שכונה שעלתה בכמעט 20 אחוז, ודירת ארבעה חדרים שנמכרה ב-2.5 מיליון שקלים: mynet ירושלים ו'בונוס' בפרויקט מיוחד - עד כמה השתוללו מחירי יחידות הדיור בשכונות הירושלמיות.
10 צפייה בגלריה
בקעה
בקעה
בקעה
(צילום: שלומי כהן)

כולנו הופתענו

אמיר אזרף, סגן יו"ר לשכת המתווכים בירושלים אומר בשיחה עם mynet ירושלים: "זקני המתווכים והעוסקים בנדל"ן אינם זוכרים שנה כמו זו שחלפה, ואף אחד לא חזה עליית מחירים שכזאת לכל אורכה. בעוד שראשית 2021 התאפיינה ביציבות במחירי הנדל"ן לצד האטה מסוימת בכמות העסקאות, נראה שמהרבעון השני של שנה זו, אנו חווים עליית מחירים שאיננה נפסקת, עלייה חדה בביקושים וירידה דרמטית בזמני מכירות של נכסים.
"חשוב לציין כי בשנתיים האחרונות אנו רואים שינוי מגמה של ממש בעיריית ירושלים בכל הקשור להוצאות של היתרי הבנייה עבור התחדשות עירונית, ומספרם הוכפל ואף שולש. אולם נראה כי אלה לא נותנים מענה מספיק לביקושים הקיימים. יתרה מכך, מרבית מתחמי הפינוי־בינוי והתמ"א 38 בירושלים מצויים בשכונות היקרות יותר, ואלה לא נותנים מענה לזוגות צעירים המחפשים דירות בשכונות הזולות יותר.
10 צפייה בגלריה
אמיר אזרף, סגן יו"ר לשכת המתווכים בירושלים
אמיר אזרף, סגן יו"ר לשכת המתווכים בירושלים
אמיר אזרף, סגן יו"ר לשכת המתווכים בירושלים
(צילום: פרטי)

כבר שנים ידוע לכל הגורמים בענף ולמקבלי החלטות כי הביקושים גדולים הרבה יותר מההיצע, אולם ממשלות ישראל לדורותיהן העדיפו להמשיך במגמת ההתייקרות, שכן זו הפכה למקור הכנסות גדול מאוד לאוצר המדינה. המשך תהליך הספסרות של המדינה מוביל אותנו לעבר המשך עליות מחירים - מעל מיליון שקלים משכנתא, אך הדבר הפך לנורמה עבור זוגות צעירים ורבים אחרים, שלווים גם סכומים הרבה יותר גדולים. אם בתחילת שנת 2021 עלות דירה ראשונה, דוגמת 3 חדרים בשכונת גילה, עמדה סביב 1.4-1.35 מיליון שקל, הרי שכיום מחירה הוא מעל ל־1.6 מיליון. עבור משכורת ממוצעת של שכיר, מדובר בתוספת של יותר מ־20 משכורות חודשיות.
"בחודשים הקרובים נרגיש גם בגל עליות דרמטיות בשכר הדירה, שכן אותם משקיעים ירצו להעלות את התשואה מהשכרת הנכס בהתאם לעליות המחירים. העובדה שהם היו בחוזים סגורים לשנתיים בממוצע, לא אפשרה לרובם לעשות כן, אך משעה שהם יסתיימו אנו משוכנעים שגם בתחום הזה נחווה עלייה דרסטית במחירים.
"בלשכת המתווכים אנו עושים מאמצים הן במישור העירוני והן במישור הארצי לתרום מנסיוננו לבלימת מגמה זו, אולם כל עוד לממשלה יש אינטרס מובהק בעניין נראה שדבר לא יועיל".

פסגת זאב ונווה יעקב

משה שניאור, 'טאבו נכסים' "עד לפני שנה היצע הדירות בפסגת זאב עמד בכל רגע נתון על כ־650 דירות, לעומת כ־250 דירות כיום. בעלי דירות המעוניינים למכור את דירתם מגלים כי הפער לשדרוג דירתם גדל מאוד ומעדיפים להמתין למחירים שפויים יותר או מפרסמים את דירתם במחיר גבוה מאוד ממחיר השוק. לפני כשנה זמן ממוצע למכירת דירה נע בין שלושה לארבעה חודשים, ואילו היום הוא נע בין חודש לחודשיים".
10 צפייה בגלריה
פסגת זאב
פסגת זאב
פסגת זאב
(צילום: יואב דודקביץ')

