"כילד גרנו בדירת 70 מ"ר ללא מעלית וללא מרפסות, והיום כבעל משפחה אני עתיד להיכנס לדירת 4 חדרים חדשה עם גינה בבניין חדש ומודרני", מספר יוסי צרפתי, 44, נשוי ואב לשלושה ילדים, עובד בעיריית רמת־גן, דייר בפרויקט בינוי־פינוי ברחוב העצמאות ביהוד־מונוסון. "אני לא יכול לתאר לך בכלל מה המשמעות של זה, יש לנו בבניין אנשים מבוגרים שבמשך שנים חלמו לגור בבניין עם מעלית, ועכשיו החלום שלהם מתגשם מבלי שהם עזבו את הבית".
צרפתי גר עד כה בדירת 2.5 חדרים, בשטח של 76 מ"ר, בקומה שלישית, בבניין ישן שנבנה בשנת 1964. בתמורה להסכמתו להתחדשות עירונית הוצעה לו במקומה דירת 4 חדרים בת 110 מ"ר עם מרפסת בת 10 מ"ר שבנתה חברת אזורים. ולא רק זאת, צרפתי גם לא נאלץ לראות לחפש דירה להשכרה ולעבור לגור בה עד שדירתו החדשה תהיה מוכנה. הוא ייכנס לביתו החדש הישר מביתו הישן, בלי תחנות ביניים.
"רק בזכות זה הצלחנו לעקר את ההתנגדויות", מספר צרפתי. "יש הרבה אנשים מבוגרים בבניין. אוכלוסיה מבוגרת שהתנגדה או כפי שאמרו במילותיהם: 'מפה לבית החדש או מפה לבית העלמין'. אז קודם בנו ורק אחר כך פינו".
וכך, במקום בניין רב הקומות הראשון של יהוד, שהתנשא לגובה שלוש קומות בלבד, הוקם מגדל במסגרת פרויקט בינוי־פינוי־בינוי עם 91 יחידות דיור. לפני כשבועיים עברו רוב הדיירים מבתיהם ישירות לבניין המגורים החדש שבנייתו הושלמה בטרם נהרס הבניין הישן.
"כשהגיעה העסקה הבנו שזה קרש קפיצה", ממשיך צרפתי, "אתה רואה לכל אורך התהליך את הבניין צומח לך מול הבית הישן ומבין שמפה לא תזוז, לא מפחד שיקרה משהו. לאחרונה עברנו ובשבילנו זה היה יום חג".
הפרויקט של חברת אזורים ברחוב העצמאות המתחדש ביהוד, כולל שני בניינים. עם השלמתו של הבניין הראשון יחל שלב ב' של התוכנית, שבמהלכו יוקם שם עוד בניין מגורים, ויושלם הפיתוח הסביבתי שיכלול גינה גדולה בין הבניינים. בשני הבניינים יהיו 182 יחידות דיור. הבניין הראשון שמאוכלס בימים אלו נהנה מנגישות תחבורתית גבוהה לצירי תנועה, סמיכות למוסדות חינוך וקרבה לפארק ולהיכל התרבות העירוני.
"בפרויקט ביהוד הייתה לנו האפשרות לחסוך מהדיירים את מעבר הביניים, והוודאות והשקט הנפשי שהדיירים קיבלו, היו שווים הרבה", אומר משה קורן, מנהל פיתוח עסקי ושיווק בחברת אזורים. "היכולת שלנו בפרויקט הזה לאפשר לדיירים לעבור לדירה החדשה באותו היום שבו הם עוזבים את דירתם הישנה, עזרה לנו גם למזער את אחד מהמחסומים הפסיכולוגיים הגדולים ביותר של דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית – לראות את הנכס היקר ביותר שלהם נהרס בתמורה להבטחה לדירה שתהיה מוכנה רק עוד כשנתיים".
שר הבינוי והשיכון, האלוף (מיל') יואב גלנט, אומר על שיטת הבינוי־פינוי: "מדינת ישראל מחויבת להיות יצירתית במתן פתרונות דיור. עם כניסתי לתפקיד, הוריתי על פישוט התהליך, במטרה לאפשר בנייה של מגדלים גבוהים יותר במקום מבנים נמוכים וישנים עם תשתיות מתפוררות. בינוי־פינוי הוא פתרון יצירתי המבצע את המטרה בנוחות וביעילות גדולים יותר".
