האם תוכנית הכניסה לעיר, שנחשבת למיזם הדגל של ירושלים, בדרך להפוך לפרויקט רפאים? הירידה בביקוש לשטחי משרדים, שמהם בעיקר בנויה התוכנית, לצד מענה לא מספק למגורים (למשל, הצעה לתוכנית תמוהה שכוללת מקלחות משותפות בדירות עבור זוגות צעירים), עלולים להפוך את המיזם היקר ביותר בתולדותיה של העיר ל'פלופ' תכנוני מהדהד. כשהושק הפרויקט השאפתני הגדיר אותו ראש העירייה הקודם ניר ברקת כלא פחות מ"מהלך אסטרטגי למדינת ישראל", והבטיח כי המיזם ישים את ירושלים בקדמת הבמה העסקי במדינה ויכניס לעירייה סכומי עתק מארנונה לעסקים.
אלא שמספר שנים לאחר מכן, כשהדחפורים עובדים במלוא המרץ ואזור הכניסה לעיר הפך לאתר בנייה אחד גדול, מתברר שמעל הרובע מרחף איום גדול ומוחשי בדמות הפיכתו של מתחם הכניסה לעיר לספארי של פילים לבנים.
אגב, בין המתנגדים לחלקים מהתוכנית נמצאת היזמית חברת 'עדן', שהגישה התנגדות עצמית. גם מהנדס העיר יואל אבן נמנה עם המתנגדים, מכיון שלדעתו אין מספיק מבני ציבור במיזם השאפתני.
"פרויקט מגלומני"
לפי פרטי התוכנית, במקום ייבנו כ־1.2 מיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר, מלונאות, מבני ציבור ומגורים. בפרויקט כולו עתידים להיבנות כ־7,500 מקומות חניה ו־20 מגדלים של עד 40 קומות. כחצי מיליון מ"ר מיועדים לתעסוקה ומשרדים, 185 אלף מ"ר למלונאות, עוד 185 אלף מ"ר עבור תרבות ומבני ציבור, כשמנגד רק 72 אלף מ"ר עבור תעסוקה ו־92 אלף מ"ר עבור דיור (כ־2,000 דירות).
"מדובר בפרויקט מגלומני", אומר קובי ביר, עו"ד ושמאי אשר כיהן שנים רבות כיו"ר מרחב ירושלים בלשכת השמאים. "אנחנו עלולים לראות כאן עיר רפאים חדשה, בדיוק כמו מתחם הבורסה ברמת גן, שמתרוקן בשעות אחר הצהריים".
לטענת ביר, השטח העצום שמיועד למשרדים ותעסוקה לא נצרך בירושלים. "יש בירושלים שטחי תעסוקה רבים. ירושלים היא לא מנהטן והביקוש פשוט לא יעמוד בהיצע", הוא ממשיך. "אני לא רואה איך עולם העסקים הישראלי יענה על מה שהולכים להציע לו. הולך לקום לנו כאן פיל לבן שלא נדע מה לעשות איתו".
ביר כבר מצביע על הזכייה במתחם K הסמוך לתחנת נבון, שנסגר במחיר נמוך מהערכת השמאי הממשלתי. "רק הצעה אחת הוגשה למכרז הזה, ובמחיר נמוך מהערכת השמאות", הוא מסביר. "זה נותן לנו אינדיקציה לכך שההיצע גדול מהביקוש. בקצב הנוכחי, הערכות השמאות של הקרקעות יירדו והעירייה תצטרך להתעשת".
"כמו כן רואים ירידה בביקוש למשרדים, כאשר חברות רבות עברו למודל של עבודה מהבית", אומר ביר".
"אנחנו בבעיה"
"אם נישאר עם תמהיל כל כך גדול של ייעוד למשרדים, אנחנו בבעיה", מסביר איציק לוי, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית. "הקורונה הביאה לירידה בביקושים עבור משרדים. לא ברור לי איך אפשר יהיה להעמיד מלאי כל כך גדול של משרדים בכניסה לעיר".
לטענתו, "אנחנו רואים הקפאה של תכניות לבניית מגדלי משרדים במספר מקומות בעיר, בעיקר בגלל החשש של היזמים להתחייב בגלל הקורונה". אולם לוי מדגיש כי "בהשוואה לתל אביב, ירושלים נמצאת במחסור רציני במלאי המשרדים. אבל זה לא אומר שחברות גדולות יחכו בתור כדי לשכור בכניסה לעיר משרדים".
בעיה נוספת היא החשש שהמקום יהפוך לעיר רפאים אחרי שעות העבודה. "בפריז לדוגמא, יש רובע עסקים שפשוט הופך לשומם אחרי שכולם הולכים הביתה. יכול להיות שזה מה שיקרה בכניסה לעיר".