עסקאות לדוגמה: פנטהאוז 5 חדרים ברחוב משה הלוי. 136 מ"ר + מרפסת 100 מ"ר, כולל שתי חניות ומחסן, נמכר ב־3.2 מיליון שקל.
מציאות? "לאחרונה פורסמה דירת 3 חדרים ב־1.48 מיליון שקל על ידי יורשים שלא היו בקיאים כלל במחירי הדיור בפסגת זאב. הבהרנו למוכרים כי מדובר במחיר נמוך מאוד ממחיר השוק. לאחר יום הדירה נמכרה ב־1.65 מיליון שקל".
הרחובות היקרים ביותר: רפול הררי, חנה בבלי, בן ציון לאון ותג'ר (פסגת זאב).
הרחובות ה'זולים': מרידור, משה סנה (נווה יעקב).
הערה: לאחרונה זכו מספר קבלנים במכרז לבניית מאות יחידות דיור. נותר רק לקוות שהדירות ישווקו במחירים סבירים.

גילה

ויטלי ויכודץ, 'נדל"ן אין'
"בשנה האחרונה השוק בעליית מחירים מתמדת. מה שנראה לכאורה במחיר שהוא מעל השוק הופך בתוך חודשיים להיות מתחת למחיר השוק. מכיוון שההיצע למכירה נמוך והביקוש גדל, מי ששולט בשוק הם בעלי הדירות, אבל אלה שמגזימים במחיר בסופו של דבר נאלצים לרדת. לפני שנה דירה ממוצעת היתה נמכרת בתוך כ־25 יום. היום זמן המכירה ירד כמעט בחצי. נכסים שמתומחרים נכון יכולים להימכר בתוך שבוע בלבד. העסקאות היקרות ביותר מגיעות לאזור 3.5 מיליון שקל".
מציאות? "לפני כארבעה חודשים מכרנו דירת קרקע 2 חדרים עם גינה ‏בטאבו של 16 מ"ר ב־1.2 מיליון שקל. עדיין ניתן למצוא מחירים נוחים באזור של גילה א' וגילה ב'. המחיר למ"ר ממוצע בשכונה עומד על כ־23,200 שקל. השנה היה ניתן למצוא שם עסקאות מתחת לממוצע".
10 צפייה בגלריה
גילה
גילה
גילה
(צילום: יואב דודקביץ')

האזורים היותר יקרים בגילה הם גבעת קנדה ורחובות כמו רפאל דלה פרגולה. המחירים שם יכולים להגיע גם מעל 25 אלף שקל למ"ר, והיו שם גם עסקאות מעל 35 אלף שקל למ"ר בשנה האחרונה.
הערה: גילה מאוד מתפתחת לאחרונה, בשל הסיום הקרב של עבודות הרכבת הקלה, לצד מגוון גדול של מיזמי התחדשות עירונית. כמו כן התווספו אזורים חדשים לשכונה כמו מורדות גילה.

מלחה

דבי בן עמי, 'ירושלמי נדל"ן'
"סיבה מרכזית לעליית הביקושים בשכונה היא בזכות סגנון הבנייה שמצטיין ברובו בבתים פרטיים, חצאי דו־משפחתי, קוטג'ים ודירות גן/טרסה במדורגים - אידיאלי עבור משפחות עם ילדים שהבינו בתקופת הקורונה את הצורך בשינוי ושיפור המגורים בבית צמוד קרקע עם שטח חוץ. בסך הכל הביקושים גדולים, ההיצע קטן. המחירים עלו אולם טרם מיצו את עצמם".
10 צפייה בגלריה
פסגת זאב
פסגת זאב
פסגת זאב
(צילום: יואב דודקביץ')

עיסקה אחרונה: וילה ברחוב ערד נמכרה עבור שבעה מיליוני שקלים.
הרחוב היקר ביותר: היען.
הרחוב ה'זול': הנמר.
הערה: העובדה שהבנייה כיום ברוב חלקי העיר היא לגובה תעלה את ערך מחירי דירות הקרקע והבתים הפרטיים.

בקעה - קטמון הישנה

יצחק קובלסקי, 'YYK real estate'
"ראינו קפיצת מחירים של כ־20-15 אחוז, כתוצאה מביקוש מאוד גבוה לצד היצע מאוד נמוך, וריבוי ביקושים מצד תושבי חוץ. הדבר נכון גם בנוגע לענייני השכרה. נכסים לא שוהים יותר מדי זמן על המדף. המוכרים מקבלים כמעט את מחיר המבוקש שלהם. זמני המכירה הצטמצמו מאוד - מחצי שנה לכשלושה חודשים".
10 צפייה בגלריה
בקעה
בקעה
בקעה
(צילום: יואב דודקביץ')