אם כן, מעתה אימרו "בינוי־פינוי" ולא "פינוי־בינוי" – שינוי קטן בסדר המילים שמשמעותו רבת השלכות. לצד תוכניות התחדשות עירונית כמו תמ"א 38/1 שכוללת תוספת קומות לבניין קיים, תמ"א 38/2 שכוללת הריסה ובנייה, ותוכנית פינוי־בינוי שבמסגרתה מפנים ממתחם של בניינים ישנים את הדיירים הוותיקים לדירות זמניות, הורסים את הבניינים ובונים במקומם בניינים מודרניים, יש סוג נוסף של פרויקטי התחדשות עירונית - במסגרת תוכנית הבינוי־פינוי הדיירים מקבלים מפתח כנגד מפתח מבלי לעבור לדירות שכורות.
שיטה זו, ככל שהיא אפשרית, מהווה פתרון אולטימטיבי לבעלי הדירות ובעיקר לאוכלוסייה הבוגרת. הבניין החדש נבנה לנגד עיניהם, מה שמקנה להם תחושת התחדשות, מונע מהם את הלחץ הכרוך בחיפוש אחר דירה בשכירות ומשחרר אותם מהתלות בחסדיהם של משכירי דירות ומתווכים. בסוף התהליך הם עוברים מדלת לדלת.
גם מבחינת היזמים, יש יתרונות לבינוי־פינוי. שיטה זו מקנה ליזם של התחדשות עירונית ערך מוסף של אמינות ויכולה לסייע בקידום פרויקטים שכדאיותם הכלכלית אינה מספיק גבוהה. החיסכון בעלויות הגבוהות הנובעות מפינוי הדיירים מסייע לפרויקטים רבים של התחדשות עירונית להיות יותר רווחיים, וחוסך גם את הצורך להגדיל את צפיפות הדירות בבניין, או לחפש פתרון אחר על מנת להצדיק את הוצאתם לפועל.
זה לא סוד שהקמת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית אורכת שנים. לפני כארבע שנים, הבשורה הממשלתית הייתה שיטת הבינוי־פינוי, שפיצחה, כך סברו, את אתגר ההתחדשות העירונית. אלא שקבינט הדיור בראשות שר האוצר כחלון התמקד בתוכנית מחיר למשתכן והזניח את ההתחדשות העירונית. ב־2014 התחילה בנייתן של 2,892 יחידות דיור בפרויקטי פינוי־בינוי ובינוי־פינוי, ובשנת 2016 רק 2,263 דירות מתוך 53 אלף יחידות דיור שהוחל בבנייתן, נבנו במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי. רק ארבעה אחוזים מתוך סך התחלות הבנייה.
ועדיין, לא פעם שיטת בינוי־פינוי אכן מזרזת את ההליכים. "עבור הדיירים מדובר בביטחון מלא בקיום העסקה וצמצום חוסר הוודאות", מסביר יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג.
גם ניסים אסייג, מנכ"ל קבוצת NSA התחדשות ובניין, סבור כך. בימים אלה הוא שוקד על פרויקט גדול של בינוי־פינוי בכיכר הקומנדו שבמרכז העיר לוד בשיתוף אדריכל העל אילן פיבקו. בתוך המתחם מצויים שטחים פנויים, שעליהם ייבנו מקטעים מהפרויקט. כשהמקטע ייבנה, ייכנסו לגור שם דיירים שיפנו את דירותיהם הישנות, וכך הפרויקט ייבנה בשלבים.
הקצאת קרקעות
ההסכמה הרחבה בקרב היזמים והדיירים לגבי יתרונותיה של שיטת הבינוי־פינוי לביצוע פרויקטי התחדשות עירונית לא נעלמת מעיניהם של אנשי משרד השיכון ושל הרשויות המקומיות, והם מנסים לעודד הקמת פרויקטים כאלה בכל מקום אפשרי.
