלומיניום 'מיפרומאל' לשעבר בגבעת שאול, שאושרה עליו תוכנית בנייה רחבת היקף, מגיע לשלב העסקאות. לאחר שהמגרש הושבח, אושרו תוכניות הבנייה למגדלים של 25 קומות ונושאי השומה והמיסים הוסדרו - נותר עכשיו לבעלי המתחם לבחור באיזו דרך עסקית הוא יוציא את התוכנית לפועל.
לאחרונה פורסם בקרב יזמים כי מתחם בגבעת שאול שיש לו תוכנית בנייה מאושרת בתוקף מוצע למכירה במלואו כאשר הרוכש הפוטנציאלי יצטרך רק להוציא את היתרי בנייה. לפי הפרסום מדובר במתחם שבו היקף השטחים הבנויים יעמוד על 186,494 מ"ר, פי ארבעה ויותר מקניון מלחה. על פי האופי והיקף הבנייה, הפרטים מתאימים למתחם 'מיפרומאל', אף שהשם לא מצוין במפורש בפרסום. היקף העיסקה המוצעת עומד על כ־700 מיליון שקל.
כדי לממש תוכנית בקנה מידה ענק כזה על בעלי הקרקע לבחור באחת מן האופציות הפיננסיות האפשריות: הראשונה היא לגייס בעצמו את הכסף וליווי פיננסי בנקאי; השנייה היא לעשות עיסקת קומבינציה עם חברת בנייה גדולה, כשהוא משאיר בבעלותו עד 30 אחוז ובתמורה החברה בונה על חשבונה את כל המתחם; האפשרות השלישית היא מכירה מלאה של המתחם בשלמותו.
מאלומיניום למשרדים
בשטח מפעל 'מיפרומאל' לשעבר, שרובו עומד שומם כבר מספר שנים, פועל כיום מתחם מסחרי שבמרכזו סניף של 'רמי לוי שיווק השיקמה' עם מגרש חניה פרטי גדול עבור הקונים. לוי, שבדרך כלל פותח מרכולים בשטחי נדל"ן שבבעלותו, נמצא כאן על תקן של שוכר בלבד. יתרת שטח המפעל עומדת ריקה וללא שימוש.
על פי התוכנית המאושרת, המתחם יכלול ארבעה מגדלים של 25 קומות ועוד חמישה מבנים של 12 קומות. השימושים שנקבעו יהיו מעורבים למשרדים ולמסחר, וכן יוקצו 5,000 מ"ר עבור בנייה לשימושים ציבוריים. למרות הנסיונות, לא אושר במקום שימוש למגורים בגלל אופי האזור.
הקמת המגדלים מתאפשרת בזכות הסמיכות לרחוב כנפי נשרים, שבו מוכשר בימים אלה תוואי הקו הירוק, על פי מדיניות העירייה שמעודדת בנייה לגובה לאורך צירי הרכבת הקלה. האם בכלל קיימת היתכנות והצדקה למכירת המתחם בסכום עתק שכזה? לפי ינון דוידסון, בעלי חברת 'יורספייס' שמתמחה בנדל"ן מסחרי באזור, התשובה חיובית. "גבעת שאול מתפתחת בקצב מטורף, והרכבת, שעבודותיה עומדות להסתיים בקרוב, רק תשדרג את האזור", הוא טוען.
דוידסון גם מציין כי בשנה החולפת מכרה 'יורספייס' במגדל רם הגובל עם הקרקע המדוברת של 'מיפרומאל' יותר מ־15 אלף מ"ר משרדים, ובמבנה נשארה קומה אחת בלבד למכירה.
"אחוזי האכלוס בגבעת שאול גבוהים מאוד ועסקאות של שכירת משרדים מתבצעות לפי 90 שקל למ"ר. בתחום התעשייה והלוגיסטיקה זה מגיע גם ל־100 שקל למ"ר", אומר דוידסון, ומוסיף: "להערכתי, המגרש של 'מיפרומאל' יימכר, השאלה בכמה ולמי. רק אדגיש כי אין עוד עתודת קרקע בפריים לוקיישן כזה, ואין הרבה שחקנים שיודעים לקחת מגרש כזה שיש עליו עוד השקעה של בנייה של יותר מחצי מיליארד שקל".
מבעלי הקרקע נמסר בתגובה: "טרם החלטנו באיזו דרך ננקוט על מנת לממש את הבנייה המאושרת. בכל אופן הפרסום המדובר אינו מטעמנו, ואנחנו לא הצענו וטרם קבענו מחיר כזה או אחר למכירת המתחם".