עיסקה אחרונה: פנטהאוז שבעה חדרים בגודל של כ־300 מ״ר, כולל שתי טרסות בשטחים של 50 ו־60 מ"ר, ארבע חניות ומחסנים, נמכר ב־15.3 מיליון שקל.
מציאות? דירת גן ברחוב גדליה 10 נמכרה ב־2.46 מיליון שקל.
הרחוב היקר ביותר: דינה. כ־60 אלף שקל למ"ר
הרחוב ה'זול': פייר קניג. כ־32 אלף שקל למ"ר.
הערה: ניתן לראות בשכונה גם לא מעט ביטול עסקאות מצד המוכרים שסוברים "למה למכור עכשיו אם בעוד שנה ארוויח יותר" או: "אם אני מוכר - מה אוכל לקנות ואיפה"

ארנונה

קובי חמד, 'חמד נכסים'
"כמות הנכסים המוצעים למכירה ירדה בצורה משמעותית. מצד שני, ערך הנכסים עלה ב־15%-10%, הביקושים גבוהים מאוד, ההיצע נמוך. פחות משקיעים רכשו בשנה האחרונה מטעמי מיסוי וגם מכיוון שהתשואות נשחקו. זוגות צעירים (הכוונה רוכשי דירה ראשונה) כמעט שלא ביצעו עסקאות מכיוון שלצערי אין להם יכולת כלכלית לרכוש אפילו את הדירות ה'זולות' יותר. ארנונה היא שכונה מאוד מגוונת בתמהיל הנכסים שלה, חדש מול ישן, בניינים נמוכים עם ירוק מסביב ומגדלים מודרניים. היא מתאימה לחתך רחב של אוכלוסייה. אני מאמין שהמחירים ימשיכו לעלות".
10 צפייה בגלריה
ארנונה
ארנונה
ארנונה
(צילום: מיקי אלון)

עיסקה אחרונה: קוטג' טורי ברחוב לייב יפה. 5 חדרים, 135 מ"ר, מחסן, גינה כ־40 מ"ר וכניסה פרטית. נמכר ב־4.42 מיליון שקל.
מציאות: "אין וגם לא יהיו".
הרחובות היקרים ביותר: כפר עציון, רבדים, לייב יפה. כ־35-32 אלף שקל למ"ר.
הרחוב 'הזול': שלום יהודה. כ־28-26 אלף שקל למ"ר.
הערה: בימים אלו מקימים את מורדות ארנונה, פרויקט גדול מאוד, אך זמן הבנייה יהיה ארוך מאוד ולא מדביק את קצב הדרישה, כך שבינתיים אני צופה שמגמת עליית המחירים תמשיך.

הר חומה

אושי גרוס, 'נדל"ני אושי'
"מעט מאוד דירות מוצעות למכירה. אם פעם בשכונה הייתי סוגר עיסקה בחודש, היום אני יוצא ועושה עסקאות בשכונות אחרות שבהן יש יותר דירות למכירה. דירות 4 חדרים שבעבר נמכרו ב־1.75 מיליון שקל, מוצעות כיום ב־2.5 מיליון שקל. דירות שלושה חדרים שנעו בין 1.5 ל־1.6 מיליון שקל, נמכרות כיום בשכונה ביותר משני מיליון. רבים מהמוכרים מתלים את המכירה במציאת דירה גדולה יותר.
10 צפייה בגלריה
הר חומה
הר חומה
הר חומה
(צילום: יואב דודקביץ')

"דירות גן בנות חמישה חדרים, שהמחיר הריאלי שלהן בעבר לא הגיע לשלושה מיליון שקל, נמכרות כיום ביותר מארבעה מיליוני שקלים. אני לא מאמין במושג מציאה. מציאה קורית רק כשמישהו במצוקה או במהלך מו"מ.
"בהר חומה היום כל הרחובות יקרים באותה מידה. רבים יחלקו עלי, אבל ישמחו כמתווכים לתמחר כל דירה בכל רחוב לפי המחיר שבעל הדירה יבקש, וברוב המקרים הוא גם יקבל את המחיר שהוא רוצה".

רסקו קטמונים

עקיבא ניסים, 'אור נס נדל"ן'
"בשנה שעברה עוד היה היצע של דירות, השנה כבר לא מוכרים. מחירי הדירות בשנה האחרונה זינקו בעשרות אחוזים. אם במשק עלו המחירים ב־15%, הרי שבשכונות אלו המחירים עלו ב־30%. לפני שנה הדירות נמכרו בתוך חודשיים-שלושה, היום בתוך חודש.
"לפני שנה נמכרה דירת גן במחיר מציאה של 3.5 מיליון שקל, והיום אין סיכוי למצוא במחיר הזה. המחירים ממשיכים לעלות, ולא עוצרים בכלל".
הרחובות היקרים ביותר: הורקניה וטוביה.