יהודה כתב, מנכ"ל משותף בקבוצת כתב, הוא יו"ר הוועדה לפינוי־בינוי בארגון הקבלנים, המקדמת הקמת כ־4,000 יחידות דיור במסגרת חטיבת ההתחדשות העירונית של הקבוצה. "פרויקטים מסוג בינוי־פינוי מתאפשרים כאשר קיימת קרקע פנויה בקרבת מקום השייכת לרשות או לגורמים פרטיים וניתן לבצע חילופי שטחים", הוא מסביר. "במקרה כזה, חשוב לבצע את הפרויקט בפיזור הומוגני ולייצר אינטגרציה בבניינים בין אוכלוסייה קיימת לאוכלוסייה חדשה ולא להעביר את כל הדיירים הקיימים לבניין אחד".
דוגמה לפרויקט מסוג זה היא פרויקט בינוי־פינוי שמקדמת קבוצת כתב במתחם קדושי מצרים ביהוד־מונוסון. הפרויקט כולל הריסה ופינוי של 144 דירות ישנות ובנייה של 655 דירות חדשות בתשעה בנייני מגורים בני 15 קומות כל אחד.
בשכונת רייספלד בקריית־אונו, שבה מוקם פרויקט בינוי־פינוי, נעשו חילופי שטחים. את הפרויקט הובילו החברות שיכון ובינוי נדל"ן ותדהר, והוא כולל הקמת ארבעה מגדלים בני 11-12 קומות עם 180 יחידות דיור. 60 מהן מיועדות לדיירים הנוכחיים ושאר 120 הדירות משווקות לקהל הרחב.
ערך הדירות המפונות עומד על 1.150-1.250 מיליון שקל. מחירי הדירות החדשות שהדיירים המפונים יקבלו צפויים לנוע סביב 2.3-2.5 מיליון שקל. מדובר בתוספת של מיליון שקל לערך הנכסים של הדיירים, שכל שנדרש מהם היא חתימה בסך הכל. רווח נקי לכל הדעות.
ירוק מול ירוק
אך לא תמיד ניתן להקדים את הבינוי לפינוי. "מכיוון שפרויקטי התחדשות עירונית נעשים בדרך כלל במרכזי הערים, ברוב המקומות אין עתודת קרקע שעליה ניתן לבנות לפני ההריסה", אומר דן גינגיס, מנהל חטיבת אלדר סוהו. "גם אם יש קרקע, לעתים מסיבות טכניות לא ניתן לעשות זאת".
פרויקט "דוניץ בקריית האמנים" המוקם על ידי חברת אחים דוניץ בראשון־לציון הוא אחד הפרויקטים הגדולים מסוג בינוי-פינוי עם תב''ע מאושרת. במסגרת תהליך ההתחדשות של שכונת סלע הוותיקה, ייהרסו חמישה בנייני רכבת ומספר בניינים נמוכים הכוללים 276 יחידות דיור שניבנו בשנות ה־50 וה־60 ללא ממ"דים, ללא מעליות וללא חניון תת קרקעי. במקומם, תבנה החברה כ־1,400 יחידות דיור ב־14 מגדלים מפוארים בני 19-31 קומות.
החלפת ייעוד
המילה האחרונה בשיטת הבינוי־פינוי כאשר אין בנמצא קרקעות השלמה, ואין דרך לבינוי־פינוי חלקי, היא החלפת ייעוד הקרקעות. הוועדה המקומית פרדס־חנה־כרכור אישרה תוכנית בינוי־פינוי חדשה במתחם למרחב בפרדס־חנה.
במסגרת הפרויקט, במקום 28 יחידות דיור בשני בניינים ישנים ברחוב למרחב 290-291 בפרדס־חנה, ייבנו שני בניינים חדשים, בני כ־14 קומות כל אחד, 114 יחידות דיור בסך הכל. מדובר בתהליך ייחודי של בינוי־פינוי, שבמסגרתו יתבצעו החלפות של קרקע ציבורית ופרטית. ראשית ייבנו הבניינים החדשים – האחד על שטח בין הבניינים הקיימים, והשני על שטח ציבורי צמוד. לאחר שתסתיים הבנייה, יעברו בעלי הדירות אל דירותיהם החדשות. לאחר מכן הבניינים הישנים ייהרסו, והפרויקט יחזיר את השטח הירוק הציבורי שנלקח לטובת הבנייה בקרן הרחובות.
