טרנד המגורים החדש - על הגובה: לכבוד יום ירושלים בחן הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה אורבנית (CTBUH ISRAEL) את נתוני התחלות הבנייה לגובה בעיר ובדק אם ירושלים צומחת לגובה ואם ועדות התכנון מנצלות את משאב הקרקע בצורה מושכלת יותר, או שמא לאור גיוון האוכלוסייה והטופוגרפיה ההררית של חלק משכונות העיר רואים דווקא בנייה מרקמית ונמוכה ביחס למגמות הקיימות בגוש דן. הבדיקה התבססה על נתוני הלמ"ס על התחלות הבנייה לגובה בעשור האחרון (מ־2012 ועד 2021).
6 צפייה בגלריה
כך ייראה פרויקט בר יוחאי של אפריקה ישראל
כך ייראה פרויקט בר יוחאי של אפריקה ישראל
כך ייראה פרויקט בר יוחאי של אפריקה ישראל
( הדמיה: ישר אדריכלים)
בהשוואה כללית לתל אביב, נראה כי ירושלים נמצאת בפיגור משמעותי בהתחלות הבנייה לגובה. בעשור האחרון נבנו בתל אביב כ־10,000 דירות במגדלים של 16 קומות ויותר. בירושלים המספר עומד על כ־2,500 בלבד. נראה כי הציבור התל אביבי הבין את הערך המוסף בלגור גבוה במגדל יוקרתי, כאשר לרוב נהנים בו גם משומר בכניסה, מועדון דיירים ועוד.
נדבך נוסף שמעניק יתרון משמעותי למגורים במגדלים הוא הנוף. במגדלי המגורים, ובפרט במגדלי היוקרה באזור גוש דן, הנוף הנשקף מהקומות הגבוהות עוצר נשימה. אם הנוף לכיוון מערב אז קו הרקיע והים משדרגים את כל הנראות. על פי בדיקות שמאיות שבוצעו בעבר, ערך הנוף מהדירה יכול להגיע לתוספת מחיר של כ־30%-15% מעלות הדירה. יתר על כן, גם העלייה בגובה בכל קומה מייקרת את הדירה בעוד עשרות אלפי שקלים.
גם בירושלים ערך הנוף שווה לא מעט כסף. ככל שעולים יותר בקומות נפתח הנוף ורואים הרבה יותר את העיר. עד קומה 8 התוספת לכל קומה תהיה כ־10,000 שקל לכל קומה, ומקומה 10 עד 15 - תוספת של 20 אלף שקל. מקומה 16 ומעלה המחיר יכול להגיע גם להבדל של 50 אלף שקל בין קומה לקומה.
6 צפייה בגלריה
כמות התחלות הבנייה לגובה בין 2012 ל 2021-
כמות התחלות הבנייה לגובה בין 2012 ל 2021-
כמות התחלות הבנייה לגובה בין 2012 ל 2021-
(ניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס על ידי CTBUH ISRAEL)
6 צפייה בגלריה
כמות התחלות לגובה בשנת 2021
כמות התחלות לגובה בשנת 2021
כמות התחלות לגובה בשנת 2021
(ניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס על ידי CTBUH ISRAEL)

ההסבר לפערים במחיר הוא שלנוף בירושלים יש ערך היסטורי מצד אחד ופסטורלי מצד שני. הנוף בבניינים הגבוהים משקיף אל השכונות הוותיקות של העיר עם הבנייה הנמוכה והוא בעל ערך היסטורי וסנטימנטלי. מאזורים מסוימים אף אפשר לראות את העיר העתיקה, ועבור רבים זהו נוף משמעותי ביותר. הפסטורליה של העיר באה לידי ביטוי בנוף הפתוח אל הטבע העירוני, דוגמת פארק הצבאים שנמצא בלב העיר, או נוף ליער ירושלים, שאליו משקיפות השכונות הדרומיות־מערביות של העיר.
אולם נכון לעכשיו הציבור הירושלמי טרם הפנים את המשמעות האמיתית והחשיבות במגורים במגדל יוקרה שמתנשא ל־16, 20 ו־30 קומות. אך המגמה העולמית מחלחלת גם לעיר הבירה. על פי נתוני הלמ"ס, רואים לאט לאט כיצד קו הרקיע של העיר משנה את צורתו. יותר ויותר בניינים גבוהים של 11-10-9 קומות ואילך הולכים ונבנים במרכז ובכניסה לעיר ובשכונות הסובבות אותם. זוהי מגמה שככל הנראה תלך ותימשך לאור העובדה שהמגורים במגדל הולכים ונתפסים כסמל סטטוס.
בפילוח הנתונים העירוני מצא CTBUH ISRAEL כי הקטגוריה המובילה בהתחלות הבנייה בעשור האחרון היא של דירות בבניינים של 9 קומות, עם 3,207 דירות. במקום השני נמצאות דירות בבניינים של 15-11 קומות, עם 2,710 התחלות בנייה. את המקום השלישי תופסות דירות בבניינים של 4 קומות, עם 2,659 התחלות בנייה. במקום הרביעי נמצאות דירות במגדלים של 16 קומות ויותר, עם 2,434 התחלות בנייה. ואת החמישייה הראשונה סוגרת קטגוריית הדירות בבניינים של 6 קומות, עם 2,358 דירות בהתחלות בנייה. כלומר דירות בבניינים של 9 קומות ומעלה תופסות 3 מתוך 4 המקומות הראשונים בהתחלות הבנייה בירושלים.
בשנה האחרונה (2021) נראה כי המגמה ממשיכה. בשנה זו החלה בעיר בנייתן של 757 דירות בבניינים של יותר מ־9 קומות, מתוך 2,411 דירות בסך הכל שנבנות בעיר, כלומר יותר משליש מהבנייה החדשה בעיר היא בנייה לגובה.
6 צפייה בגלריה
מתחם הולילנד
מתחם הולילנד
מתחם הולילנד
(הדמיה: אמציה אהרנוסון אדריכלים)