בית וגן, הולילנד, רמת שרת

אסתר שני, 'תיווך ס. זקן'
"סוג הקונים בשכונה השתנה. יש עזיבה המונית של השכונה (כמו ביתר העיר), כאשר הזוגות צעירים לא נמצאים יותר בסקטור של הרוכשים, ורואים יותר את משפרי הדיור שמאלכסים את הפרויקטים החדשים. יש כאלה שלא מוותרים על השכונה, ולא עוזבים בהמתנה/תקווה למחיר סביר, אך ככל הנראה לצערם המחירים ימשיכו לעלות בעקבות הביקוש. כיום מכירות מתבצעות בשכונה בתוך חודש".
10 צפייה בגלריה
הולילנד
הולילנד
הולילנד
(צילום: גיל יוחנן)

עסקאות אחרונות: דירת 4 חדרים, 100 מ"ר ברב עוזיאל נמכרה ב־2.7 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב בית וגן נמכרה ב־2.4 מיליון שקל.
הרחוב היקר ביותר: יצחק אבוהב. כ־40 אלף שקל למ"ר.
הרחוב ה'זול': בית וגן. כ־24 אלף שקל למ"ר.
הערה: בשכונות מתפתחים מספר פרויקטים של 'פינוי־בינוי'.

שני האתגרים בתחום הנדל"ן של התקופה האחרונה

יועץ המשפטי של לשכת המתווכים הירושלמית, עו"ד ונטוריון צבי הדרי מסביר בשיחה עם mynet ירושלים כי שוק הנדל"ן בשנה האחרונה מתאפיין בעליית מחירים מרשימה המהווה אתגר לעורכי הדין העוסקים בתחום ומחייב זהירות רבה.
האתגר הראשון הינו בעניין מימון הרכישה (המשכנתא). הבנק למשכנתאות מאשר את אחוזי המימון של ההלוואה כנגזרת משווי הנכס כפי שנקבע בחוות דעת שמאי המקרקעין שהבנק מחייב לקחת ולא בהכרח ממחיר הדירה כפי שנקבע בהסכם המכר, שמאי המקרקעין מבסס את חוות דעתו על עסקאות קודמות שבוצעו בתקופה הסמוכה לביצוע העסקה בטווח של כשנתיים אחורה, לפיכך, חוות הדעת השמאית איננה מבטאת בהכרח את השווי האמיתי של הנכס בעת עריכת ההסכם אלא היא משקפת את שווי הדירה בתקופה הקודמת לרכישה ואיננה מזהה את הקפיצה במחיר הדירה בעת האחרונה, לפיכך, קונה יכול למצוא את עצמו ללא מימון מספיק מאחר והשמאי העריך בחסר את ערך הדירה שרכש וכפועל יוצא מכך, הבנק לא מאשר לו את מלוא ההלוואה שהקונה מבקש לקחת.
10 צפייה בגלריה
עו"ד ונטוריון צבי הדרי
עו"ד ונטוריון צבי הדרי
עו"ד ונטוריון צבי הדרי
(צילום: לשכת המתווכים)

אתגר נוסף הקיים הוא המיסוי הצפוי על המכירה, לאור השינוי בחוק מס שבח (מפטור במס שבח שהיה קיים בעבר במכירת דירה כל 4 שנים לפטור ממס שבח אך ורק במקרה שבו יש למוכר דירה יחידה) חלק גדול מהעסקאות מחויב בתשלום מס שבח ובסכומים גבוהים מאוד. מאחר ומס השבח נגזר מהפער בין המחיר שבו נרכשה הדירה ובין המחיר שבו היא נמכרה, מס השבח מציב אתגר לא פשוט בעסקאות אלו ויש צורך לנווט את העסקה בחכמה במקרים שבהם ניתן לקבל פטור ממס שבח בתנאים מסוימים או בכדי להקטין את מס השבח ככל שניתן. חשוב לציין כי רבים מבעלי הדירות אינם מודעים לשינוי שחל בחוק מס שבח בעניין זה ולא מעט פעמים חיוב המס מפתיע את המוכר מאחר והמוכר היה סבור שהוא פטור ממס כי הוא לא מכר דירה אחרת בארבע השנים האחרונות.
תופעה נוספת היא "תזזית" של עסקאות, מאחר ולפעמים לנוכח הביקוש הגדול מההיצע, לאחר שנסגר המו"מ והצדדים נמצאים בהחלפת טיוטת בין עורכי הדין, נכנסות הצעות חדשות אשר מערערות את המוכר ומפתות אותו לסגור עם המציע המאוחר יותר, תופעה זו אמנם הייתה בעבר במקרים נדירים ואולם, כיום רואים יותר ויותר מקרים מסוג זה ומעניין יהיה לראות את ההשלכות של התנהלות זו בפסקי הדין שיתנו בעניינים אלו בשנים הקרובות.