והפתרון? לדעתו של היו"ר, העירייה צריכה להגדיל באופן משמעותי את המגורים במקום. "העירייה, ובצדק, רוצה כמה שיותר משרדים. הארנונה למשרדים גבוהה משמעותית מאשר הארנונה למגורים. אבל אם באמת רוצים להפוך את הרובע הזה למקום שוקק חיים שמושך אליו אנשים, צריכים לשנות את התמהיל ולהכניס אנשים שיגורו שם".
"בעיות במקלחת"
בשבוע שעבר התקיים דיון ארוך ומקיף בנושא בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. התנגדויות רבות הוגשו לתוכנית, כאשר הראשון והמפתיע היה יואל אבן, מהנדס העיר. אבן טען כי יש להגדיל את הבנייה לצורכי ציבור, כגון גני ילדים, מעונות יום, בתי כנסת ועוד. "היקף הזכויות שנקבע לכל המתחם אינו מספק את הצרכים העתידיים של קהל היעד של הדירות להשכרה (משפחות צעירות) ונדרשות תשתיות חינוך רחבות לילדים".
מתנגדת נוספת היתה החברה העירונית 'עדן', אשר יזמה את התוכנית והגישה התנגדות עצמית לחלק מסעיפיה.
התבטאות חריפה יותר נרשמה מכיוון גורם בכיר בקואליציה של משה ליאון, שמתבטא בחריפות גדולה עוד יותר. "עושים מהעיר צחוק", הוא אומר. "כולם יודעים שאין היתכנות לפרויקט הזה במתכונת המוצעת. הוא יהפוך לעיר רפאים אחת גדולה כי אף אחד לא יגור בו". ואכן במהלך הדיון בוועדה עלתה תוכנית המגורים המשותפים (CO-LIVING), שמציעה מתחמי מחיה משותפים עבור זוגות צעירים. "זה פשוט לא אנושי", ממשיך אותו גורם. "מישהו מעלה בדעתו שמשפחות צעירות עם ילדים ישתמשו באותו מטבח ובאותה מקלחת? מי הגה את הרעיון הזה?"
במהלך הדיון בוועדה הצביעו חברי הקואליציה בעד ביטול התוכנית הזאת והפיכתה לדירות קטנות של 45 מ"ר עבור משפחות צעירות.
כאמור לא רק גורמי תכנון מקצועיים מתנגדים לתוכנית, גם תושבים. כך לדוגמה, 'מטה המאבק לבינוי שפוי' מאגד תושבים ירושלמים ופועל בכ־15 שכונות בעיר. "התוכנית תגרום לירושלים נזק ברמה הכלל עירונית", נמסר מטעם המטה. "נוכח משבר הקורונה הביקוש לשטחי משרדים צפוי לרדת וכן גם הביקוש למלונאות".
"לא נראה שההחלטות הקשורות בפרויקט נבחנו כנגזרת של טובת תושבי העיר", ממשיכים במטה, כשבראשות הסניף הירושלמי עומד דרור בקל משכונת מלחה. "הדבר הנכון הוא לבזר את התעסוקה. ראוי שיפתחו שטחי תעסוקה בשכונות ולא ירכזו הכל בכניסה לעיר. המגדלים המוצעים אינם תואמים את אופייה של ירושלים ויפגעו בתדמיתה המקומית והבינלאומית. מדובר בפרויקט בלתי כלכלי".
תגובת העירייה: "מדובר בטענות חסרות פשר וללא קשר למציאות. רובע הכניסה לעיר זוכה לחוות דעת חיוביות ביותר, מכל הגורמים המקצועיים, ולראייה ההצלחה המהותית בשיווק הקרקעות במתחם. במכרזים זכו חברות ארציות גדולות ומבוססות, ממרכז הארץ, והביעו אמון רב בעיר, בחוסנה הכלכלי והתעצמותו העתידית, ובמתחם המדובר. חברות אלה רכשו מגרשים בסכום כולל של קרוב למיליארד שקלים. בנוסף, מתוכנן להיבנות במתחם בניין נוסף בגובה של 40 קומות, לצד בניה של יזם ירושלמי המקים שם שני בנייני משרדים. כמו כן מתחם בנייני האומה אמור לעבור שדרוג משמעותי.
"במתחם קיימת התעניינות רבה מאוד בכל הנוגע למכרזים עתידיים. העירייה פועלת להצלחת הפרויקט ומקימה אותו בשלביות מחושבת ובסטנדרט פיתוח בינלאומי".
לעדכונים נוספים – חדשות ירושלים