עבר עשיר, עתיד מבטיח

האדריכל גיל שנהב, יו"ר CTBUH ISRAEL, מציין בהתאם לנתונים: "לפי נתוני הלמ"ס, העיר המאוכלסת ביותר בישראל היא ירושלים. ריבוי האוכלוסייה בעיר מצריך שימוש מושכל במשאב הקרקע, שהפך עם השנים ליקר ערך. אם הבנייה לגובה בגוש דן הפכה להיות שכיחה מאוד בעשור האחרון בגלל הרצון לנצל את השטח הקיים בצורה מקסימלית, אני צופה תהליך מקביל גם בירושלים. צריך לזכור כי העיר ירושלים הולכת ומתפתחת.
"בכניסה לעיר רואים בנייה ענפה של מרכזי תעסוקה גדולים שמשלבים עירוב שימוש מתקדם ועתידים לאכלס חברות טכנולוגיה, פיננסים, רפואה לוקליים וגלובליים, ובכך הם ייצרו אקו־סיסטם חדשני ושונה ממה שהכרנו. המעבר של החברות הללו לעיר יוביל לכך שתגיע גם אוכלוסייה חזקה שתחפש פתרונות מגורים הולמים. אנו צופים כי בעשור הקרוב נראה יותר התחלות בנייה של מגדלי מגורים יוקרתיים ואף גורדי שחקים, שישמשו כמרכזי עסקים, מסחר, תרבות, פנאי, דיור מוגן ועוד. זוהי המגמה המובילה בערים המודרניות ביותר בעולם, ואין שום סיבה שירושלים לא תהיה חלק מזה".
6 צפייה בגלריה
גיל שנהב
גיל שנהב
גיל שנהב
(צילום: גיא גלעד)

שנהב מוסיף: "האתגרים החשובים בתכנון בנייה לגובה בירושלים הם שניים: ראשית, המפגש בין המגדל לרחוב, קומות הקרקע, הפעילות והתרומה שהמגדל חייב לתרום למרחב האורבני; שנית, עיצוב מגדל בירושלים אינו דומה לעיצוב מגדלים אחרים בערים אחרות בארץ ובעולם. כיצד לתת למגדל ביטוי תלת־ממדי של עבר עשיר ועתיד מבטיח זו משימה אדריכלית מן המעלה הראשונה".

שינוי במגמה

רמי לוי, הבעלים של 'רמי לוי נדל"ן', שמקדמת בשיתוף עם חברת 'דן נדל"ן' מקבוצת 'דן' שלושה מגדלי מגורים במתחם הולילנד, ששיווקם יחל בשנה הקרובה: "המעבר למגדלי מגורים התחיל כבר לפני כשני עשורים אך נראה בעיקר בתל אביב ובערי גוש דן. בשנים האחרונות אנו רואים את המגמה גם בירושלים, ואין ספק שהירושלמים, שבאופן מסורתי הסתייגו ממגורים במגדל, מאמצים כיום בחום את סגנון החיים הזה ורוצים ליהנות מכל האיכויות שמגדל מציע. לאור זאת אנו עדים לתופעה של משפחות רבות שממירות את הבית הפרטי במגורים במגדל. מה שהתחיל ככורח המציאות - בנייה לגובה שנוצרה כאילוץ עבור המתכננים בגלל מחסור בשטחים וקרקעות לבנייה, הפך למוצר אטרקטיבי המשקף רצון של קהל גדול יותר לאיכות חיים בלתי מתפשרת שנותנת הרבה יותר מארבעה קירות בבניין משותף.
"מגדל מגורים מודרני מחויב בסטנדרט בנייה גבוה ובאיכות בנייה על פי תקן מחמיר (בשל הגובה). בסביבתו יש שטחים ציבוריים פונקציונליים, מרחבים ירוקים שמנותקים מכלי רכב, ולצד החיים המשותפים יש גם הרבה פרטיות שמקבלים הדיירים. מצד שני, המגורים המשותפים יוצרים גם חיי קהילה של הדיירים הרבה יותר מבשכונות עם בתים פרטיים. המשפחות יורדות אחר הצהריים לגינה המשותפת ונוצרות חברויות. בנוסף יש הבנה כי ערך הנוף בייחוד בערים כמו ירושלים, הידועה בנוף ובמרחבים הפתוחים שלה, בא לידי ביטוי הרבה יותר במגורים במגדל".
6 צפייה בגלריה
רמי לוי
רמי לוי
רמי לוי
(צילום: אבי מועלם)

מאיר שמחה, סמנכ"ל תכנון והנדסה בחברת 'אזורים', שמקדמת מגדלי מגורים בצומת פת ובבית הכרם: "שכונות רבות בירושלים עוברות התחדשות גם לאור צמיחתה של העיר, התרחבותה ושינויים בצורכי התושבים. הגם שעד לאחרונה ירושלים לא התאפיינה במגדלים גבוהים, אנו רואים ביקושים גבוהים לכך, למשל בתוכניות שאנו מקדמים בצומת פת ובבית הכרם, כשהיום ועדות התכנון מעודדות בנייה לגובה לאורך צירי הרכבת הקלה. ככל שצביון השכונות החדשות נשמר, הבנייה לגובה רק מאפשרת להגדיל את הקהילה ולהתרחב".